Цель пользования арендованным зданием (сооружением, помещением)
«Объект аренды — часть нежилого помещения предоставляется арендатору во временное пользование для размещения выставочного стенда и рабочего места консультанта. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью. Использование объекта не по целевому назначению не допускается и является существенным нарушением условий договора».
Внимание! Если назначение объекта аренды было приведено в соответствие с условиями договора уже после его заключения либо по истечении срока действия (например, если долго оформлялись документы об изменении назначения), договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Такой подход подтверждается судебной практикой, основанной на применении ст. 168 ГК РФ в редакции до 1 сентября 2013 г. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2009 N Ф04-2044/2009(3952-А45-11), Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12).
Целевое назначение использования нежилого помещения: определение, классификация и порядок изменения
Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения. Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.
Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.
Договор аренды части нежилых помещений с указанием цели их использования
13.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор до окончания срока его действия в следующих случаях:
- при нарушении Арендатором правил пожарной безопасности;
- при нарушении Арендатором сроков и порядка выплат денежных средств, предусмотренных настоящим Договором;
- при нарушении Арендатором условий п.4 и п.9 настоящего договора;
- в соответствии с действующим законодательством.
6.4. По истечении срока действия настоящего Договора, а также при досрочном его расторжении передать Арендодателю безвозмездно все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещения.
Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения
Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды
При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.
В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
Помещения вспомогательного использования в нежилом здании
Для правильного оформления сделки с нежилым помещением в соответствии с его назначением необходимо учитывать нормы о государственной регистрации. Приказом Министерства юстиции РФ от 01.01.2001 N 152 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах. Отметим следующие положения, касающиеся нежилых помещений.
Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2022 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:
Примерная форма договора аренды нежилого помещения (на срок менее года) (подготовлено экспертами компании — Гарант — )
— переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;
3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.
Сдача в аренду нежилого помещения
- ведение учёта по сделкам и операциям;
- наличие связей со съёмщиками;
- постоянное получение прибыли в результате пользования имуществом;
- покупка недвижимости для ее реализации с целью получения прибыли;
- постоянное совершение в конкретный период сделок;
- покупка нескольких нежилых помещений для получения прибыли.
В тексте должен присутствовать код по общероссийскому классификатору различных видов экономической деятельности. Для арендования нежилых помещений используется код под номером 70.20.2. Характеристиками недвижимости являются:
Какова классификация помещений по целевому назначению
Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2022 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.
Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2022 по делу № А40-31532/2022-122-268).
Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему
Договор сроком более чем год в обязательном порядке проходит государственную регистрацию . К документам о госрегистрации нужно приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Зарегистрировать в государственных органах арендуемое имущество может как арендодатель, так и арендатор.При передаче недвижимого имущества арендатору, нужно приложить к договору полный пакет документов, которые непосредственно имеют отношение к объекту.
Заключение договора аренды устанавливает юридические права и обязанности и ответственность между арендатором и арендодателем. Основным моментом такого договора должна быть опись состояния помещения, переходящего в аренду. Так же должны, определены сроки, цели, правила пользования объектом и размер оплаты.
Как правильно сдать нежилое помещение в аренду
К примеру, помещение, предназначенное для офисов, не может быть использовано, как цех для производства той или иной продукции. Чтобы разместить в таком здании производство, нужно вначале переоборудовать его и сменить целевое назначение.
- Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
- Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
- При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
- Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.
Договор аренды нежилого помещения
Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора при условии письменного уведомления Арендодателя в срок не менее чем за 3 (Три) месяца до даты планируемого отказа. В случае одностороннего отказа Арендатора от Договора не по вине Арендодателя, обеспечительный платеж, внесенный Арендатором в соответствии с п. 4.1. настоящего Договора, Арендатору не возвращается.
5.1.2 Содержать Помещение в полной исправности, в соответствии с действующими санитарными нормами, противопожарными правилами и требованиями техники безопасности, собственными средствами обеспечить охрану всего находящегося в помещениях имущества, как своего и своих посетителей, так и Арендодателя. Арендатор несет ответственность за соблюдение своими работниками и посетителями правил противопожарной и электробезопасности, требований техники безопасности и санитарных норм как в арендуемом Помещении, так и в Здании и на территории автомобильной стоянки.
ПОРЯДОК СДАЧИ В АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если последний не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Условия заключенного на новый срок договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Цель использования нежилого помещения по договору аренды
Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договор аренды нежилого помещениядоговора аренды нежилого помещения в смешанный договор п.
Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения. Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды. В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.
Пресечен факт нецелевого использования городских нежилых помещений на севере столицы
«Нежилые помещения на втором этаже, переданные в аренду под ювелирную мастерскую, использовались в складских целях. На городских площадях несанкционированно осуществлялось складирование продуктов, строительных материалов и автомобильных покрышек. Помещения использовались с нарушением их целевого назначения», — сказал начальник Госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский.
Несоответствие целевого использования объекта нежилого фонда условиям договора аренды было выявлено Госинспекцией по недвижимости при проведении плановой проверки городских нежилых помещений по адресу: ул. Дубнинская, д.83А.
