За Просроченную Ипотеку Приставы Снимают С Двух Совладельцев Одинаковую Сумму Равную Стоимости Квартиры И Еще Выставили Квартиру В Торги Имеют Ли Они Право: актуальная информация, пошаговые советы 2024

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

Содержание

Даже единственное жильё могут забрать за долги

Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?

Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.

Но, проиграв спор, кредиторы решили зайти с другого угла. На своём собрании они проголосовали за то, чтобы предоставить гражданину другое жильё, намного скромнее, а его роскошную квартиру продать. Часть денег решили направить на компенсацию затрат на покупку простой квартиры, остальное — отдать кредиторам. Этот подход понравился судьям.

Сроки давности исчисляют с момента, когда истец узнал о самой сделке. Понятно, что кредиторы «узнают» обо всём, только когда вводят банкротство. При этом разрыв между самой сделкой и появлением банкротства может составлять не более десяти лет (это максимальный срок давности в силу ГК).

Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

При частичном обременении, владелец жилья вправе проживать в нем. В случае когда по решению пристава накладывается арест в целях взыскания, собственник обязан в установленные сроки освободить занимаемую жилплощадь. После чего недвижимость выставляется на торги. Сроки совершения исполнения действий (выселения из квартиры приставами) устанавливаются пунктом 1 статьи 36 ФЗ № 229-ФЗ и составляют два календарных месяца вне зависимости от типа делопроизводства.

Для того чтобы остановить на время рассмотрения заявления торги по квартире, необходимо также в суд вместе с заявлением о рассрочке (отсрочке) подать заявление о приостановлении исполнения постановления пристава о передаче имущества на торги. Заявление о приостановке ИП должно быть рассмотрено судом не позднее суток, следующих за днем подачи документа, после чего будет вынесено соответствующее определение, которое незамедлительно направляется судом приставу, который ведет исполнительное производство.

отсрочку или кредитные каникулы — за это время поправить свое финансовое положение;
продление срока кредита — при этом сократятся ежемесячные выплаты;
объединение нескольких кредитов в один с более выгодной процентной ставкой;
реструктуризацию долга.

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .

Если квартира в ипотеке, на ней есть обременение: она в залоге у банка. По факту квартира принадлежит заемщику, он собственник. Но если не платить по кредиту, банк имеет право обратить на квартиру взыскание. Ее продадут на торгах, банк заберет деньги, а разницу, если она будет, вернут.

Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу — тоже.

Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей — тоже не помеха при продаже недвижимости. Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.

Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции. Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник. Там набежит даже больше миллиона рублей.

Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.

Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

договоры купли-продажи;
соглашения о разделе имущества;
брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
мировые соглашения;
договоры дарения;
поручительства;
сделки, совершенные законным супругом должника.

В суде могут оспорить подозрительные сделки, из-за которых были нарушены имущественные интересы кредиторов и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил кредит в одном банке в ущерб остальным. Но полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает в себя:

должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.

По словам Марии Сучковой, юриста фирмы Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , на практике в договорах ипотечного кредитования указывается срок более чем 90 дней. При этом реализация имущества, в случае просрочки по ипотеке, проходит через публичные торги, порядок которых строго регламентирован в ст. 447 и 448 ГК.

Красникова решила, что при таких обстоятельствах оснований для продажи квартиры с торгов не было. Она попыталась признать торги недействительными, указав на нарушения в процедуре: так, квартиру продали по цене ниже рыночной на момент торгов, извещение об их проведении в интернете появилось с нарушением срока, а в печати этой информации не было вовсе. Также она хотела признать недействительным договор купли-продажи квартиры с Фролкиной и признать за собой право собственности. В первой инстанции Красникову поддержали, а вот в двух других ее ждал отказ: там решили, что нарушений при организации торгов не было, а значит, и отменять их нельзя (дело № 33-246/2022).

В 2010 году Оксана Красникова* взяла жилищный заём в размере 735 000 руб. у ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», чтобы купить «однушку». Но четыре года спустя компания подала в суд и потребовала расторгнуть договор займа, взыскать долг и арестовать ипотечное имущество заемщика, сообщив в суде о якобы имеющейся значительной просрочке по платежам. Суд вынес решение в пользу компании заочно, после чего квартиру продали с торгов на открытом аукционе. С Софьей Фролкиной*, его победителем, заключили договор купли-продажи квартиры.

Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2022 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.

Также в ВС обратили внимание, что истец фактически была не допущена к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство, которое проигнорировали в нижестоящих инстанциях. При этом суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя долгов и о недобросовестных действиях компании, выдавшей ипотечный кредит. Дело ушло на новое рассмотрение в апелляцию.

За Просроченную Ипотеку Приставы Снимают С Двух Совладельцев Одинаковую Сумму Равную Стоимости Квартиры И Еще Выставили Квартиру В Торги Имеют Ли Они Право

Нежилое помещение по условиям ипотечного кредитования может без суда попасть на торги, а квартиры и прочие жилые строения только после судебной процедуры. В классическом виде процедура выглядит так. Сначала пристав накладывает арест на денежные средства должника. И если этой суммы недостаточно, накладывается запрет на другое имущество, которым человек владеет (в том числе недвижимое жилье).

отсрочку или кредитные каникулы — за это время поправить свое финансовое положение;
продление срока кредита — при этом сократятся ежемесячные выплаты;
объединение нескольких кредитов в один с более выгодной процентной ставкой;
реструктуризацию долга.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
Уступка права требования долга по ипотеке;
Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Арест квартиры — обременение субъекта в праве распоряжения собственностью. Ограничение прав на недвижимое имущество классифицируется от частичного, когда собственник временно (до момента устранения причины) не может производить действия по отчуждению жилья, до полного, когда судом принимается решение о продаже недвижимости с торгов для погашения долга.

Органы опеки не вправе влиять на ситуацию с жильем несовершеннолетних, собственник которого является заемщиком ипотечного кредита и, в силу каких-либо причин, не производит своевременных выплат банку. Т.е. по иску банка-кредитора суд примет его сторону, даже если ипотечное жилье – единственное для несовершеннолетних.

Аукционы по продаже ипотечных квартир невыгодны заемщикам, которые не могут платить по кредиту

Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб. может уйти за 6 млн. Ведь зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле? Тем более что участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-й – 3-й раунд по стоимости на 15–25% ниже.

Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.

То есть заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы до стандартной комиссии риэлтору. Полгода – это немного, средний срок продажи квартиры в Москве – восемь месяцев. А квартира с обременением вообще «неликвид», поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и контролировать весь процесс.

Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на четырех разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции (см. график). Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17–55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2–3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом в 20–25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир.

В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости. Сейчас идет обсуждение поправок в закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и уложиться с продажей в шесть месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручкой от продажи возвращается продавцу.

Могут ли забрать квартиру за долги

«В данной ситуации целесообразно обратиться в банк, предоставивший кредит, с заявлением о реструктуризации долга. На практике банк зачастую не заинтересован в судебной процедуре обращения взыскания на ипотечную квартиру, так как это довольно длительный процесс. Поэтому если вы намерены в будущем погасить сумму долга и обоснуете план реструктуризации вашей задолженности, есть возможность, что банк пойдет вам навстречу и согласует новый график погашения задолженности», — советует Константин Заутренников, ведущий юрист компании «Проспектаси».

Согласно закону «Об исполнительном производстве» в первую очередь взыскание обращается на денежные средства, принадлежащие должнику. Если денежные средства отсутствуют или их недостаточно, то судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на другое имущество, сперва движимое, а затем и недвижимое, в том числе на жилье.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Под единственным жильем, пригодным для проживания, может пониматься любое жилье, как то квартира, дом, комната и т. д.

Также важно отметить, что забрать квартиру за долги коллекторы не могут, это могут сделать только приставы по решению суда. «Еще один способ лишиться квартиры — долгое время не платить алименты. Если сумма долга соразмерна стоимости жилого помещения, пристав имеет право арестовать и продать квартиру», — добавил Владимир Савченко, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». Следовательно, квартиру могут забрать за долги по алиментам.

Если после реализации жилья останутся денежные средства, то они поступают на счет службы судебных приставов. С данных средств погашаются издержки по продаже недвижимости (услуг), иные расходы на ведение исполнительного производства (например, исполнительский сбор), после чего оставшиеся денежные средства перечисляются на счет должника.

по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.

Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.

Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.

Заберут ли квартиру за неуплату кредита в 2022

Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В 2022 году Конституционный суд РФ принял еще одно знаковое решение и разъяснил судам порядок применения ст. 446 ГПК РФ. Решения суда в РФ можно обжаловать вплоть до Верховного суда, но есть и еще одним способ защиты своих прав — подача жалобы о проверке конституционности закона в КС РФ. Постановления Конституционного суда РФ имеют общеобязательно значение и суда обязаны их применять.

проводится возврат доли второму супругу — ему выплачивают 50% выручки;
погашаются судебные расходы — на оценку, торги, уплату госпошлины;
оплачиваются текущие расходы (например, алименты на содержание ребенка должника, коммуналка по проданному объекту);
7% от выручки выплачивается в качестве вознаграждения финансовому управляющему;
проводятся расчеты в кредиторами.

Если квартира поставлена в качестве залога. Зачастую потребительские кредиты или авто кредиты, залогом которых могут выступать квартиры, могут быть переданы приставами по суду в собственность финансовой организации за неуплату кредита, но так же только если это ваша не единственная собственность.

Если вы выступаете в качестве поручителя. Беря на себя ответственность поручительства, вы всегда должны понимать, что если прямой земщик не будет выплачивать кредит, то это коснется вас.

Страшный сон

Как правило, если у человека нет денег даже чтобы внести ипотечный платёж, ему тем более будет сложно добыть всю сумму, чтобы закрыть долг досрочно. Однако в некоторых ситуациях такой вариант решения проблемы предпочтителен и в перспективе позволяет сэкономить на процентах, которые пришлось бы переплатить банку по исходной схеме.

Если просрочка большая и помимо процентов образовался солидный долг по штрафам, банк может привлечь к решению проблемы коллекторов. В последние годы эту сферу стараются максимально легализовать и отрегулировать, чтобы коллекторов перестали ассоциировать с бандитами.

Коллекторы покупают у банка долг заёмщика, как правило, за «бесценок», банк в этой ситуации получает «синицу в руках» (т. е. возврат долга с дисконтом, порой, весьма существенным), а к коллекторам переходит право требования банка к заёмщику по кредитному договору, и в дальнейшем заёмщик становится должным уже коллекторам, а не банку.

родители (либо опекуны, попечители) одного или более несовершеннолетних детей;
инвалиды или родители детей-инвалидов;
ветераны боевых действий;
россияне, на иждивении которых находятся лица в возрасте до 24 лет — (школьники, учащиеся очно студенты, курсанты, аспиранты, ординаторы, интерны).

Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.

В документе Банк России обращает внимание на важность соблюдения прав ипотечных заемщиков, в частности на необходимость соблюдения и недопустимость нарушения пункта 5 статьи 61 Закона N 102-ФЗ в его применимой редакции. Кроме того, по мнению регулятора, интересам потребителей в гораздо большей степени отвечало бы полное прекращение долга во всех случаях, когда на предмет ипотеки обращено взыскание.

Ранее пункт 5 статьи 61 Закона N 102-ФЗ позволял прекратить долг, если после несостоявшихся торгов кредитор оставлял заложенное жилье за собой. Вступившая в силу 25.07.2014 редакция указанной нормы позволила не требовать с должника выплаты остатка в том числе и после продажи залога, если кредитор получал выплату от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора. Соответственно, в ситуации, когда указанные виды страховок по ипотечному кредиту или займу отсутствуют, страховой выплаты не происходит и у гражданина остается обязанность выплачивать остаток долга.

Банк России предложил ипотечным кредиторам рассмотреть возможность прекратить взыскание оставшейся задолженности с граждан, уже лишившихся заложенного жилья в связи с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту (займу). Информационное письмо регулятора рекомендует использовать такую меру даже несмотря на отсутствие всех обстоятельств, с которыми Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» связывает полное прекращение обеспеченных ипотекой обязательств.

Остаток долга может образоваться, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту. Ранее закон позволял прекратить долг, если после несостоявшихся торгов банк оставлял заложенное жилье за собой. С июля 2014 г. долг прекращается и после продажи залога, но при условии получения банком выплаты от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора. Если страховка отсутствует, у гражданина остается обязанность выплачивать остаток долга.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры, за которую боролись Сергей, Виктор и Анатолий, составляла 1,4 млн рублей. На торги она была выставлена за 800 тысяч рублей. Ребятам удалось ее приобрести за 900 тысяч. Таким образом, они переплатили лишь 100 тысяч рублей от первоначальной стоимости лота.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Может ли банк продать арестованную за долги квартиру

После решения суда назначаются торги, и квартира продается. Разница от стоимости квартиры за вычетом суммы долга перечисляется на счет заемщика. Если вырученная сумма не покрывает сумму долга, то остаток возмещается заемщиком за исключением тех случаев, когда он признан банкротом. Также нужно будет оплатить сбор в пользу судебных приставов (7% от суммы долга).

Арест, наложенный на квартиру в пользу другого кредитора (физического лица), не влияет на права банка как залогодержателя и не лишает его права на обращение взыскания на квартиру через суд. Банк может ходатайствовать перед судом о снятии ареста для реализации заложенного имущества, чтобы после реализации квартиры должника погасить долг. По закону банк имеет преимущественное право на удовлетворении своих требований за счет стоимости заложенного имущества, а оставшиеся после этого средства идут на погашение других долгов собственника квартиры.

Когда банк, у которого в залоге под ипотекой находится недвижимое имущество, приходит к выводу, что должник не исполняет своих обязательств по договору, то он вправе реализовывать заложенное имущество. Иногда банк сталкивается с запретом (арестом), наложенным приставами по инициативе третьего лица, которое не является стороной кредитного договора. Такая ситуация возникает, когда суд принимает ипотечную квартиру в качестве обеспечения требований по обязательствам должника между ним и третьим лицом. Тогда банки обращаются в арбитражный суд с иском об оспаривании постановления судебного пристава на арест заложенного имущества. В иске указывают на то, что судебный исполнитель не имел права налагать арест на заложенное имущество. Учитывая нормы Федерального закона №229-ФЗ, суды становятся на сторону залогодержателя.

Возможность обременения квартиры, находящейся в ипотеке, иными долгами физического лица действующим законодательством не просто не предусмотрена, а прямо запрещена, поскольку до полной выплаты кредита ипотечная квартира уже находится в залоге банка, и никакое иное обременение без согласия банка на нее наложено быть не может.

Если клиент не платит кредит, то банк имеет право выставить залог на продажу путем публичных торгов, что возможно сделать только на основании судебного решения. При этом в большинстве случаев поводом для начала судебно-претензионной работы является просрочка выплаты кредита продолжительностью свыше 90 дней. Свое имущественное требование к Вам банк может также (без Вашего согласия) переуступить коллекторскому агентству.

Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

В каком случае квартира продается приставами с торгов

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Приставы реализовали через торги квартиру, за долги по ипотеке

Квартира в ипотеку взята в 2010 году. Стоимость квартиры составляет — личные средства 1,5 млн. руб. + сумма ипотеки 1 млн. руб. = 2,5 млн. руб. Выплаты производились без задержек до 2022, потом возникли задержки по платежам, остаток по ипотеке на текущую дату 500 тыс. руб. Банк подал в суд с требованием продать квартиру за 1 935 000 руб., эту стоимость банк вывел самостоятельно. Приставы реализовали квартиру через торги по этой же стоимости, оценка квартиры с привлечением специализированной организации не проводилась. На сегодняшний день кадастровая стоимость квартиры 4 000 000 руб., рыночная стоимость 3 200 000 руб.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру за долги и как это происходит? Стоит ли идти на выкуп такого жилья

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Практически всегда недвижимость, выставленная на государственный аукцион, существенно менее дорогая, чем ее обычные аналоги. Благодаря этому покупатель может сэкономить значительную сумму, порой превышающую 500 тысяч рублей.
Процедура регистрации прав происходит очень быстро, т. к. государство напрямую заинтересовано в скорейшем регулировании данного судебного дела.

К сожалению, существует категория бывших должников, не согласных с решением суда. Такие заемщики могут попросту отказаться выезжать из квартиры — и с этой проблемой заемщику придется разбираться самостоятельно, т. к. торги кончились и банк выполнил все свои обязательства.
Есть небольшой шанс, что бывший владелец попытается оспорить решение суда о взыскании квартиры; если ему удастся выиграть суд — а это происходит совсем не часто — новому владельцу недвижимости придется вернуть квартиру.
Имущество может быть заложено несколько раз в разных кредитных организациях, при этом основной банк-кредитор может об этом не знать — в результате сразу несколько банков уже после проведения торгов могут обратиться в суд за компенсацией ущерба.
Возможна ситуация, когда в квартире прописан не только бывший владелец недвижимости, но и несовершеннолетние лица и/или люди с инвалидностью. Выселить таких людей крайне сложно.

В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.

Более того, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими, что имущество у должника забрали по решению суда. Не лишним было бы выяснить, были ли поданы со стороны бывшего владельца ходатайства, пытался ли он оспорить данное решение – от этого зависит дальнейшее пользование квартирой.

Что делать, если за просрочку по ипотеке квартиру выставили на торги

Заметьте: единственная недвижимость без согласия заемщика на внесудебный порядок тоже может быть продана, но только по решению суда. Есть мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно. Так вот это не так. Ипотечная квартира находится в залоге у банка. И если заемщик перестает возвращать кредит, банк имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги.

К сожалению, результаты анализа судебной практики показывают что почти во всех случаях суд принимает сторону кредитора, которому не составляет труда доказать нарушения договорных обязательств заемщиком. Более того в истории ипотеки существовало немало случаев, когда даже такие факторы, как тяжелая экономическая обстановка, например, в виду экономического кризиса, не принимались во внимание. Чуть больше повезло тем, в чьих квартирах зарегистрированы маленькие дети. Здесь закон предусматривает участие в процессе представителей органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия на реализацию жилья. Вместе с тем обнадеживаться также не стоит – скорее всего, данный факт будет лишь поводом для отсрочки, а не сделает ваше жилье неприкосновенным.

Наложить арест и продать недвижимость в силе только судебный пристав. Он действует на основании решения суда, или исполнительной надписи, сделанной нотариусом. Угрозы банков или коллекторов, что они придут, арестуют квартиру и выдворят всех жильцов — простое запугивание.

Если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, квартиру могут продать по решению суда или во внесудебном порядке. Последний вариант встречается реже . Он возможен в том случае, если заемщик добровольно согласился на продажу единственного жилья во внесудебном порядке после того, как допустил просрочку по кредиту более трех раз в течение 12-ти месяцев.