Дольщик и застройщик: битва за метры
Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).
В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» записано: «По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».
Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.
1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.
2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.
3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.
Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?
История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие «обманутый дольщик» стало нарицательным. В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.
Ошибки в техническом паспорте БТИ
Вообщем как короб не меряли, он оказался все равно 98 сантиметров, и мы были правы, короб предыдущие собственники подрезали.
И собственно править БТИ было нечего, надо было править короб в сторону его восстановления по старым габаритам.
Начиная с 2022 года БТИ всю свою документацию перевело в электронный формат. То есть теперь все планы выдаются собственникам в бумажном виде но из электронной базы.
И при переводе планов с бумажных носителей в электронный формат зачастую возникали ошибки, то есть фактически человеческий фактор. И зачастую возникают ситуации, когда собственник квартиры приходит к нам за согласованием перепланировки со старым «бумажным» планом, полученным им допустим в начале 2000 годов. А в 2022 году, при переводе этого плана из бумажного в электронный вид, техник БТИ допустил ошибку.
Планировка не соответствует указанной в ДДУ
Здравствуйте. Оформлен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. На момент подписания договора оговорено, что обЪект — однокомнатная квартира с двумя балконами. В договоре это записано как «Квартира общей площадью с учетом летних помещений 51,40 кв.м., при этом жилая площадь 47,75 кв.м.». Графический план к договору прилагается, в нем указано летнее помещение площадью 3,65кв.м. Фактическая планировка не соответствует указанной в договоре. При осмотре выявлено, что в квартире один балкон. При этом общая площадь немного увеличилась: 51,70, но летнее помещение составляет всего 1,40кв.м. Можно ли в данном случае предъявить претензию? На какую нормативную базу ссылаться при написании претензии? Претензия застройщику? Акт приема-передачи объекта не подписывала. Представители продающей организации(цедент) утверждают, что в процессе строительства дома застройщиком были сделаны уточнения планировок, однако нас об этом не уведомляли. Спасибо.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Ошибки в техпаспорте БТИ: что делать и куда обращаться собственнику квартиры
Нередко случается так, что клиентов при различных операциях с недвижимостью поджидает неприятная неожиданность, связанная с ошибками в техпаспорте БТИ. Рассмотрим некоторые из них и предложим варианты решений.
По окончании строительства строительная компания, его осуществлявшая, обязана сделать обмеры. Однако часто бывает так, что делаются они с нарушениями, некачественно. Бывает так, что в многоквартирном здании всего 600 квартир, и сотрудники БТИ не удосуживаются измерить каждую из них, а берут одну из подъезда и делают проекцию на остальные. Поэтому на плане может оказаться, что в квартире есть вентиляционный короб, а на деле его не существует.
Здравствуйте! В приложении к ДДУ отображён план (не проектный) квартиры
- договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
- копия договора об уступке прав (если была).
- копия акта приема-передачи недвижимости.
- справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Как на фото видно (извиняюсь за безпорядок и качество), под подоконником радиатор. Я думаю перетянуть его а стенку вправо. Ну а как все остальное разместить? Я имею ввиду дверь, к примеру. Нужен ли вообще подоконник, если нужен, то какой и с какой.
Здравствуйте! В приложении к ДДУ отображён план (не проектный) квартиры
Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства
В момент подписания договора застройщик имеет в своем распоряжении только проектную (планируемую) площадь, а специфика строительства такова, что эта проектная площадь всегда будет отличаться от фактической площади в уже построенном доме. В результате происходит перерасчет стоимости квартиры по договору в зависимости от увеличения или уменьшения фактической площади построенной квартиры по сравнению с проектной. Причем перерасчет проводится по той площади, которая определена договором.
Замеры БТИ – как оспорить, если вы не согласны
Что делать, если замеры БТИ не совпали с тем, что вы сами померяли рулеткой? Тем более, если ваша квартира была приобретена по договору долевого участия, в нем наверняка есть пункт о доплате, если по результатам обмеров БТИ площадь квартиры окажется больше, чем по проекту. Платить или оспорить результаты замеров БТИ – решать только вам.
В идеале, замеры БТИ должны производить в день принятия вами квартиры в вашем присутствии но, к сожалению, так бывает не всегда. Оспорить результаты замеров БТИ можно будет только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности на жилье.
Планы застройщика
Планы застройщика могут понадобиться собственнику в различных ситуациях, будь то несоответствия в площадях отдельных помещений квартиры или ошибки в расположении перегородок, мы же рассмотрим их необходимость с точки зрения проведения перепланировки.
Несмотря на то, что технический паспорт БТИ квартиры является, пожалуй, основным документом, без которого невозможно начать разработку проектной документации для перепланировки, проектировщикам, при определенных условиях, может потребоваться ещё один документ, и это план застройщика.
Застройщик просит оформить техплан за свой счет
Вопрос оформления технического плана регламентируется Градостроительным кодексом РФ.
Пункт 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
подп. 6) пункт 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что
для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо в том числе: документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации (то есть технический план на дом).
Таким образом, технический план должен оформляться Застройщиком за его счет.
Так как просьба «пойти в определенную контору, с которой у застройщика договор, для оформления тех плана за определенную сумму..» не носит официального характера — обжаловать её нельзя.
Выполнять или нет данную просьбу — решать Вам.
С одной стороны Вы не обязаны оплачивать изготовление технического плана.
С другой стороны, чем быстрее будет готов этот документ тем быстрее будет сдан дом в эксплуатацию и Вы оформите право собственности.
Площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровым или техническим паспортом
Изучая документы на квартиру, Вы обнаружили, что площадь в Свидетельстве не совпадает с Кадастровым или Техническим паспортом.
Любые разногласия в документах на недвижимость тревожат. Что это — техническая или юридическая ошибка.
Как получилось, что площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровыми и техническими документами. Ведь площадь окса (объекта капитального строительства) — эта важная характеристика.
Технический план после перепланировки: как избежать проблем с инспекциями
Составить новый технический план необходимо и тем, кто уже получил квартиру с несоответствиями в дар или по наследству, а также при покупке квартир в новостройках, где приято не возводить стены, оставляя пространство для будущей фантазии покупателя. Таких объектов сегодня много: перепланировки в обязательном порядке начали регистрироваться очень активно совсем недавно, а потому объектов с такими нарушениями еще много. Даже если сделка состоялась и право собственности получено, стоит обязательно сделать новый технический план, и как можно скорее подать в Росреестр на внесение изменений, поскольку законодательство в этой области только ужесточает свои требования.
Во-первых, чертежи и описания должны полностью соответствовать фактическому состоянию. Если перепланировка регистрируется по факту совершения, не стоит усугублять ситуацию дополнительными несоответствиями. Поскольку специалист кадастра имеет полное право проверить состояние квартиры и провести соответствующие замеры, важно сразу составить план правильно, чтобы затем не тратить средства и время на исправления. Во-вторых, для этого вида технических планов рекомендовано правило минимума информации. Это значит, что в плане должно содержаться то, что требуется законом и в максимально общих формулировках, но ничего больше. В этом случае многие факты можно будет рассматривать как разность в трактовке того, что записано в технический план. Чем меньше конкретики, тем меньше вопросов возникнет у кадастрового или независимого эксперта.Все остальные требования к техническому плану остаются актуальными. Он должен обязательно содержать чертежи и пояснительную записку. К нему необходимо будет приложить план всего этажа в определенном масштабе, исходные материалы, в которых указывается состояние квартиры до перепланировки. Необходимо также отразить информацию обо всех изменяемых элементах. Последним в техплане всегда является Заключение кадастрового инженера, которое играет немаловажную роль.
Застройщик отказывает в техническом паспорте
Даже если он есть у застройщика — как бы жестко Вы не требовали — он предоставлять Вам его не обязан. Другое дело, если Вам удастся его упросить. Но проще и быстрее может оказаться именно заказать самостоятельно.
Поскольку для регистрации права на квартиру технический паспорт не нужен, а нужен кадастровый, который застройщик Вам выдал — заказывать технический паспорт для банка (это ведь их требование) Вы должны самостоятельно.
Обязан ли Застройщик Выдавать Технический План
Пример такого плана приведен на соответствующем рисунке. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены. Также очень важно, чтобы данный план числился в базе ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности), к которой у Жилищной инспекции есть доступ.
Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ.
В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на нее. По сути, ДДУ – это законный способ «привязать потенциального покупателя к обязательству платить финансовой организации в течение длительного времени, а строительную организацию обязать участвовать в компенсационном фонде. Государство определило нормы права (ФЗ № 214) для застройщика и дольщика, предусмотрительно обеспечив права сторон договора и собственные интересы. Обязательное участие финансовой организации имеет значение. По сути, эти обстоятельства касаются обеих сторон и участвующего в деле кредитора (финансовая организация, банк), но приоритеты именно такие. Дольщик должен понимать: вкладывая свои деньги (кредитные от финансового учреждения) по ДДУ, он не получает квартиру, а лишь право на ее получение в будущем.
Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства
Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).
При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).
Несоответствие планировки условиям договора
и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Истцу соответствующий Объект долевого строительства, которым являлось жилое помещение (квартира) в соответствии с Приложениями №№ 1,2, а Истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. Согласно Приложениям №№ 1,2 стороны согласовали планировку квартиры и ее местоположение.
Истец выполнил свои обязательства по договору в полном объеме. В том числе своевременно произвела оплату по договору в общей сумме 2 251 808 (Два миллиона двести пятьдесят одна тысяча восемьсот восемь рублей).
Согласно п.2.2 договора принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены договором, Истец приобретает право собственности на Объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения, которым являлась квартира в соответствии с Приложениями №№ 1,2.
20 апреля 2011 года представители Ответчика уведомили меня о необходимости осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи.
Осмотрев объект долевого строительства я находилась в подавленном состоянии. Я отказалась от подписания акта осмотра, поскольку указала, что планировка данной квартиры не соответствует условиям договора, который я заключила с Ответчиком. Она полностью не устраивает меня, поскольку для меня было существенно расположение окон, света, освещенность комнат.
Согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к существенным условиям договора также является определение Объекта строительства. Последний был нами определен и согласован.
28 апреля 2011 года я направила претензию Ответчику с требованием выплаты компенсации в размере 350 000 рублей вследствие несоблюдения Ответчиком условий договора поскольку в соответствии со ст. 10 ФЗ № 214 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Выплата компенсации мне необходима для перепланировки приобретенной квартиры. Отказаться от договора я не могу, поскольку денежные средства, которые я потратила на приобретение квартиры, были взяты под проценты и более того проживать мне негде иного жилья я не имею.
Рассмотрев мою претензию, Ответчик отказал в ее удовлетворении, сославшись на п.п. 11.4, 11.5 Договора. Данный отказ считаю неправомерным, поскольку согласно п. 2.2. Договора, участник долевого строительства приобретает право собственности на объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения. Также п. 2.3. Договора гласит, что местоположение Квартиры определяется в Приложении №2 к Договору, и это Приложение №2 было мной согласовано при подписании Договора. Более того в п.11.4, 11.5 говориться про изменение размере (параметров) помещений, но ни как не изменение перепланировки.
В акте приема-передачи мне в принудительном порядке не разрешили указывать, что Объект не соответствует условиям договора, что подтверждается свидетельскими показаниями.
В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
— соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
— безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
Поскольку договор долевого участия в строительстве был заключен до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отношения между застройщиком и собственником помещения в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей, Закон).
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Пунктом 1 статьи 18 Закона установлено право потребителя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Согласно п.11.8 споры и разногласия, возникающие между Сторонами из договора передаются на разрешение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Претензионный порядок был соблюден.
В силу ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на основании договора с ним, его прав, предусмотренных федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, возмещается причинителем вреда только при наличии вины.
Вследствие того, что мне была передана квартира иной планировки, я испытала душевные страдания. Для моей профессиональной деятельности очень важно было расположение комнат, окон, какая будет освещенность. Страдания привели к потере сна и душевным переживаниям.
06 августа 2010 года между мной и Ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № 991/9-1102Д (Далее — Договор). Согласно условиям договора Ответчик (Застройщик) обязался построить (создать) Объект — жилой дом (корпус 9), расположенный по строительному адресу:
Площадь квартиры – какой она бывает
Ее значение будет всегда меньшим общей, иногда может отличаться даже вдвое. Жилая площадь квартиры включает в себя совокупный метраж всех комнат, предназначенных непосредственно для проживания граждан.
Отличие проектного и фактического метража не является каким-то редким случаем в долевом строительстве. Отклонения возникают и в большую, и в меньшую сторону. В результате ошибок или недобросовестных действий строительной компании дольщик вынужден либо доплачивать за «лишние» метры, либо мириться с получением квартиры с меньшей, чем указанная в ДДУ, площадью.
