Субаренда и ЕНВД: сложные вопросы (Ручинская И
ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Зачастую условие о возможности субаренды включают в договор аренды.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Деятельность компании или ИП по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, может быть переведена на уплату ЕНВД.
При этом правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Так, договор субаренды предусматривает передачу арендатором имущества во временное владение и (или) пользование другой стороне — субарендатору. Отметим, что субаренда возможна только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). То есть субарендатор вправе использовать имущество только на условиях, согласованных с арендодателем.
Таким образом, сдача торговых мест, объектов торговли и общепита в субаренду может переводиться на ЕНВД. Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина России от 28.08.2008 N 03-11-04/3/405, от 18.07.2008 N 03-11-04/3/332, от 08.04.2008 N 03-11-04/3/179.
Есть ли разница между арендой и субарендой нежилого помещения, если его сдал ИП, и как оформляются такие сделки
- Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
- Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:
По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.
Что нужно знать о субаренде нежилых помещений
Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.
Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.
Субаренда нежилого помещения налогообложение
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.
Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение
Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.
В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.
Субаренда нежилого помещения налоги
Если будут соблюдены эти требования то можно режимы совмещать, а подать надо заявление в налоговую.
Фирмы и ИП могут при желании одновременно применять ЕНВД и УСН. Однако только при соблюдении следующих условий:
общая численность сотрудников фирмы или ИП не должна превышать 100 человек (подп. 15 п. 3 и п. 4 ст. 346.12 НК РФ);
остаточная стоимость всех основных средств, используемых налогоплательщиком, должна быть не более 150 млн руб. (подп. 16 п. 3 и п. 4 ст. 346.12 НК РФ);
пределы доходов, установленные для применения УСН, определяются только в отношении тех из них, которые получены в рамках УСН (п. 4 ст. 346.12 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ);
налогоплательщики обязаны вести раздельный учет операций, относящихся к применяемым ими системам налогообложения (п. 8 ст. 346.18 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ)
Кто платит налог за сдачу в субаренду помещения
Здравствуйте! Арендовала помещение 42 кв м под парикмахерскую, при этом всего заняла 25кв м , а остальные 17 кв м планирую сдать в субаренду, причем по цене арендодателя ( т.е никаких доходов я с этого иметь не буду). Субарендатор физическое лицо, не зарегистрированный как ИП. Я применяю УСН (доходы). Арендодатель дал согласие на субаренду.
За субарендатора вы налог не уплачиваете, так как это его расходы, а не доход. А вот в отношении физ. лица-арендодателя вы должны выступать налоговым агентом и уплачивать за него НДФЛ, предварительно удерживая из суммы полученной им арендной платы. Также вы должны за него ежеквартально сдавать отчет 6-НДФЛ и ежегодно справку 2-НДФЛ.
Сдача в аренду нежилого помещения система налогообложения
- Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
- Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).
Помещения, сданные в субаренду, уменьшат ЕНВД
А вот площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.
В комментируемом письме специалисты Минфина России рассмотрели следующую ситуацию. Компания осуществляет розничную торговлю на арендованной площади торгового зала магазина. По этому виду деятельности она является плательщиком ЕНВД. Впоследствии часть арендованной площади была сдана в субаренду. Возникает вопрос: какой размер торговой площади нужно брать в расчет ЕНВД (с учетом части торгового зала, сданной в субаренду, или нет)? Ведь организации и предприниматели, осуществляющие розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, при расчете суммы ЕНВД используют физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)». Такое правило установлено в п. 3 ст. 346.29 НК РФ.
Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
- действует при наличии принятого в регионе закона;
- ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
- база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.
Хочу Открыть Сдачу Мест В Субаренду Какой Налоговый Режим Надо Применять
Арендная плата, полученная от субарендатора, включается в доходы в следующем порядке: если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации, то арендные платежи признаются доходами от обычных видов деятельности; если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации — арендная плата включается в прочие доходы (п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н).
Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.
Тема: ИП и субаренда
Простой,наверно,вопрос,но прошу помочь,т.к.прочитала здесь все ветки и запуталась.
ИП сдает в субаренду ООО-у(где сам директор) здание.
1.Он может это -безвозмездно? (т.к. сам ИП и его же -ООО. )
2.Поскольку платит за эл эн ,отоплени и тд. хочет часть расходов чтоб за счет ООО было.-что надо сделать? Договор то есть что он»безвозмездно»сдает ООО-у. Может составить договор сам с собой(то бишь с ООО),что часть платить будет ООО?
Но это уж получается тогда «не безвозмездно» что ли?
3.И,Если не безвозмездно,то-что он ИП должен тогда что-то платить налоги с этой суммы,и отчетность какая то еще должна появиться?
ИП и ООО- оба-розничная продажа на ЕНВД.
Спасибо.
Подскажите пожалуйста, а как по поводу ОКВЭД. Я — ИП УСН 6%, один из видов деятельности «Сдача в аренду собственного нежилого помещения». Сейчас сдаю в субаренду несобственное — нужно ли вносить изменения, в смысле — получать еще один код ОКВЭД. Может ли неполучение более правильного кода ОКВЭД привести к тому, что я попаду под 13% НДФЛ по этому виду деятельности.
Какой режим налогооблажения использовать, если организация берет в аренду торговые площади для дальнейшей передачи их в субаренду
Сдачу в субаренду торговой площади попадает ЕНВД. При условии, что в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности; сданный в аренду объект будет использоваться арендатором для розничной торговли или организации общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД. Исключение – случай, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор;
Под ЕНВД может подпадать передача в аренду:*
– торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски). Исключением из этого правила является передача в аренду торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях (подп. 5 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ);
– объектов нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т. п.);
– объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).
Некоторые нюансы налогообложения при субаренде
При налогообложении прибыли учитываются расходы субарендодателя по сдаче имущества в субаренду. Такие расходы отражаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в субаренду, учитываемых в порядке, определенном подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК.
Арендодатель, арендатор и субарендатор не могут самостоятельно принимать решения и устанавливать в договоре аренды (субаренды), кто из них будет уплачивать налог на недвижимость. Определение плательщика налога на недвижимость осуществляется только на основании требований налогового законодательства.
Сдача нежилого помещения в аренду
Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
