Что будет с сельхозземлями в 2021

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2021 году

Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Госпрограмма рассчитана на 10 лет, и по ее итогам в оборот введут более 13 млн га земель. Хотя площадь неиспользуемых земель по разным данным на сегодня колеблется от 44 до 100 млн га. Половина из которых – пашня. В Приморском крае имеется почти 1,9 млн гектаров земель сельскохозяйственного назначения, из которых 1,4 млн пригодны для ведения сельского хозяйства. В 2018 г. сообщалось, что в регионе более 100 тыс. гектаров земель сельхозназначения, не входящих в паевые земли, не используется.

Кроме того, в Единой информационной системе о землях сельхозназначения будет идти сбор данных, включая сведения о составе почв, севообороте, мелиоративных системах и гидротехнических сооружениях. «По сути, создаем витрину для инвестора, удобную как для начинающего фермера, так и для крупного агрохолдинга», – уточнил Мишустин.

Но теперь ситуация изменилась. 7 сентября 2020 года Минфин опубликовал новые разъяснения, согласно которым владелец садового участка может сделать налоговый вычет, если дом на этой земле был оформлен в его собственность в 2019 году или позже (№ 03-04-07/78389).

Тогда решения собрания будут законными и без предварительного уведомления всех участников, если все вопросы в повестке — те, что указаны в уставе. Но если на собрание выставляются другие вопросы, не предусмотренные уставом, то уведомлять о нем членов СНТ все же придется (Закон № 369-ФЗ от 09.11.2020).

  • здесь не требуются уведомления и согласование строительства с администрацией,
  • гражданин вызывает кадастрового инженера, тот проводит необходимые обмеры и составляет технический план (на основе декларации, которую заполняет заявитель),
  • диск с техническим планом гражданин передает в МФЦ — и через несколько дней он уже получает документ о регистрации права собственности на свой дом.

Таким образом, если по документам на участке числится здание с назначением «жилое» или «жилое строение», оно приравнивается к жилому дому, и его собственник может воспользоваться вычетом и вернуть себе налог в сумме до 260 000 рублей (если у него еще есть право на этот вычет, т. к. его можно сделать только один раз в жизни).

Что будет с сельхозземлями в 2021

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

  • домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
  • коттеджей;
  • дачного или садового домика;
  • хозяйственных построек;
  • ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
  • фермерского хозяйства (фермы);
  • обустроенных водоемов для разведения рыб.

«Но именно эта программа нацелена на то, чтобы развивать село, чтобы создавать там нормальные человеческие условия для жизни, для отдыха, для целого ряда других вопросов, которые волнуют любого человека», — подчеркнул он, отметив, что соответствующие договоренности с Минфином есть.

На первый взгляд все просто и понятно: сначала сделки купли-продажи сельхозземель будут осуществлять физлица, а через 2,5 года — еще и бизнес. Но закон имеет лазейки. Так, землю, которая находится в залоге по кредиту, смогут отбирать банки. Притом финансовому учреждению необязательно спешно продавать отобранные участки, для этого ему отводится два года. Так что многие банки наверняка будут ждать ­2024-го, чтобы на рынке оказались более платёжеспособные покупатели земли в лице агрохолдингов.

  • на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
  • ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
  • на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.
Читайте также:  Указ президента по упрощению гражданства рф

Что можно строить на землях сельхозназначения в 2021 году

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план.

Потенциал российских земель огромен. Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%. Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

  1. Собственником земельного участка;
  2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
  3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
  4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
  5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Жизнь должна быть не только в Москве»

Алексей Ярошенко: Да, потому что люди забрасывают земли не потому, что ненавидят сельское хозяйство, а по экономическим причинам — сельское хозяйство не может работать себе в убыток и не может работать там, где нет работников. Там, где эти причины останутся, земли тоже останутся заброшенными. Плюс сам перевод этих земель в сельхозоборот, их расчистка от леса — это очень дорого — 100 тысяч рублей за гектар, даже если заросло совсем молодым лесом. Земли продолжат забрасывать по нескольким причинам.

Я считаю, нужно разрешить лесные фермы на территориях, где сельское хозяйство пока еще не развивается, а людям нужно жить и работать. У нас такая страна, которую нужно занять всю. Если мы будем жить только в Москве, ну что это… Везде должна быть какая-то жизнь, а лесное хозяйство – одна из форм жизни.

Конечно, с одной стороны, это нужно регулировать – чтобы не просто зарастай все что хочешь. Может, стоит сначала давать объявления «Кто хочет эту землю для ведения сельского хозяйства», и если никто не хочет, то ты сам можешь вести там деятельность. Вот эта угроза — ты купил, чтобы перепродать, а пока пускай лес будет – да, есть такая проблема. Нужно сделать так, чтобы лес выращивался долго, с запретом на перевод земли [в другую категорию]. Все это можно, но нужно делать не с точки зрения «кому что захотелось», а с другой – как нашим людям, которым многим земля досталась в результате земельной реформы, где у них есть доли, но у которых нет дохода на сельской территории, дать удочку [помочь сделать что-то полезное на этой земле не в убыток себе].

Алексей Ярошенко: Вот у нас говорят: «Если мы не будем использовать сельхозземли, у нас в стране наступит голод и дефицит продовольствия». Все как раз наоборот. Если мы вернем эти земли в сельхозоборот, вот тогда наступит риск нехватки продовольствия. Причем через это наша страна уже проходила – история освоения целинных и залежных земель и кукурузная авантюра Хрущёва. Логика тогда была такая же: распашем как можно больше — и будет много еды. Но получилось наоборот, потому что если вкладывать силы и средства не в развитие современного сельского хозяйства, а в экстенсивную распашку, в том числе низкопродуктивных земель, то пользы не будет. Мало распахать – надо применять современные технологии, плюс банально нужны люди, чтобы там работать.

Наталья Шагайда: Первое. По нашей статистике, у нас 222 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий, а используются 135. Второе. Я бы без фанатизма эксплуатировала тему продовольственной безопасности РФ, потому что она в первую очередь не про земли и не про производство, которого у нас уже достаточно много. Она про то, чтобы люди могли купить достаточно продуктов для полноценной жизни. Сельское хозяйство у нас развито, мы производим много своей продукции. Но урожайность нашего зерна даже ниже среднемирового уровня, и темпы роста урожайности в мире превышают наши.

«В 2021 году муниципальный земельный контроль осмотрит порядка 9000 земельных участков сельхозназначения, чтобы выявить неиспользование земли. Это необходимо не только для того, чтобы побудить правообладателей земель к обработке и использованию земли по назначению, но и для того, чтобы предотвратить зарастание и замусоривание неиспользуемых земель, что является угрозой жизни и здоровью людей в пожароопасный сезон», — подчеркнула Наталья Адигамова.

Заместитель Председателя Правительства Московской области-министр экологии и природопользования региона Андрей Разин рассказал, что земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства — ценный земельный ресурс, который должен работать, а не простаивать. «В план для осмотра земель сельхозназначения на 2021 год вошли земельные участки, которые не были введены в хозяйственный оборот в прошлом году, земли без посевов и те, в отношении которых ранее уже было выявлено неиспользование земель», — отметил Андрей Разин.

Более 8890 земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Московской области планируют осмотреть муниципальные земельные инспекторы в летние месяцы 2021 года для подтверждения неиспользования земли. Об этом рассказала министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова.

Читайте также:  Сколько Стоит Одна Поездка На Метро При Предъявлении Студенческого Билета

Наталья Адигамова отметила, что больше всего осмотров предстоит провести в городском округе Клин, где в план включены 844 участка, Можайскому округу – более 720 участков, Волоколамскому округу — более 670 участков, Коломенскому округу — более 470 участков и Дмитровскому округу — более 440 участков.

На расстоянии вытянутого ствола

Арамилева отметила, что до поправки 2016 года на сельхозземлях испокон веков велась охота. «Животные не выбирают, где им жить, и если не заниматься отстрелом, то владельцы и арендаторы сельскохозяйственных угодий столкнутся с такими проблемами, как потравы и бешенство. Это законы животного мира. Никто их отменить не вправе», — объяснила президент ассоциации.

Депутаты, выступившие с поправкой, предложили внести в разрешенные виды деятельности на сельскохозяйственных землях еще один — охоту. В пояснительной записке они указали, что формально изменения 2016 года не распространяются на деятельность, связанную с охотой. Отказ от этой инициативы может привести к полной остановке охотхозяйственной деятельности.

Изменения в статьи Земельного и Лесного кодексов, принятые в среду, 19 мая, были внесены на рассмотрение Госдумы еще в конце прошлого года, а первое чтение прошло два месяца назад. Авторами поправок выступили депутаты, объединенные общим хобби: любовью к охоте.

Вопрос о рисках для жителей населенных пунктов Daily Storm прокомментировал депутат Николай Николаев. Он поспешил развеять опасения и подчеркнул, что законопроект не освобождает охотников от обязанности получать специальное разрешение — так называемую путевку. Кроме того, продолжил Николаев, возможность охоты будет обязательно согласовываться с владельцами земель: «Поэтому исключена ситуация, что вот я — фермер, обрабатываю свой участок, и тут проносятся ребята с ружьями, за зайцами бегающие. Нет, такое невозможно».

Депутат Государственной думы и председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев так объяснил рациональность последних принятых поправок, касающихся и сельскохозяйственных земель и зеленых зон: «В этих зонах есть в том числе животные, так называемые охотничьи ресурсы. И там также происходят разные явления, например болезни. Во многих регионах есть и всегда были охотничьи угодья, особенно если мы берем Сибирь. Поэтому смысла ограждать и оставлять ограничения нет».

Пониженную налоговую ставку отменят для тех, кто использует не по назначению участки сельскохозяйственного назначения или использования. ФНС будет получать о данных случаях информацию из органов земельного надзора. Эти нововведения установлены в НК РФ ФЗ №325-ФЗ. Личные подсобные хозяйства (дачи, сады, огороды и т.д.) в этот список не войдут. Не очень ясно, относится ли такая льгота только к физическим лицам или компании тоже могут ею пользоваться.

Все земли сельскохозяйственного назначения планируют ввести в оборот на территории Подмосковья до конца 2021 года. Об этом заявил исполняющий обязанности министра сельского хозяйства и продовольствия Московской области Сергей Воскресенский на пресс-конференции по итогам работы АПК в 2020 году.

«В оборот в этом году введено более 60 тысяч гектаров земель сельхозназначения, что соответствует плановым показателям. Начиная с 2014 года, всего в регионе введено 424 тыс. га, что позволило увеличить долю обрабатываемой пашни с 67% до 90% в 2020 году», — сказал Сергей Воскресенский.

На каждый земельный актив есть право собственности и кадастровый паспорт. Это не агентство, не посредник. Земли выделены муниципальными администрациями для продажи. Оформление в собственность, межевание участка, вынос границ земельного участка — бесплатно. 100% гарантия юридической чистоты сделки».

Оставалось найти деньги. Причем нужны они были в первую очередь на покупку земли. Если в 300 км от Москвы земля сельхозназначения идет по 15 тыс. руб. за гектар, то в 50-60 км гектар «подрастает» уже минимум до миллиона. Причем 99,9% сельхозземель никогда не были никакими фермами — это земли бывших сов­хозов и администраций районов (по сути дела, это наши, народные, общие земли), разбазаренные и раскупленные различными компаниями. Цель таких компаний — не пахать и не сеять, а просто ждать принятия закона о крестьянско-фермерских хозяйствах (КФХ) в новой редакции. Тогда, как рассчитывают земельные спекулянты, стоимость «сельхозки» взлетит в десятки раз.

Авторы законопроекта уверяют, что ничего подобного не произойдет, ведь обязанность зарегистрироваться в качестве фермера у «родового помещика» останется. А вот тут с законодательством все вообще «прекрасно» — фермерским хозяйством может зарегистрироваться вообще кто угодно, если занимается производством сельхозпродукции.

После принятия закона и строить коттеджи на сельхозземлях, и прописываться в них можно будет на законном основании. Сейчас по закону строить можно только здания, необходимые для производства сельхозпродукции, — коровники, сараи и так далее. И хотя строительство коттеджей под видом сараев и коровников идет полным ходом, страх и неопределенность у застройщиков остаются — а ну как придут и снесут? Подобных прецедентов на сельхозземлях пока не было, уверяют в конторах по перепродаже земель. Так что стройтесь спокойно. Но кто знает.

А как же вопрос законности, спросите вы. И правильно спросите. И вот тут выясняется, что, для того чтобы застроить землю непонятно чем, достаточно зарегистрировать КФХ. Придется платить налоги, как индивидуальный предприниматель, но чего не сделаешь ради собственного родового поместья?

Читайте также:  Почта банк кредиты для пенсионеров на 2021 год процентные ставки

Используешь земли сельхозназначения, должен знать и выполнять обязательные требования

Если выявляются нарушения, подведомственные Россельхознадзору, а это не проведение комплекса обязательных мероприятий по обеспечению плодородия сельхозземель, их зарастание сорной и древесно-кустарниковой растительностью, захламление твердыми коммунальными отходами, то в отношении собственников и арендаторов таких земель составляются административные протоколы по части 2 статьи 8.7 КоАП РФ. Достаточно сказать о том, что штрафные санкции по данной норме составляют для граждан от 20 до 50 тыс. рублей, а для юридических лиц от 400 до 700 тыс. рублей.

С 2017 года мы используем еще одну превентивную меру, направляем при обнаружении подведомственных нам нарушений лицам их допустившим предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований указанных в нормативных правовых актах. Что характерно такой материал может быть направлен и лицу ранее уже допустившему однородное правонарушение. В случае если со стороны лица допущен вред жизни, здоровью граждан, вред животным, растениям, окружающей среде, то в таком случае предостережение не направляется.

По состоянию на 1 декабря 2019 года в ходе надзорной деятельности нашими сотрудниками на землях сельскохозяйственного назначения выявлено 33 несанкционированные свалки отходов на общей площади более 34 га. Сельхозугодья, как правило, загрязнены коммунальными, строительными отходами и отходами лесопиления.

Но на сельхозземлях могут располагаться садоводческие некоммерческие объединения граждан. И на своих участках они вправе возводить садовые дома, хотя на деле там появляются домовладения со всеми необходимыми коммуникациями, в которых люди живут круглогодично.

— Законодательством, регулирующим земельные отношения, установлено, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, расположенные за пределами границ населенных пунктов и предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции. Земельным кодексом Российской Федерации на первое место среди основных принципов земельного законодательства поставлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве, а затем уже использование земли в качестве недвижимого имущества, опять таки без нанесения ущерба окружающей среде.

За сколько можно будет купить с/х землю после 1 июля

Как и при заключении сделок о купле-продаже любого другого товара, цена на землю будет определяться по договоренности сторон. Однако до 1 января 2030 года на сельхознаделы действуют минимальные цены. Сделано это было специально, чтобы защитить собственников паев от недобросовестных покупателей.

Вторая — мелкие и средние фермеры, которые хотят расширить производство. Однако эта категория в большинстве своем не располагает достаточным финансовым ресурсом. А государство пока не предлагает для них специальных ипотечных программ, как было обещано ранее.

«Сравнивать цену на землю в Украине с, например, Польшей или другими европейскими странами — некорректно. В ЕС работает мощная бюджетная поддержка сельского хозяйства, действует совместная сельскохозяйственная политика. Например, в Польше каждому фермеру выплачивается 300 евро только за то, что человек занимается сельским хозяйством. Украина таких доходов не имеет, и нам не стоит рассчитывать на такую же высокую цену, как в Европе, ведь там высокая цена на землю формируется в том числе и за счет субсидий», — говорит он.

«То есть сумма 10−12 арендных плат будет формировать минимальную цену. Также стоит учитывать цену продажи земель ОТГ, но вряд ли стоит рассчитывать на суммы свыше $2 тыс., если, например, участок находится где-то в поле. Если же аналогичный участок расположен, например, в непосредственной близости от оживленных трасс, то тут цену уже будет формировать маркетинговый фактор и ее окупаемость при использовании в сельскохозяйственной деятельности. То есть земельный участок, окупаемость которого будет превышать 15−20 лет, вряд ли заинтересует кого-то из инвесторов», — говорит парламентарий.

Изначально круг потенциальных покупателей будет ограничен. Приобретать сельхознаделы смогут только физические лица- граждане Украины. Предельный размер надела, которым может владеть одно физлицо — 100 га. А с 2024-го покупать сельхозземлю смогут и отечественные предприятия.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Относительно вопроса о приведении существующих границ земельного участка под МКД, сведения о характерных точках углов поворота которых содержатся в ЕГРН, в соответствие с фактическим использованием (включением придомовой территории в границы земельного участка МКД):

Относительно снятия с учета земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 1 марта 2008 г. и права на которые не зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН): земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 года в установленном порядке, снимаются с государственного кадастрового учета в случае отсутствия в ЕГРН сведений об их правообладателях (часть 3 статьи 70 Закона N 218-ФЗ).

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Елена - Дежурный юрист
Профессиональный юрист. Составляю любые правовые документы: договоры, претензии, исковые заявления, отзывы, жалобы и т.п. Специализируюсь на защите прав потребителей: спорах с застройщиками, страховыми, продавцами, банками и пр. Осуществляю представительство в судах. Большой опыт работы, высокое качество составления правовых документов и ведения дел.
Оцените автора
Бюро юридического и адвокатского консультирования - Адвокатариус