Непосредственное управление домом – что это такое
- Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
- Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
- Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.
Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.
Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом
- Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
- Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
- Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.
- Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
- Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
- Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
- Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом
Все владельцы становятся ответственными за организационную деятельность относительно вопросов эксплуатации и содержания дома и придомовой территории. Все имеющиеся идеи по улучшению должны быть представлены для общего рассмотрения.
Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется на основании статей ЖК РФ. В соответствии с нормативными документами владельцы могут заключать и расторгать договора по представлению ремонтных работ и иного типа услуг по содержанию общей территории только на основании общего решения. Такие договоры могут заключаться только в случае, если большинство собственников проголосовали на общем собрании за одобрение идеи.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.
Проводя агитацию по НУ, управляющие компании не показывают минусы этой формы. Всю инициативу перехода на способ непосредственного управление должны подавать жильцы. Управляющие компании как бы не имеют никакого отношения к этой форме.
Непосредственное управление домом
Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.
Первой задачей созданной группы будет составление перечня владельцев дома, с целью информирования их о нововведениях, разъяснения им всех преимуществ нового способа осуществления управления и привлечения как можно большего количества жильцов.
Управление многоквартирными домами
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
Договоры, заключаемые при непосредственном управлении многоквартирным домом
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
б) Ко второй группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе управления жилищным фондом. В данную группу в первую очередь необходимо отнести договор управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ), а также договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12, который заключается управляющей организацией с собственниками помещений в таком многоквартирном доме. Также во вторую группу входят договоры возмездного оказания услуг, заключаемые управляющей организацией с иными субъектами предпринимательской деятельности в целях выполнения функций по управлению многоквартирным домом.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом: плюсы и минусы
В качестве ответственности обычно начисляется пеня за просрочку оплаты или перебои в поставках ресурсов в размере 1-5% от просроченного платежа или стоимости непредоставленных ресурсов.
А при прямом управлении каждый из собственников может заключить индивидуальные договоры на обслуживание, а также выйти из участников коллективного соглашения в любой момент.
Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом
В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь «прозрачную» квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.
Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.
ДЕТАЛИ БЛОГА
Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе – прерогатива правительства Челябинской области.
Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.
Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2022 году
По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.
- обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
- пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
- создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
- решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.
О непосредственном способе управления
Из приведенной нормы и срока её вступления в силу следует, что после 1.03.2012 года в многоквартирном доме с количеством квартир более 12, при выборе собственниками помещений непосредственного способа управления, собственники заключают договор с управляющей организацией, который не называется договором управления, а именуется договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – договор о содержании общего имущества).
вторая – поскольку управляющая организация при непосредственном управлении многоквартирным домом несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, и она осуществляет свою деятельность, аналогичную деятельности управляющей организации, заключившей договор управления (за исключением деятельности по предоставлению коммунальных услуг), то на такую УО должны распространяться все нормы Жилищного кодекса РФ, регламентирующие существующие в Жилищном кодексе РФ отношения для управляющей организации, по выполнению ею обязанностей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, например, обязанностей:
Способ управления многоквартирным домом
Если в целом беседа с представителями обслуживающего объединения сложилась благоприятно, не стоит спешить заключать договор. Целесообразно обойти еще 2-3 ТСЖ, выяснить всю информацию у них. После этого следует сравнить сведения, оценить преимущества и недостатки и вынести предложение на обсуждение. Если все же остались какие-то сомнения, следует заключить соглашение на минимальный период – год. Если по его истечении будет ясно, что выбор сделан правильный, можно продлить договор. Ну а если объединение не справилось с возложенными обязанностями, соглашение лучше расторгнуть.
Ими могут быть наемный управляющий либо организация. В таком случае владельцы помещений заключают соответствующее соглашение с этими лицами. Если управление осуществляется самими хозяевами помещений, договор не подписывается. Сформированное общество или управомоченное лицо исполняет свои функции в соответствии с уставом. Он, в свою очередь, утверждается на общем собрании. Следует сказать, что на практике собственники дома одновременно используют и непосредственное, и опосредованное управление. К примеру, в случае формирования ТСЖ часть функций, как правило, наиболее ключевых, реализуется самими владельцами. По важным вопросам принимаются решения на общих собраниях. Другая часть задач реализуется через выбранное правление, а третья – исполняется лично его председателем. Кроме этого, создается ревизионная комиссия, которая обеспечивает контроль финансовой работы выборного органа.
Нормативная база
Вопросы, возникающие при непосредственном способе управления.
В ближайшее время будет рассмотрен вопрос Минрегионразвития РФ о внесении разъяснений и изменений в ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В п.п. 2 п. 14 ФЗ № 185 указано, что в программе капитального ремонта принимает участие МКД, находящийся на обслуживании организации, осуществляющей управление МКД и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в домах. В данном случае имеется противоречие норм права, при которой собственнику в многоквартирном доме нужно понимать, что непосредственное управление – это и есть, по сути, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД управляющей организацией на основании заключенного договора.
Готовясь к переходу на непосредственное управление, мы тщательно изучили юридическую сторону вопроса, проанализировав опыт других городов и регионов.
Способ непосредственного управления МКД на сегодняшний день – это наиболее сбалансированные и понятные взаимоотношения между собственниками, обслуживающей и ресурсоснабжающими организациями, так как собственники видят, кому какие средства идут за коммунальные, а в частности, жилищные услуги.
В связи с отсутствием финансовых отношений между ресурсоснабжающей и обслуживающей организациями, последние, в свою очередь, могут более эффективно защищать интересы жителей по качеству предоставляемых услуг (прием заявок, составление актов, обращения в соответствующие органы и др.).
Наличие уполномоченного органа – Совета дома, выбранного из самих жителей, которые активно участвуют в жизнедеятельности своего дома, при непосредственном управлении даёт возможность совместно решать существенные вопросы по обслуживанию общего имущества в МКД.
Способ непосредственного управления минимизирует риски банкротства управляющих организаций, тем самым даёт возможность оказывать жилищные услуги в полном объёме только теми предприятиями, которые заслуживают доверие самих жителей дома.
К сожалению, мы не видим пока, чтобы к этой теме было приковано внимание широкой общественности и властных структур, хотя речь идёт об отрасли, которая в значительной степени определяет уровень комфортности жизни.
В сложившемся правовом поле выход только один – это переход МКД на непосредственную форму управления.
Форма Договора При Непосредственном Способе Управления
4.5. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
3.6. За выполнение своих функций по реализации настоящего Договора Управляющая организация взимает вознаграждение в размере 10% (______________) процентов из установленного размера ежемесячной платы Собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества.
Портал по управлению жилищным фондом
Один из серьезных недостатков данного способа — отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Это связано с отсутствием расчетного счета, на который перечислялись бы целевые бюджетные средства, и должностного лица, которое могло бы отчитаться за их расходование.
Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает заключение договоров на предоставление коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в отдельности. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все собственники помещений или их большинство. Договор на предоставление коммунальных услуг заключается каждым собственником помещения от своего имени.
