Что Значит Фактическое Использование Арендуемого Помещения
Данная позиция была изложена в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ. По рассмотренному судом делу спор между сторонами возник в результате не внесения арендатором платы за пользование арендованным недвижимым имуществом. В договоре аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи – приемки. Однако передача помещения по акту фактически не производилась. На основании чего суд посчитал, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору по предоставлению помещения по акту приема – передачи не была исполнена, а значит, он не вправе требовать арендной платы с арендатора.[2]
Отсюда возникает вопрос: «Появляется ли обязанность у арендатора осуществлять арендные платежи арендодателю, если между сторонами не составлялся акт приема — передачи арендуемого имущества, либо иной документ, предусмотренный ст. 655 ГК РФ, но арендатор фактически осуществлял владение и пользование арендованным имуществом?».
Информационные письма Президиума ВАС РФ
Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.
При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.
Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.
Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор.
Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.
Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче.
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.
Составляем договор аренды правильно
Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.
Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.
Что Значит Фактическое Использование Арендуемого Помещения
Довод заявителя жалобы о том, что решение о передаче арендованного имущества арендодателю является необоснованным, так как отсутствует акт передачи данного имущества арендатору, также не свидетельствует о незаконности и необоснованности судебного акта, так как упомянутым решением суда по делу N А06-4130/2008 установлено фактическое пользование ответчиком имуществом арендодателя и с ответчика взысканы арендные платежи. «
Договор аренды от 01.07.2008 N 9325, предметом которого также являлся данный размер площади со ставкой арендной платы 400 руб. за 1 кв.м, входящей в состав постоянной арендной платы, подписан сторонами. Какие-либо изменения в указанный договор установленном законом порядке сторонами не вносились.
Подводные камни аренды нежилых помещений
— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.
Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.
Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды
В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.
ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?
В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.
Фактическое использование здания (помещения) по договору аренды
По моему мнению, если стороны подтверждают дату фактического использования помещения и распространяют на отношения, возникшие до заключения договора, его условия, то, как минимум в юридической плоскости, все сделано корректно.
хотел бы вынести на обсуждение вопрос: существует ли риск (юридический, налоговый, другой), если акт приема-передачи датирован более поздним числом, чем помещение фактически начало использоваться по договору аренды?
Аренда выезд арендная плата за фактическое пользование
Т.е. Вы считаете, что арендатору договор аренды исполнять не нужно, в т.ч. и условие о сроке? Хочет занимает помещение, хочет съехал в любое время и платить ничего не должен (главное совершить «юридически значимый факт» — уведомить о выезде)?
Да, договор действующий, просто арендатор по договору предоставил уведомление об одностороннем отказе и съехал. Но по договору отказ должен быть сделан за 3 месяца до предполагаемого расторжения, они после его выезда не истекли, поэтому договор считается действующим.
Что необходимо учесть арендатору, заключая договор аренды недвижимого имущества
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.
Что Значит Фактическое Использование Арендуемого Помещения
Право владения — это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое «господство» над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 ГК РФ.
Напомню, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Право собственности на новое здание еще не оформлено
Возможна ли аренда объекта, право собственности на который не оформлено
Как взыскать плату за фактическое пользование, если договор ничтожен
Какими соглашениями оформляют фактическое пользование до аренды
В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения (постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09).
Как доказать фактическую аренду нежилого помещения
Арендатором не был подписан договор аренды нежилого помещения. Фактически арендовал помещение и частично оплачивал, ссылаясь на то,что был еще один арендатор и он тоже оплачивал аренду. Хотя второго арендатора не было. Вопрос-как можно (статья ГК)доказать фактическую аренду нежилого помещения?
«»3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Условия договора аренды помещений
Во избежание споров о возложении расходов за устранение выявленных недостатков необходимо детально описывать качество передаваемых помещений и обязательно фиксировать все недостатки, о которых знает арендодатель и которые увидит арендатор.
Это актуально для обеих сторон договора. Выявление дефектов как скрытого, так и видимого характера может повлиять на возникновение дополнительных финансовых расходов, в том числе налогового характера.
Поэтому в раздел договора, посвященный описанию объекта аренды, включайте подробное описание качества объекта аренды.
Пример описания качества объекта
Скрытые недостатки не могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем арендодатель может и не знать о них, а может их просто скрывать.
К скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время не давало возможности проверить исправность системы отопления), отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном пространстве) и т.п.
Если не указанные в договоре недостатки являются скрытыми и при осмотре не могут быть выявлены, то арендатор вправе требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки.
Требуется JavaScript
Здравствуйте, уважаемые юристы! Прошу Вас подсказать неопытному коллеге — ЧТО ДЕЛАТЬ. Ситуация такова: администрация города передала в хоз. ведение МУПу «А» два здания. МУП «В» занимает в одном из зданий 400 м2 нежилых помещений. МУП «В» является поставщиком коммунальных услуг в эти здания. По УСТНОЙ договоренности между директорами МУПов МУП «А» не выставляет счета за аренду, а МУП «В» не выставляет счета за коммуналку. Теперь администрация договор о закреплении зданий в хоз. ведение расторгла, договор об аренде даже не заключался, а МУП «В», «забыв» о всех договоренностях, направила исковое о задолженности за коммунальные услуги (договор на оказание услуг есть). МОЖЕТ ЛИ МУП «А» ДОКАЗАТЬ ФАКТ АРЕНДЫ И НАПРАВИТЬ ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ? ЗАРАНЕЕ СПАСИБО!
Если на исходящий корреспонденции или на фирменных бланках почтовый адрес этого помещения зафиксирован, то собирайте все эти документы «до кучи» (как можно больше в смысле) как доказательства фактического владения помещением. Так можно и период владения подтверждать.
Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений
Такие обстоятельства, как неуплата арендных платежей служат основанием для расторжения договора в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. При этом не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение, а также его последствия устранено арендатором в разумный срок.
Так, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
