Аналогич Закона По Текщему Ремонту Нежилых Зданий
Как следует из материалов дела, Тян М.А. на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение общей площадью 476 кв.м с условным номером 53:23:8100500:0006:11864:0082, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Великий Новгород, ул. Попова, д. 4, корп. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2011 серии 53-АА N 064730).
Суд апелляционной инстанции, признав неверным вывод суда первой инстанции о том, что Общество является ненадлежащим истцом, не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям: Общество избрало ненадлежащий способ защиты; поскольку спорное помещение является нежилым, к спорным правоотношениям не могут применяться положения пункта 4 статьи 29 ЖК РФ; истец не указал, в каком именно состоянии он просит сохранить помещение; истец не принимал надлежащих мер к получению в установленный срок разрешительных документов на перепланировку помещения для производственных нужд. При этом суды обеих инстанций не исследовали вопрос о том, не нарушены ли выполненными Обществом перепланировкой и переустройством помещения права и законные интересы граждан, не создает ли сохранение этого помещения в переустроенном виде угрозу их жизни и здоровью.
Как правильно провести общее собрание в нежилом здании
Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.
В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2022 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п. 41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.
Спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании (Федоров П
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление ВАС РФ N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 5 Постановления ВАС РФ N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима может быть установлено участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. В судебной практике возникают вопросы по поводу возможности применения данной аналогии к определению порядка несения расходов на содержание общего имущества в нежилом здании.
С одной стороны, расходы на содержание общего имущества неразрывно связаны с владением и пользованием общим имуществом, следовательно, на основании статьи 247 ГК РФ можно предположить, что принятие решения по определению порядка их несения должно осуществляться всеми собственниками. С другой стороны, ВАС РФ указывает: собственники вправе определить такой порядок большинством голосов, т.е. на основании решения собственников, принимаемого в установленном ЖК РФ порядке. Правоприменительная практика по данному вопросу разнородна.
Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 30 ноября 2014 г. по делу N А71-603/2014 указал: поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы, регулирующие сходные отношения.
В другом деле арбитражный суд пришел к выводу, что принятие решения о несении расходов, связанных с содержанием общего имущества, при отсутствии 100% явки всех собственников не соответствует статье 247 ГК РФ, следовательно, является юридически ничтожным (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 мая 2010 г. N А60-57683/2009). Указанное дело было предметом рассмотрения в апелляционной и кассационной инстанциях, решение было оставлено в силе.
Арбитражный суд первой инстанции в деле N А60-57683/2009 подробно исследовал возможность применения к порядку принятия решения о несении расходов норм ЖК РФ по аналогии. Суд указал: применение по аналогии к таким отношениям статей 289 и 290 ГК РФ не свидетельствует о возможности применения к ним через аналогию закона положений ЖК РФ, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Существенная ценность решения арбитражного суда Свердловской области заключается в следующем выводе: к отношениям по содержанию общего имущества в нежилом здании неприменимы положения Постановления ВАС РФ N 64, которые направлены на регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку подразумевают наличие в здании жилых помещений. Видимо, суд пришел к выводу, что пункт 5 Постановления ВАС РФ N 64 можно применять к отношениям собственников нежилых помещений, если в здании имеются жилые помещения.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 12 августа 2010 г. по делу N А60-57683/2009, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал: в силу специальной направленности регулирования норм жилищного законодательства (ст. 4 ЖК РФ) отсутствует возможность применения ЖК РФ по аналогии закона к отношениям в нежилых зданиях.
Судебная практика, обосновывающая возможность применения к таким отношениям положений ЖК РФ, базируется на схожести отношений (решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 декабря 2014 г. по делу N А40-174366/13). Но встречаются также судебные акты, при вынесении которых суд приходил к выводу, что к отношениям сторон по содержанию общего имущества в нежилом здании подлежат применению нормы ЖК РФ, но при этом обоснование такого применения отсутствует (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. по делу N А40-9158/12-102-83).
По данному вопросу имеется судебная практика судов общей юрисдикции.
Можно выделить нейтральную позицию Люблинского районного суда, выраженную в Апелляционном определении от 4 декабря 2014 г. по делу N 11-188/14. Суд оставил в силе решение мирового суда об удовлетворении исковых требований управляющей компании о взыскании денежных средств по утвержденным общим собранием тарифам, притом что должник не участвовал в собрании. В данном деле вопрос применения ЖК РФ вообще не исследовался. Но суд первой инстанции пришел к выводу об обязательности решения общего собрания для всех собственников на основании Постановления ВАС РФ N 64.
Характер нейтральности в вопросе применения положений ЖК РФ имеет заочное решение Коломенского городского суда Московской области от 21 октября 2010 г. по делу N 2-1990/2010, в котором суд не стал исследовать возможность применения норм ЖК РФ. Суд удовлетворил требования управляющей компании на основании статьи 249 ГК РФ. При этом суд указал: задолженность подтверждается подписанными актами. Кроме того, должник является членом некоммерческого партнерства (управляющая компания), а согласно уставу партнерства его члены обязаны своевременно вносить членские, другие периодические и целевые взносы.
Ключевым доводом суда в подтверждение обоснованности требования управляющей компании о взыскании с собственника денежных средств (в случае неучастия собственника нежилого помещения в общем собрании) является пользование данным собственником услугами управляющей компании в силу расположения принадлежащего собственнику помещения в нежилом здании, эксплуатацию которого осуществляет управляющая компания.
Из общей массы судебных дел выделяется позиция, сформулированная в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2011 г. по делу N А60-32029/2010. Суд указал: отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг. А в силу пункта 1 ст. 421 ГК РФ заключение такого договора необязательно для собственника или иного законного владельца нежилых помещений, даже в связи с избранием иными совместно владеющими объектом недвижимости собственниками какой-либо управляющей компании для обеспечения содержания общего имущества. К сожалению, данная позиция сформулирована в рамках рассмотрения искового заявления об оспаривании решения общего собрания и не раскрыта полностью.
Порядок несения собственниками расходов на содержание общего имущества зависит от применения судом к отношениям статьи 247 ГК РФ или норм ЖК РФ. Если суд приходит к выводу, что отношения между собственником и управляющей компанией регламентируются статьей 247 ГК РФ, то несение собственником затрат определяется согласно нормам о неосновательном обогащении. Применение к отношениям норм ЖК РФ свидетельствует о несении расходов согласно решению общего собрания собственников.
Данный вопрос вполне закономерен, поскольку управляющая компания обязана осуществлять деятельность, результатом которой является сохранение общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, а также обеспечение работоспособности инженерных коммуникаций здания.
Понятия «содержание» и «управление» общим имуществом не раскрываются в ГК РФ. Можно сказать, что это собирательные понятия, включающие в себя конкретный перечень работ и услуг. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод: управление включает в себя содержание. Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Собирательный характер терминов «содержание» и «управление» приводит к необходимости установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые были выполнены и оказаны управляющей компанией. Сам по себе выбор управляющей компании не свидетельствует о том, что данная управляющая компания осуществляла содержание и ремонт общего имущества (решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2014 г. по делу N А40-65283/13).
Обстоятельства осуществления деятельности подлежат исследованию судом. Ориентиром при оценке обоснованности требований управляющей компании может являться смета работ и услуг, утвержденная на общем собрании собственников. Стоит иметь в виду, что отсутствие утвержденного перечня работ и услуг может являться одним из оснований отказа в удовлетворении исковых требований управляющей компании (решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2022 г. по делу N А41-61940/13).
Также стоит отметить, что согласно пункту 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Такой перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Указанное Постановление может служить ориентиром для судов при рассмотрении дел о взыскании денежных средств на содержание общего имущества как в многоквартирном доме, так и в нежилом здании.
В судебной практике сложился подход, согласно которому управляющая компания не обязана обосновывать свои расходы. Для взыскания задолженности в этом случае управляющей компании достаточно доказать фактическую деятельность по управлению общим имуществом (представить в суд заключенные с эксплуатирующими организациями договоры). Данный подход базируется на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009.
ВАС РФ при рассмотрении надзорной жалобы по указанному делу пришел к выводу, что расчет стоимости услуг управляющей компании представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. Учитывая характер правоотношений по содержанию общего имущества, ВАС РФ приходит к выводу: размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, значит, отсутствует обязанность управляющей компании по доказыванию размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, с выделением их по отношению к одному из собственников помещений.
Заставляет обратить на себя внимание ситуация с затратами, понесенными управляющей компанией на сотрудников: заработная плата, налоги по зарплате и отчисления во внебюджетные фонды. Данный вопрос актуален в случае взыскания денежных средств не по тарифам (неосновательное обогащение).
Наиболее обоснованным является подход, согласно которому в затраты на содержание общего имущества включаются расходы на выплату работникам управляющей компании заработной платы, а также соответствующие отчисления в налоговый орган и во внебюджетные фонды. Но только в случае выполнения работниками управляющей компании функций, непосредственно связанных с содержанием общего имущества.
При рассмотрении искового заявления управляющей компании о взыскании с собственника неосновательного обогащения суд, установив факт участия работников управляющей компании в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания, пришел к выводу, что к расходам управляющей компании относятся и затраты, связанные с выплатой данным работникам заработной платы и иных выплат, а также суммы отчислений в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования с заработной платы работников истца (Постановление ФАС Центрального округа от 18 декабря 2013 г. по делу N А35-11478/2012).
Данная позиция опирается на Постановление Президиума ВАС РФ от 6 октября 2009 г. N 7349/09 по делу N А60-15186/2008, в котором ВАС РФ пришел к выводу, что отчисления во внебюджетные фонды подлежат включению в затраты на содержание общего имущества.
Можно сделать вывод, что необходимость установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые управляющая компания выполнила и оказала в рамках деятельности по содержанию общего имущества, зависит от того, признает ли суд обязательным для всех собственников решение общего собрания. Управляющая компания обязана будет обосновать конкретный перечень выполненных работ и оказанных услуг, если суд придет к выводу, что решение общего собрания необязательно для собственников, не принимавших участие в собрании.
ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества
Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся. «На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.
Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.
Применение жилищного законодательства к вопросам содержания нежилого здания
К отношениям, возникающим в рамках использования нежилых помещений в нежилом здании, жилищное законодательство может быть применено по аналогии (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2022 №25, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Решение по ставке на содержание и ремонт должно быть принято на общем собрании. Однако порядок проведения капитального ремонта, являясь специфическим именно для жилых зданий, к нежилым зданиям применим может быть только ограничено. Так, собственники могут формировать фонд на счете, но не могут формировать его на счете регионального оператора. Решение о проведении капитального ремонта должно быть принято на общем собрании.
Собственники нежилых помещений и — плата за — содержание — ОИ в — МКД
Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2022.
Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)
В целях социальной защиты и решения иных проблем далеких от частного права в Жилищном кодексе (жилищное законодательство) к общему имуществу многоквартирного дома добавлен «земельный участок, на котором расположен данный дом«.
Это «лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы» и т.п. Доля в праве общей собственности на общее имущество возникает в силу закона и неразрывно следует за судьбой помещения.
Особенности текущего ремонта помещения: это должен знать каждый
К текущим работам можно отнести покраску полов, стен, поклейку обоев, побелку потолков, замену сантехники, замену окон, батарей, замену труб, ремонт проводки, розеток. Что касается ремонта общих помещений и иного имущества в МКД, то здесь установлен примерный перечень таких работ.
Что делать, если УК не производит текущий ремонт? Если УК не производит требуемые текущие работы, не стоит оставлять это без внимания. Никто не хочет платить за услуги, которые фактически не выполняются. При выявлении такого факта сначала стоит написать претензию в саму УК. Если это не помогло, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Конечной инстанцией в решении этого вопроса может стать суд. Можно попробовать решить данный вопрос и через Прокуратуру.
Требование о взыскании денежных средств по текущему ремонту и содержанию общего имущества удовлетворено правомерно, поскольку на общем собрании собственников нежилых помещений было принято решение о размере расходов по содержанию общего имущества, решение было принято большинством голосов
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Как следует из материалов дела, ответчик П. не принимал участия в общем собрании, однако то обстоятельство, что ответчик не участвовал в голосовании, не могло повлиять на результаты голосования, с учетом принадлежащих ему количества голосов 9,02%, поскольку установлено, что остальные собственники нежилых помещений, принявшие участие в собрании, обладали 90,98% голосов от общего числа голосов, при этом, все вопросы повестки дня собственниками, принимавшими участие в голосовании, были приняты единогласно.
ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ
3. Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д.
2. Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок). Восстановление засыпки и смазки. Антисептирование и противопожарная защита древесины.
Текущий ремонт
Как уже указывалось выше, подрядчик обязан сдать заказчику результат работ, который должен соответствовать условиям договора.
Вместе с тем, нередко случается так, что выполненные работы по текущему ремонту не соответствуют условиям о качестве.
В соответствии с п. 4.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) (далее — ВСН 58-88 (р)), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Таким образом, текущий ремонт призван поддерживать заданные эксплуатационные характеристики здания того или иного назначения в срок от одного капитального ремонта (реконструкции) до другого капитального ремонта (реконструкции).
Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу
При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.
Управляющая организация на данный момент требует оплаты за период с июня 2022 по февраль 2022 года. С оплатой после проведения собрания собственников (после февраля 2022) собственники согласны, т.к. есть договор между УО и ними.
Ремонт нежилого помещения и здания – реализация без ошибок
Комментарий специалиста. К выбору проектировщика нужно отнестись внимательно. Нарушение строительных норм и регламентов при подготовке проектной документации может повлечь не только дополнительные финансовые и временные затраты, но и претензии надзорных органов. Избежать этих проблем можно при обращении в компанию Смарт Вэй. Мы поможем оформить проект на любые виды зданий и помещений в Москве и СПб, обеспечим точное соблюдение всех нормативных правил, действующих по состоянию на 2022 год.
В проекте можно указать требования к косметическому ремонту, который будет выполнен после замены или восстановления конструкций нежилых зданий. По заданию заказчика, может быть запланировано изменение цвета интерьера, особенности монтажа мебели и проводки, требования к качеству материалов для отделки потолка, стен и пола, иные условия. Пример оформления работ по обустройству и отделке внутреннего пространства офиса можно посмотреть или скачать на нашем сайте.
Кто в ответе за эксплуатацию нежилых строений
Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время в данном Кодексе мы не найдем нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.
С большой долей вероятности можно говорить, что сложилась парадоксальная ситуация — ответственность у субъекта возникает лишь в случае нарушения законодательства о градостроительной деятельности. При этом Градостроительный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих собственника поддерживать техническое состояние объекта капитального строительства, а эксплуатация последнего в силу ст. 1 ГрК РФ не является градостроительной деятельностью.
Аналогич Закона По Текщему Ремонту Нежилых Зданий
«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Что такое коммерческая недвижимость от собственника? Права и обязанности владельца нежилого помещения в многоквартирном доме
В нём установлены правообладатели коммерческой недвижимости. Сведения из ЕГРП можно получить в виде выписки, правоспособность которой распространяется на все официальные источники, уполномоченные на принятие решений в отношении собственников.
