Что Входит В Жилищный Фонд А Также Зданиястроениясооружения При Нем
§ 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ИХ НАЗНАЧЕНИЕ
§ 2. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. НЕДВИЖИМОСТЬ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
§ 3. ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
§ 4. ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
§ 5. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
§ 6. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
§ 7. ОБЩЕСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
§ 8. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД В КОЛЛЕКТИВНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
§ 9. ИЗМЕНЕНИЯ В СОСТАВЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
§ 10. УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Органы управления жилищным фондом
Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
Жилищно-эксплуатационные организации
Участие граждан в управлении жилищным фондом
Для жилищного права важнейшее значение имеет категория «жилое помещение» («жилой дом»). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности, для организации государственного учета жилых помещений (строений).
Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК РФ); в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в третьих — в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
Жилые помещения подразделяются на следующие виды:
а) жилые дома;
б) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;
в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.
Жилой дом — самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Термин «жилой дом» нередко употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение»)
С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, — бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.
На практике встречаются строения смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, расположенные в таких домах, входят в состав жилищного фонда.
В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.
Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).
Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.
Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как согласно ст. 52 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или -несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире — коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.
В Москве с ноября 1995 г. введен особый порядок подсчета жилой и общей площади. Общая площадь квартир определяется как сумма площадей всех помещений, а также площадь встроенных шкафов, лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Общая площадь жилых зданий определяется как сумма общих площадей квартир этих зданий. Жилая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых).
В законе употребляется также понятие «вспомогательная площадь», которой считается площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.
Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые дома и иные жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу). Закон об основах жилищной политики к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).
Жилые помещения довольно разнообразны, в соответствии со ст. 6 .указанного Закона недвижимость в жилищной сфере (в частности, жилищный фонд) либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности.
Жилые помещения (строения) в зависимости от назначения делятся также на следующие группы:
— помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади состоит из квартир или комнат, которые предназначены для проживания семей;
— строения типа общежития для временного проживания учащихся, временных рабочих и одиноких граждан;
— строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся).
В соответствии с законодательством жилые дома как недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Жилое помещение — это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к проживанию в нем.
Вместе с тем согласно Закону об основах федеральной жилищной политики в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, «пригодные для проживания» (ст. 1 Закона).
Исходя из этого жилые помещения можно подразделить на два основных вида: 1) предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени. Жилые помещения подразделяются также по следующим видам: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации (см. ст. 5 проекта ЖК РФ).
Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования. Такие жилые помещения составляют большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения изначально предназначены для временного использования их в качестве таковых, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п.
Эти помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан.
Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.
Включение в состав жилищного фонда всех жилых помещений, пригодных для проживания, создает правовую базу для регулирования жилищных отношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями временного характера, для усиления правовых и социальных гарантий жилищных прав проживающих в этих помещениях граждан в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Граждане, проживающие в общежитиях, гостиницах, других жилых помещениях, используемых для временного проживания, должны, по нашему мнению, пользоваться в принципе такой же защитой своих жилищных прав, как и граждане — наниматели жилых помещений государственного, муниципального, общественного и иных жилищных фондов.
В практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения (строения), как сборно-разборные домики, бытовки, вагоны и т. п. В настоящее время эти и другие подобные сооружения и постройки не включаются в состав жилищного фонда. Между тем встречаются случаи, когда в таких сооружениях и постройках граждане проживают многие годы, будучи прописанными в них, производят оплату согласно правилам оплаты за жилье и коммунальные услуги и т. п. Суды, по общему правилу, не относят эти помещения к жилым и применяют по делам о выселении из этих помещений нормы, регулирующие имущественный, а не жилищный наем. Эта практика нашла закрепление в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. Так, по одному гражданскому делу было установлено, что ответчик Д. с семьей более десяти лет проживал в сборно-разборном вагоне, был прописан в нем и производил оплату за жилье и коммунальные услуги. Однако по иску организации, на балансе которой находился вагон, ответчик Д. был выселен судом на основании норм Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., регламентирующих отношения по имущественному найму (а не по жилищному найму), без предоставления другого жилого помещения. Между тем конкретные обстоятельства дела позволяют сделать вывод, что между Д. и организацией фактически сложились жилищные отношения, связанные с пользованием вагоном для проживания. Разрешение подобных дел судами по правилам об имущественном найме не обеспечивает надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан.
Такое обыкновение правоприменительной практики судов вызывает сомнение, поскольку она вряд ли соответствует положениям ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики, ст. 288 ГК РФ, согласно которым критерием для включения строения в состав жилищного фонда является прежде всего назначение помещения: возможность и пригодность помещения для проживания в нем граждан. Этот критерий, применяемый только в жилищном законодательстве, имеет исключительно важное значение: им охватываются не только те случаи, когда по замыслу строителей или по проекту помещение предназначено в качестве жилого помещения, но также и такие случаи, когда оно длительное время фактически используется в качестве жилого с соблюдением установленного порядка.
Вместе с тем некоторые помещения изначально непригодны (или не могут быть признаны пригодными) для проживания, например подвальные помещения, поскольку они явно не отвечают санитарным и техническим требованиям, предъявляемым законом к жилым помещениям.
При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), сохранности его конструкций, место расположения строения, уровень благоустройства и др. В частности, считаются непригодными для постоянного проживания бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные и деревянные дома с физическим износом соответственно свыше 70 и 65 %. К числу непригодных относятся также жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.
Принятие решения о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении решения принимаются во внимание заключение санитарно-эпидемиологических, строительных и иных организаций, органов пожарной безопасности, а также другие материалы.
По своему функциональному назначению наибольшую часть государственного и муниципального жилищного фонда составляют жилые дома (жилые помещения) социального использования — жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Закона об основах федеральной жилищной политики). Такие дома обычно имеют необходимые вспомогательные (подсобные) помещения, инженерное (санитарно-техническое, противопожарное и др.) оборудование и являются в настоящее время наиболее распространенным и благоустроенным типом жилища. Значительную группу образуют жилые дома с небольшими отдельными квартирами, предназначенными для проживания малосемейных и одиноких граждан, которые не всегда склонны заниматься ведением домашнего хозяйства. В таких домах помимо квартир имеются помещения общественного пользования либо эти помещения строятся в непосредственной близости к таким жилым домам.
Что касается использования жилых помещений в качестве служебных или общежитии, других специализированных жилых помещений, то это назначение жилищного фонда является не главным, а вспомогательным. Служебные жилые помещения и специализированные жилые помещения имеют сравнительно небольшой удельный вес в общем объеме.
Российское законодательство предусматривает возможность признания жилыми домами также строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, если эти строения отвечают нормативам, предъявляемым к жилым домам.
Что такое нежилая недвижимость и каковы ее особенности
- Жилой фонд – к этому понятию относятся помещения, предназначенные для постоянного проживания в них людей и отвечающие требованиям, закреплённым в ЖК РФ и других документах.
- Нежилые объекты – те, которые необходимо использовать для других целей.
- Здание – это объект недвижимости, являющийся капитальным строением и содержащий в себе обособленные внутренние пространства различного типа. Оно может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения.
- Помещение – обособленная конструктивно часть здания, имеющая конкретное назначение.
- Сооружение – построенный объект, который является системой, включает в себя несущие и, при необходимости, ограждающие строительные конструкции. Сооружения всегда бывают только нежилые.
Глава 4ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ
Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Характерные признаки жилого помещения
- 2. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания в течение всего года, а не только в летний сезон, как дачные домики или вагончики для строителей. Факт пригодности помещения для проживания в зимний период подтверждается инженерно-техническими и санитарными заключениями соответствующих служб.
- 3. Благоустроенность жилого помещения — относительное понятие. Оно меняется по мере развития строительного комплекса и во многом зависит от климатических условий конкретного города или населенного пункта. По общему правилу, благоустроенными признают квартиры и дома, которые оснащены водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электричеством, газом и другими дарами цивилизации.
- 4. Помещение должно быть надлежащим образом изолировано стенами, не имеющими проемов, от смежного жилья. Например, часть комнаты или комната, связанная общим входом с другой комнатой, а также ванная, коридор или кухня не могут быть признаны отдельным жилым помещением.
- 5. Пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу один из видов жилых помещений, а именно, квартиру. Стоит заметить, что жилое помещение в правовом поле является индивидуально-определенной вещью. В силу расположения дома на определенном земельном участке, необходимости проведения кадастрового и технического учета зданий и сооружений, жилые помещения становятся объектами недвижимости.
1. Статья 288 Гражданского кодекса РФ разрешает использование жилых помещений исключительно для проживания граждан. В то же время, часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускает осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в домах и квартирах россиян, если при этом не нарушаются законные интересы соседей и других лиц.
Понятие и виды жилых помещений
Еще одно требование к жилому помещению– изолированность. Изолированным считается жилое помещение, капитально отделенное от других жилых помещений и имеющее самостоятельный вход. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим жилым помещением — смежная комната.
Не могут быть признаны жилыми и передаваться по договорам найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, дачные щитовые дома[25]); строение, не отвечающее какой-либо из обязательных санитарно-технических характеристик (например, капитальные строения, не имеющие отопления или естественного освещения).
Что Входит В Жилищный Фонд А Также Зданиястроениясооружения При Нем
В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения и пределы его использования. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
2) несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Жилищное право
В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не выплаченным полностью паевым взносом. В соответствии с ныне действующим законодательством собственниками жилых домов и жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации или их объединения, благотворительные или иные фонды (ст. 213 ГК РФ).
Жилищный фонд, являющийся собственностью (ст. 19 ЖК РФ) Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, следует рассматривать как жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и 296 Гражданского кодекса РФ).
О признаках отдельного объекта недвижимости (здания)
Иной точки зрения в части трактовки зданий, примыкающих друг к другу и имеющих общую стену, как отдельных объектов, установленной Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, придерживается ГУ ГУИОН Санкт-Петербурга, который рассматривает здания, имеющие общую несущую стену, как единое строение.
Так в приказе ГУ ГУИОН Санкт-Петербурга от 6 мая 2005 года N 30 «О справке о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорте на многоквартирный дом», утверждена Инструкция, в соответствии с п.1.2. которой под комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома понимается единый комплекс, включающий в себя жилые и нежилые помещения в составе многоквартирного дома, а также общее имущество — помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Вопрос о классификации отдельного объекта недвижимости возникает при присвоении кадастрового номера построенному зданию, которое по проекту строительства примыкает к другому зданию, то есть имеет общую стену или фундамент. Часто вопрос классификации здания как отдельно-стоящего возникает у строителей при строительстве жилого комплекса зданий, состоящего из нескольких очередей строительства, когда застройщик сдает каждую построенную очередь строительства в эксплуатацию по мере завершения строительства каждого здания. Особенно это касается, когда здания каждой очереди частично примыкают друг к другу, но имеют различные конструктивные особенности и/или назначение, например, жилое здание и торговый комплекс.
Статья 130 Гражданского Кодекса РФ относит к недвижимым вещам объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п.3. ст.1 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи — уникальные характеристики объекта недвижимости.
Основная характеристика понятия отдельного (самостоятельного) жилого здания вытекает из классификации понятий «здания» и «жилища» в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359. Материальные основные фонды классифицированы в разделе 10.
К подразделу «Здания (кроме жилых) » относятся здания, представляющие собой архитектурно — строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально — культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами.
Что такое нежилая недвижимость и каковы ее особенности
В помещении, относящемся к категории нежилого фонда, нельзя получить ни постоянную, ни временную регистрацию. Если же требуется прописать человека в нежилом помещении – объект необходимо перевести в состав жилого фонда в порядке, предусмотренном ст.23 ЖК РФ:
- Собственник помещения подаёт в муниципальный орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
- Должностные лица рассматривают поданный пакет документов и, при необходимости, направляет комиссию для обследования объекта.
- В течение 45 дней с момента подачи заявления орган местной власти выносит решение о переводе или об отказе в переводе помещения в состав жилого фонда. Отказ может быть обжалован в суд.
Статья 19
3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
Учетные процедуры устанавливают возможность представления в орган кадастрового учета соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.
Что Входит В Жилищный Фонд А Также Зданиястроениясооружения При Нем
Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как «здание», «строение» и «сооружение» Эта неопределенность рождает на практике огромное количество споров. В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества! В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство. Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике (ЦИВИЛИ́СТИКА, (от латнн. civilis — гражданский) Наука гражданского права) — здания и сооружения обозначались термином «строение» При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия) Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр ) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то
— система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)
— внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами
— внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой
— внутренние телефонные и сигнализационные сети
— вентиляционные устройства общесанитарного назначения
— подъемники и лифты
В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:
— нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы
— плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.
— эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения
— мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)
— автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м., ров
— отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы
К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений
Согласно СНиП 10-01-94 здание — это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение — это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.
Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий «здание», «строение» и «сооружение» не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:
— строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства,
— строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)
— строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования
Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и тд) При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство
В настоящее время на федеральном уровне отсутствует нормативное определение понятия «объект некапитального строительства (некапитальный объект)», однако на региональном уровне данный термин используется довольно часто. Так, в соответствии с п. 17 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы, утвержденных распоряжением Мэра Москвы от 30 марта 1998 года № 299-РМ, некапитальное строительство — строительство объектов площадью более 20 кв. метров из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.
Жилое помещение как объект жилищного права (стр
Тема моей работы: «Жилое помещение как объект жилищного права». На мой взгляд, данная тема является актуальной и сегодня, поскольку по своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, так как образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей.[1] В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан
Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности — материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.
К вопросу о понятии жилищного строительства
Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).
Важно рассмотреть понятие «строительство», которое дается в п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Под строительством в данной норме понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в понятие жилищного строительства законодатель включает создание жилых зданий, строений, создание квартир и комнат, входящих в такие здания.
Лекция 3
Кроме того, в случае, если аварийным признан весь многоквартирный дом, в котором проживают, в том числе и собственники жилья, то применению подлежит п. 10 ст. 32 ЖК РФ, в котором указано, что в этом случае собственники в разумные срок должны снести свой многоквартирный дом, а если они этого не сделают, то земельный участок, на котором расположен их дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а соответственно, подлежит изъятию и каждое жилое помещение в этом доме.
Необходимо отметить, что ЖК РФ принципиально по другому относится к содержанию данных видов жилищного фонда, а именно государственного и муниципального. При самом обыкновенном сравнении этих понятий с ранее действовавшим законодательством, сразу обращает на себя внимание, что новое законодательство отказалось от отнесения к этим фондам жилых помещений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Таким образом, государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия и государственные учреждения теперь не могут быть обладателями ограниченных вещных прав на жилые помещения.
