Сдавал Квартиру По Патенту Решил Продать: актуальная информация, пошаговые советы 2024

ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.

Содержание

Через сколько можно продать квартиру без налога

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

пoлyчeниe нacлeдcтвa;
нeдвижимocть, пoлyчeннaя пyтeм дapeния члeнaми ceмьи или близкими poдcтвeнникaми;
квapтиpa, cтaвшaя coбcтвeннocтью нa ocнoвaнии бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции;
нeдвижимocть, дocтaвшaяcя пo дoгoвopy пoжизнeннoй peнты.

Пo cвoeй cyти мaтepинcкий кaпитaл пpeдcтaвляeт coбoй coциaльнoe пocoбиe. Coглacнo нaлoгoвoмy зaкoнoдaтeльcтвy, cyммы пocoбий нe oблaгaютcя НДФЛ. Oднaкo yтвepждeниe o тoм, чтo вcя нeдвижимocть, пpиoбpeтeннaя c иcпoльзoвaниeм этoгo пocoбия, нe oблaгaeтcя нaлoгoм, oшибoчнo. Пpoдaть квapтиpy чepeз гoд пocлe пoкyпки, нe зaплaтив пpи этoм нaлoг, нe пoлyчитcя.

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода

Напомним, что ИП не обязан вести бухгалтерский учет, при этом налоговый учет вести необходимо, например Книгу учета доходов и расходов. А еще ИП рекомендуется учитывать основные средства (ОС). Это как раз дорогостоящее (в налоговом учете более 100 000 рублей) и с большим сроком использования (от 12 месяцев) имущество.

Вариант 1: ИП купил имущество, когда еще не являлся предпринимателем и затем стал использовать его в своей деятельности. В этом случае при продаже имущества нельзя будет учесть расходы на покупку имущества независимо от того, какую систему налогообложения применяет ИП. На этом настаивают ФНС и Минфин, а суды поддерживают эту позицию.

наследования;
дарения членом семьи или близким родственником (муж, жена, брат, сестра, мама, папа и т.д.);
приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением;
при реализации единственного жилья или доли в таком жилье;
если стоимость квартиры менее 1 млн рублей.

В отношении других видов имущества, которые не подлежат государственной регистрации, ФНС может узнать из других источников. Например, если покупатель-организация или другой ИП, покажет в своих расходах покупку дорогостоящего оборудования и налоговая заинтересуется — а заплатил ли продавец налоги?

Зачем ИП учет основных средств. На УСН существует ограничение — стоимость основных средств не должна быть более 150 миллионов. Не думаем, что большое количество ИП владеет таким дорогостоящим имуществом, но все же предупреждаем — на предпринимателей по мнению ФНС, Минфина и судов это правило распространяется также, как на организации.

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента. Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

При этом с 01.01.2022 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2022 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

«До 01.01.2022 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2022 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП. Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2022 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали. То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. Декларировать этот доход тоже не нужно.

История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен платить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.

Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
Квартиру унаследовали.
Квартиру получили в результате приватизации.
Квартиру получили по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением.
Продается единственное жилье, то есть другого жилья в собственности у владельца нет. Если купить новую квартиру, а старую продать в течение 90 дней после этого, то старая квартира по-прежнему будет считаться единственным жильем.

В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не заплатил налог на УСН, а не налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде, по НДФЛ вопросов к нему не было.

Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2022 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

Веду бизнес без; ИП

налоговая автоматически получает информацию об открытии всех счетов. Даже если вы не ИП или ООО, а обычный человек и заводите карту для себя, всё равно налоговая узнает об этом через 10 дней после открытия счета;
налоговая может запросить выписку по счету у банка.

За бизнес без регистрации есть штраф — от 500 до 2000 рублей. Штраф придется заплатить, даже если дохода не было. Например, налоговая может решить, что человек предприниматель, если он закупил оптовую партию товара или разместил рекламу, но доход еще не получил.

Все покупки свыше 600 000 рублей попадают в Росфинмониторинг и анализируются: в рамках правового они поля или нет. Покупки можно отслеживать по бонусным картам магазинов, например «Баленсиага» или «Шанель», но это сложно. А вот с недвижимостью и автомобилями есть удобный инструмент — государственная регистрация сделок.

Кондитер без ИП накопил на квартиру и покупает ее за наличные. Сделка оформляется у нотариуса, и тот пишет в договоре: «Если деньги получены нелегальным путем, покупатель сам несет ответственность по 115-ФЗ». Когда одно ведомство узнает о нарушении, оно сразу передает информацию остальным. Поэтому кроме штрафа за незаконное предпринимательство можно получить штрафы за нарушение санпинов, использование чужого товарного знака и отсутствие маркировки на товарах.

Если же доход был, кроме штрафа придется заплатить налог на доход физического лица — 13%, еще могут начислить НДС — 20%. Налоговая рассуждает так: ИП не зарегистрирован, значит, он не подавал заявление о переходе на упрощенку, а раз так — пусть платит НДС, как на общем налоговом режиме.

Если доход получен предпринимателем после окончания патента

По окончании срока действия патента предприниматель вправе перейти на «упрощенку» в отношении того вида деятельности, на который ранее был выдан патент. Переход осуществляется по правилам ст. 346.13 НК РФ – не позднее 31 декабря календарного года, предшествующего календарному году, с которого предприниматель намерен перейти на УСНО, он должен уведомить об этом налоговый орган. Если окончание срока действия патента приходится на середину года, доходы от предпринимательской деятельности, полученные до окончания этого года, должны облагаться в рамках общего режима налогообложения. И только с 1 января следующего года предприниматель вправе перейти на УСНО.

К сведению: при подаче заявления на получение патента предприниматель должен указать информацию о том, что обозначенный в заявлении вид предпринимательской деятельности осуществляется им либо с привлечением наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера, либо без привлечения наемных работников. При этом предприниматель сообщает среднюю численность наемных работников, привлекаемых для осуществления вида предпринимательской деятельности, в отношении которого он подает заявление о получении патента (Письмо Минфина России от 16.09.2022 № 03-11-11/81280).

Представим следующую ситуацию. В отношении услуг по перевозке груза автомобильным транспортом предприниматель взял патент (пп. 10 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). По этому виду деятельности предприниматель получил доход (поступили денежные средства от заказчика) уже после окончания срока действия патента. Должен ли он эти доходы включить в налоговую базу при расчете «упрощенного» налога (или базу по НДФЛ – если действие патента закончилось до 31 декабря)?

Соответственно, если денежные средства поступили на счет коммерсанта после окончания срока действия патента в период, когда он применял только УСНО, эти средства должны учитываться в налоговой базе при УСНО (см. письма Минфина России от 20.11.2022 № 03-11-11/89763, от 30.03.2022 № 03-11-11/20494).

Между тем прежняя позиция чиновников Минфина (о том, что доход, полученный после окончания срока действия патента, признается полученным при применении ПСНО), по мнению автора, с экономической точки зрения более правильна. Включение этих доходов в базу по УСНО (или по НДФЛ) приводит к двойному налогообложению доходов, определенно связанных с патентной деятельностью.

ФНС ответила на; вопросы о; патенте

Пример. ИП получил патент на период с 1 января по 31 декабря 2022 года. Он подал заявление 10 декабря 2022 года. Закон с новыми размерами потенциального дохода на 2022 год был принят еще 15 ноября, но не вступил в силу на дату подачи заявления. Налоговая все равно рассчитала стоимость патента по закону, который будет действовать на момент начала периода патента.

Перечень видов деятельности, в отношении которых можно применять патент, утверждают субъекты РФ в своих законах. Они могут вводить дополнительные к п.2 ст. 346.43 НК РФ виды деятельности, дифференцировать их или устанавливать дополнительные ограничения. НК РФ не запрещает им и исключать некоторые виды деятельности из перечня.

Закон субъекта вступает в силу не ранее чем через месяц после опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода. В 2022 году налоговым периодом для годовых патентов признается календарный год, для всех прочих — срок, на который выдан патент.

Если закон ухудшает положение налогоплательщика, например увеличивает сумму налога, он не может иметь обратной силы (п. 2 ст. 5 НК РФ). Однако если субъект РФ прописал в законе с увеличенным ПВГД, что он действует с начала года, налоговая будет обязана его применить и пересчитать патенты.

Если закон субъекта улучшает положение налогоплательщиков, он может иметь обратную силу — это должно быть прописано в законе (п. 4 ст. 5 НК РФ). В таком случае новый сниженный ПВГД будет действовать и для патентов, выданных до вступления в силу закона. Налоговая обязана пересчитать стоимость в меньшую сторону и выдать новый патент.

ВАЖНО! Если патент был куплен на срок до 6 месяцев, то его нужно оплатить полностью не позднее срока окончания действия патента. Если срок действия патента от 6 до 12 месяцев, то треть суммы вносится не позднее чем через 90 календарных дней после начала действия патента, а оставшаяся сумма погашается до окончания действия патента.

За 10 дней до начала деятельности следует подать в налоговую инспекцию по месту осуществления коммерческой деятельности заявление по установленной форме (приказ ФНС РФ от 09.12.2022 № КЧ-7-3/891@). Затем налоговый инспектор в течение 5 дней выдает бизнесмену патент или отказывает в его выдаче.

Согласно закону работать на патентной системе налогообложения могут только индивидуальные предприниматели. Для организаций ПСН не предусмотрена. Но чиновники уже рассматривают такую возможность для субъектов малого предпринимательства. Подробности см. здесь.

Дата начала действия патента совпадает с датой постановки предпринимателя на учет в качестве плательщика. Если же деятельность бизнесмена перестала соответствовать требованиям применения ПСН, то он может купить новый патент не ранее следующего календарного года. Налоговый период по ПСН совпадает со сроком действия патента.

ИП, входящий в перечень субъектов МСП, с 01.04.2022 вправе применять пониженные ставки страхвзносов. Перечень принятых государством мер в связи с коронавирусом, привели в своем Обзоре эксперты КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный демо-доступ к справочно-правовой системе К+. Это бесплатно.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи жилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

При этом, в случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.

Я и сам начал интересоваться этим животрепещущим вопросом, а тут и от посетителей нашего портала стали поступать запросы. Практически всем известно, что по законам РФ существует такая льгота, как освобождение от налога на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 5-ти лет (до 2022 года норма была 3 года, но в прошлом году срок владения, необходимый для получения льготы, подняли до 5 лет).

В Письме Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689 финансисты отметили, что в норме п. 17.1 ст. 217 НК РФ слова “непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями” означают “фактически” или “действительно” используемого индивидуальными предпринимателями.

Заявление подаем в ФНС (по месту регистрации ИП). Обратиться следует до истечения 10 дней, перед тем как закрыть ИП на патенте без работников в 2022 году или прекратить деятельность. Обращаемся самостоятельно по месту регистрации, или отправляем документы почтой, или оформляем электронную заявку на сайте ФНС.

Если ИП добровольно прекращает заниматься той деятельностью, на которую оформлена патентная система.
Если его бизнес вышел за рамки, предусмотренные требованиями к применяющим ПСН: по выручке (более 60 млн рублей в год) и по численности работников (более 15 человек).
Если ИП решил досрочно прекратить бизнес, патент при прекращении деятельности ИП тоже закрывается.

Многие индивидуальные предприниматели оценивают ПСН как один из самых удобных налоговых форматов: они освобождаются от налогов, характерных для других видов налогообложения, и от обязанности сдавать многочисленные налоговые отчеты и декларации. Патентная система налогообложения регулируется главой 26.5 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Достаточно вести книгу учета доходов и расходов (КУДиР). Также закон позволяет некоторым ИП на ПСН обходиться без ККТ.

Преждевременный отказ от принятой системы налогообложения налагает на ИП определенные последствия. Оформив отказ от патента ИП после его получения через прекращение деятельности, получить новый по этому же ОКВЭД разрешается не ранее 1 января следующего календарного года (п. 8, ст. 346.45 НК РФ).

Приказом ФНС № ЕД-7-3/11@ от 18.01.2022 утвержден новый формат представления заявления в электронной форме. Документ не определяет, можно ли отказаться от патента, если он уже получен в 2022 году, для этого следует руководствоваться нормами главы 26.5 НК РФ. Бланк и формат начинают действовать с 23.01.2022. С этой даты старую форму налоговики принимать не будут.

При продаже квартиры после сдачи в аренду можно потерять на налогах

В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.

Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что налоговый вопрос вскоре будет одним из главных при принятии решений о сделках с недвижимостью. Многие граждане уже сейчас сомневаются, нужно ли инвестировать в недвижимость ради прибыли с аренды и дальнейшей перепродажи. Решением налогового вопроса может быть официальное оформление арендодателем своей предпринимательской деятельности, а также последующий переход на щадящий режим налогообложения либо покупка патента на осуществление деятельности по сдаче жилье.

В реальности законное оформление бизнеса по сдаче недвижимости невыгодно многим из тех, кто зарабатывает на аренде. Так, например, в Москве около 90% сдачи жилья происходит нелегально, при этом меры государства по решению этой проблемы пока не особенно эффективны.

Патент для ИП

Особенностью патентной системы налогообложения для ИП является отсутствие бухгалтерской и налоговой отчетности. ИП на патенте не подают декларацию в налоговую инспекцию. Предпринимателю достаточно учета доходов в Книге доходов для непревышения их лимита. Также при наличии у ИП штатных сотрудников, сдается отчетность за работников.

Если предприниматель заработал больше «потенциально возможного дохода», то всё равно заплатит столько же. Если предприниматель заработал меньше, то не стоит ожидать компенсации на налоги. Патент особенно удобен для начинающих предпринимателей, и тех, кто занимается сезонной деятельностью – можно оплатить патент на небольшой срок.

Если вы не успели до 1 января 2022 года подать заявления на Патент, то вас автоматически перевели на основную систему налогообложения. Для предпринимателей это не вполне удобная налоговая система, поскольку увеличивается налоговая нагрузка, добавляется ведение налоговой и бухгалтерской отчетности.

Для Республики Крым и города федерального значения Севастополь действуют особые условия для плательщиков ПСН. Налоговая ставка может быть уменьшена на территориях соответствующих субъектов для всех или отдельных категорий налогоплательщиков (п. 2 ст. 346.50 НК РФ): в период 2022 — 2022 гг. — до 4%.

Для всех остальных, кому актуально покупка онлайн-кассы — важно выбрать оптимальный вариант по цене, техническим и программным параметрам. Иначе касса будет дорога в обслуживании, будет недостаточно функциональных возможностей для нормальной работы или вовсе придется её поменять.

Подводные камни» патента в 2022 году: обзор наиболее важных моментов ПСН для ИП

возврат средств покупателям или клиентам: к примеру, нельзя взять наличку из кассы и вернуть её, если покупка оплачивалась по карте;
прямое перечисление средств на счет ИП нужно фиксировать кассовым чеком – если упустить этот момент, санкции со стороны ФНС не заставят себя долго ждать;
выдача или, наоборот, изъятие денег из кассы минуя р/с.

Соблюдая эти рекомендации, предприниматель снижает градус интереса со стороны ФНС: операции с большими суммами, снятие наличных и пр. могут вызвать подозрения в отмывании денег по 115-ФЗ, привести к отказу в совершении банковской операции или блокировке счета.

Отсутствие книги учета доходов грозит санкциями: согласно ст.120 НК РФ предпринимателю могут выписать штраф в размере от 10 до 30 тыс. р. При этом проверяющие оставляют за собой право самостоятельно рассчитать доходы предпринимателя, ориентируясь на доходы других ИП в отрасли или финансовую отчетность нарушителя за предыдущие периоды.

внереализационные доходы (например, продажа ОС) полностью относят к УСН или ОСНО;
В случае невозможности разделения доходов, общие расходы (например, аренда помещения или зарплата бухгалтера) делят пропорционально доходам: если ⅔ от общей суммы дохода приходится на ПСН, то и ⅔ расходов также относят к этому режиму (согласно п. 8 ст. 346.18 НК РФ).

Отдельно остановимся на раздельном учете страховых взносов. С 2022 года стоимость патента можно уменьшить на величину взносов (для ИП без работников — на 100%, для ИП с работниками — не более 50%). Аналогичная схема работает с УСН «доходы», да и при УСН «доходы минус расходы» затраты на страховые взносы обязательно учитывают. Эксперты выделяют четыре варианта раздельного учета:

Нерентабельная сделка

Эксперты считают, что в недалеком будущем налоговый вопрос станет одним из ключевых при принятии решений о сделках с недвижимостью. Уже сейчас проявляются тенденции, заставляющие потенциальных покупателей крепко задуматься о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимое имущество с целью получения дохода с ренты и дальнейшей перепродажи.

Под имущественный налоговый вычет попадает и переплата до трех миллионов рублей по ипотечным процентам. Так, если на покупку недвижимости стоимостью два миллиона рублей берется «долгий» ипотечный кредит и при его выплате «накапало» процентов на сумму три миллиона, то можно получить налоговый вычет в пять миллионов.

Ярослав Кошелев: Мотивировка следующая: имущество сдавалось в аренду, а значит, использовалось для систематического получения прибыли, то есть для предпринимательской деятельности, связанной с извлечением доходов. И тут уже не важно, что владелец недвижимости не зарегистрирован в качестве предпринимателя. По закону тот, кто занимается предпринимательской деятельностью, вне зависимости от регистрации, должен платить НДС, если не применяется спецрежим налогообложения — ЕНВД, «упрощенка» или патент. Разумеется, физлицо на специальный режим не переходило, потому что не регистрировалось как предприниматель. Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например, в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13 процентов НДФЛ плюс 18 процентов НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20 процентов от неуплаченных налогов. То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости.

Покупатель жилой недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть сумму уменьшения налогооблагаемой базы в размере двух миллионов рублей произведенных расходов. Причем сейчас этим вычетом можно пользоваться до тех пор, пока не выйдет весь лимит. То есть теоретически на эту сумму можно покупать хоть 100-тысячные комнатки и получить общий налоговый вычет на два миллиона. Если же приобретается квартира в состоянии «стройвариант», то под налоговый вычет попадают и расходы на ремонт. Разумеется, при условии их подтверждения. Например, квартира в виде пустой бетонной коробки стоит миллион рублей, еще миллион потрачено на ремонт. В итоге можно воспользоваться налоговым вычетом на те же два миллиона.

Ярослав Кошелев: Например, такая ситуация. Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено, платит 13 процентов налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13 процентов НДФЛ и еще 18 процентов НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика.

Как платить меньше налогов при сдаче жилья в аренду

по упрощенной схеме налогообложения ставка для ИП составит 6% с доходов или 15% в формате «доходы минус расходы».
Если в ИП нет наемных работников, можно не регистрировать и не использовать кассы (ККТ).
При сдаче нескольких квартир ИП на УСН может не платить налог на имущество, обязательный для физлиц.
С налоговых платежей копится пенсия. Если в вашем ИП нет сотрудников, налоговые платежи можно сократить на сумму взносов в пенсионный фонд.

При прочих равных самой выгодной для арендодателей сейчас является система налогообложения для самозанятых (НПД), на втором месте — патенты. В целом, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Перевесят в вашем случае преимущества или недостатки и какой из вариантов — НДФЛ, упрощенка для ИП, патенты или налог для самозанятых — подойдет конкретно вам, зависит от индивидуальных исходных данных.

Для начала ликбез: чем аренда квартиры отличается от найма. В первом случае речь идет о сдаче жилья юридическим лицам, например, для проживания сотрудников компании (гл. 34 Гражданского кодекса (ГК) РФ). А если гражданин или юрлицо предоставляют квартиру рядовым гражданам (физическим лицам), мы имеем дело с коммерческим наймом (гл. 35 ГК РФ).

С 2022 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.

Сдача квартиры по патенту

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Сдавал Квартиру По Патенту Решил Продать

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдающихся в аренду. Все больше арендодателей обращаются к нам за консультацией о возможных формах уплаты налога, отмечает директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2022 году (данных за 2022 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов со сдачи аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Как правильно закрыть патент ИП

Патентная система налогообложения – удобная и выгодная для предпринимателей форма деятельности в определенных регионах, поскольку ИП на патенте не платят многие налоги и сборы, характерные для других видов налоговых систем, а также не требуется предоставлять обязательные для всех других предпринимателей регулярные отчеты и декларации. Дополнительные удобства – в разрешении не вести бухучет и не применять кассовые аппараты. Взаимоотношения между налоговой и ИП на ПСН – предельно прозрачные и максимально упрощенные.

Если ИП не предоставил в налоговую этой информации вовремя, то патент продолжает считаться действующим вплоть до истечения срока, на который он был выдан. ИП должен продолжать вносить предусмотренные платежи, иначе налицо окажется просрочка, влекущая, помимо взыскания недоимки, начисление штрафа и пени, а вдобавок перевод на общую систему налогообложения с пересчетом всех налогов со дня выдачи патента.

Шаг 3. Оплата госпошлины. ИП необходимо внести по выясненным ранее реквизитам фиксированную сумму в 160 рублей (на сегодня государственная пошлина за это юридически значимое действие именно такова). Квитанцию об уплате надо сохранить.

Министерство финансов РФ разъяснило, что, согласно нормам пункта 8 статьи 346.45 Налогового кодекса РФ, ИП должен поставить налоговую в известность о прекращении деятельности по патенту или утраты права на него в течение одной декады. Если этот срок удастся выдержать, ИП получает право на возврат части затраченных на патент денег.

доверить другому лицу (придется предъявить нотариально оформленную доверенность и удостоверение личности заменяющего лица);
отправить по почте с описью вложения и уведомлением (в этом случае бланк заявления также должен быть заверен нотариусом).