Аренда Доли Земельного Участка Без Выдела В Натуре: актуальная информация, пошаговые советы 2024

Содержание

Аренда доли и участка земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности

Если долевой собственник принял решение выделить участок из земли, которая сдаётся в аренду, то договор аренды прекращает своё действие. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды насчет выдела земельной доли или долей не требуется. Для того, чтобы изменить условия аренды участка в долевой собственности по причине выделения участка в счет земельной доли проведения общего собрания не нужно. А от имени долевых собственников заключают допсоглашение к этому договору аренды. Заключает его уполномоченное собранием лицо.

Принята поправка в пункте 15 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сх назначения» с 30 июля 2005 года. С помощью этой поправки органы власти получили право возвращать в свою собственность через суд земельные доли, которыми не распорядились собственники в течение трёх лет. Под «распорядились» подразумевается либо внесение в уставной капитал, либо передача в доверительное управление, либо продажа, либо дарение, либо выделение для передачи в аренду.
Был установлен срок, за который договора аренды земельных долей, что не были зарегистрированы в земельных палатах, должны были привести в соответствие, определив границы, поставив на учёт и получив новое свидетельство о праве собственности на земельную долю, сдав участок в аренду.
Важно понимать, что до 2003 года Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ещё не действовал. Вместо этого действовал Указ Президента 1996 года «О реализации конституционных прав на землю», который разрешал сдавать доли земли в аренду.

Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

Согласно п. 1.1 предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около 3818 кв. м (кадастровый номер 77-09-01021-070), относительно которого устанавливается 14/100 долей в праве пользования вышеуказанным земельным участком, имеющим адресные ориентиры: г. Москва, Ленинградское ш., вл. 34, корп. 2.

Примечание: Приведенное ниже Постановление вошло в Обзор судебной практики ФАС Московского округа «Проблемные вопросы применения земельного законодательства. Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с применением законодательства о земле».

Аренда Доли Земельного Участка Без Выдела В Натуре

«. При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре N 21-37-823 от 01.10.2006 г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв. м расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв. м.

«. Как видно из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения в жилом доме, а по договору от 10.04.99 в аренду предоставлялась часть земельного участка, площадь которой рассчитана пропорционально площади занимаемых истцом помещений, без установления границ в натуре. Такое описание предмета аренды противоречит статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой в аренду могут быть переданы только обособленные земельные участки, индивидуально определенные вещи, а не доли в имуществе либо его части, которые невозможно выделить в натуре. «

Выдел доли в натуре земельного участка из общей собственности

Выдел в натуре означает, что первоначальный земельный участок останется в долевой собственности, за исключением той его части, которая будет выделена и перейдет в безраздельную собственность одного из участников при согласии на это остальных участников или на основании решения суда.
Раздел участка означает прекращение долевой собственности, а также упразднение ранее существовавшего участка. Территория делится на несколько самостоятельных участков, обладающих своими границами и имеющими собственные кадастровые номера. Все бывшие долевые собственники станут владельцами своих участков.

Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.

Аренда доли и участка земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности

Сделки с долями, которые находятся в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок совершаются в рамках Гражданского кодекса а также Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если участников долевой собственности более пяти человек, то сделка осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности

Как уже говорилось выше, одним из законодательно установленных условий выдела части земельного участка является соответствие его размера установленным нормам. Так в ст. 1182 ГК РФ сказано, что на кадастровый учет не может быть взят участок, величина которого меньше минимального.

Еще одно различие — выдел может быть произведен только из долевой собственности, а разделение можно провести в отношении наделов, находящихся как в совместном, так и в долевом владении. При этом после выделения общий участок остается но уже в новых границах, а после раздела изначальный объект юридически ликвидируется. Однако из этого правила есть два исключения.

Как выделить долю земельного участка из общей долевой собственности

Важно помнить, что в процессе межевых работ по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.

В отличие от процедуры выдела доли в отдельный участок, предполагающей наличие хотя бы двух сособственников – участников процесса, процедуру раздела может провести и один собственник участка, становясь владельцем всех вновь образованных наделов.

Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности

Почти каждый гражданин РФ имеет в собственности участок земли, но, зачастую, такая земля находится в совместной или долевой собственности. Для использования земельного надела такой вид собственности не представляет ее собственникам никаких проблем, но распоряжаться своей частью совладельцы без согласия других не могут.

Если совладельцы первичного ЗУ не смогли достичь консенсуса, вопрос о выделе земли в натуре придется решать в суде. Как и в случаях с заключением добровольного соглашения, при судебном разрешении спора необходимо соблюдение определенных процедур.

Аренда Доли Земельного Участка Без Выдела В Натуре

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Людмила, и я являюсь владельцем земельного участка. Недавно, мои соседи решили разделить свой надел на две части и одну часть переписать на ребенка. После этого решения они заказали межевание, а через месяц я получила уведомление о границах их участка. Как выяснилось из бумаги, теперь граница их участка смещается на мою территорию на несколько метров и я теряю значительную площадь. Подскажите, могу ли я отказаться от согласования? Законен ли такой выдел доли участка, и какие действия мне следует предпринять?

В земельном законодательстве предусмотрено несколько вариантов образования новых участков. Одним из них является выдел доли из имеющегося владения.
В результате данной процедуры образуются новые участки, и одновременно сохраняется старый, но в измененных границах.
Права на новые участки возникают у всех владельцев начального участка.
Причинами выделения могут стать абсолютно любые действия: развод, купля-продажа части участка.
Для выполнения процедуры от владельца земли потребуется составить и подать официальное заявление в исполнительный орган власти.
Чтобы выполнить выделение, гражданин должен обратиться в геодезическую службу, которая проведет межевание, и выполнить все дальнейшие этапы оформления.
Весь процесс оформления может занять до трех месяцев и более.
Во время межевания, исполнитель обязан произвести согласование границ участка. Если владельцы соседних территорий не согласны с разграничениями, то они могут подать возражение. В документе указывается суть претензии и отказ гражданина от согласования.
Возражение подается на имя исполнителя съемки, а также в кадастровую службу по месту нахождения земельного участка.

Особенности выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Видимо, указанное обстоятельство и способствовало законодательному оформлению несколько отличного от общего порядка выдела участка в счет земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером по обращению собственника земельной доли в случае, когда отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности, которым утвержден проект межевания земельных участков, утверждается решением самого собственника земельной доли (п. 5 ст. 13.1 Ф Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Выделение доли земельного участка в натуре

Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, выделение доли в натуре земельного участка означает, что данный объект прекращает своё существование, как целостного объекта, юридической единицы и становится отдельными его долями, которые наделены своими кадастровыми номерами. При выделении доли каждому из новых собственников необходимо будет переоформить право собственности на созданный земельный участок. Как показывает практика, данная процедура имеет ряд особенностей и нюансов, которые необходимо знать и учитывать при регистрации прав. Разберём их более детально в статье.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

По этому поводу Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2022 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка указал следующее: «Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нем домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.
В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аренда Доли Земельного Участка Без Выдела В Натуре

Арендатор по договору аренды использует земельный участок, поставленный на кадастровый учет и находящийся на праве общей долевой собственности граждан. Площадь земельного участка является существенным условием договора.

Действующее законодательство РФ допускает переход права собственности на земельные доли от одного лица к другому, но только в случаях, предусмотренных ст. 12 Федерального закона № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Федеральный закон № 101‑ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошло изменение состава участников общей долевой собственности (в том числе если некоторые из них выбыли, или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей), это не является основанием для расторжения такого договора как полностью, так и в части.
Федеральный закон
№ 101‑ФЗ предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.
Возможность выделения земельных участков в счет долей из состава земельного участка, сданного в аренду, существует исключительно при соблюдении условий, определенных в п. 5 ст. 14 Федерального закона №101‑ФЗ.
В случае если собственник земельной доли на общем собрании согласился с передачей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду, но впоследствии продал свою земельную долю иному лицу, новый собственник земельной доли не вправе выделить указанную земельную долю до окончания действия договора аренды.
В случае, если участник общей долевой собственности, голосовавший против заключения аренды, в дальнейшем приобрел дополнительные доли, выделить такие земельные доли в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 14 Федерального закона №101‑ФЗ, он может исключительно по истечении срока заключенного ранее договора аренды.
Не согласный с заключением договора аренды и голосовавший на собрании «против» такого заключения, собственник обязан заблаговременно известить арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной доли (земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не препятствовать арендатору земельного участка завершить все сельскохозяйственные работы на выделяемой части.
По истечении действия договора аренды должно проводиться общее собрание участников общей долевой собственности, на котором новый правообладатель земельной доли может заявить о своем несогласии с заключением договора аренды и осуществить выдел соответствующей земельной доли в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101‑ФЗ. В противном случае арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка, из которого при выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). При этом согласно ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях.
Ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в связи с чем сельскохозяйственный товаропроизводитель — арендатор земельного участка планирует хозяйственную деятельность в пределах срока заключенного договора аренды земельного участка. Поэтому стороны этого договора должны надлежащим образом исполнять свои обязательства (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах
(п. 1 ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В случае же нарушения условий заключенного договора аренды должник обязан возместить убытки (ст. 393 ГК РФ).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
(ст. 15 ГК РФ). К тому же если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Соответственно, в случае выдела земельного участка до окончания срока действия договора аренды арендатор имеет право взыскать все причиненные ему убытки, в том числе упущенную выгоду.

Решение суда о выделе доли земельного участка в натуре в общей долевой собственности

Щербинский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Кудряшовой И.С., при секретаре Малеевой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1379/хх по иску Е. к ПА, ПС о реальном разделе земельных участков,

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Выдел доли земельного участка из общей долевой собственности в натуре

наименование суда, в который подается исковое заявление, и его адрес места нахождения;
полные анкетные, паспортные и контактные данные сторон судебного спора;
данные о предмете спора, с указанием общего земельного участка, его кадастрового номера и других характеристик;
свои требования о выделении доли из общей долевой собственности, ее размер и место расположения на общем плане;
ссылка на нормативную и законодательную базу, которая подтверждает правомочность выдвинутых требований к другим сособственникам;
доказательства мирного урегулирования спора.

Следует иметь ввиду, что на обратной стороне акта межевания участка должен быть размещен акт согласования, который содержит подписи всех смежных собственников земельных участков, а также специалиста, который проводил межевание.