Соглашение О Передаче Договора В Строительстве Практика

Соглашение О Передаче Договора В Строительстве Практика

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Взысканный судом первой инстанции размер компенсации морального вреда в размере 35 000 рублей с ответчика в пользу истца, судебная коллегия также находит правильным, отвечающим принципам разумности и справедливости (см. подробнее Кассационное определение Омского областного суда от 17.11.2010 N 33-7257).

Судебная практика о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается. Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст.

Сам себе адвокат

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих нуждаемость в пользовании жилым помещением и необходимость несения расходов по найму жилой площади в период нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства и тем самым причинение ему убытков».

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

Следует отметить, что согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (ранее практика судов общей юрисдикции не была единообразной).

Автор рассматривает случаи, когда возможно заключение договоров долевого участия в строительстве и предварительных договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества. Анализирует право на заключение таких договоров застройщиком и лицом, не осуществляющим строительство (инвестором). Определяет последствия заключения договоров в нарушение законодательства и ответственность лиц при этом. Рекомендует способы защиты участников долевого строительства в случае нарушения их прав.

Юридические услуги по спорам с СК Дальпитерстрой

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года были частично удовлетворены исковые требования Л.Л.
Суд принял решение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома N 2 ЕД /К/0126/10, заключенного 26 июня 2008 года между Л.Л. и ООО «Флагман», признал недействительным п. 1.5 договора, взыскал с ООО «Флагман» в пользу Л.Л. внесенные им денежные средства в сумме 5 000 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 126 805 руб. 54 коп., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., а всего взыскал в его пользу 5 175 805 рублей 54 коп. и государственную пошлину в сумме 20 000 рублей.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года отменено с вынесением по делу нового решения об отказе Л.Л. в иске.
В надзорной жалобе от 04 февраля 2010 года, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 24 февраля 2010 года, Л.Л. просит отменить определение судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года и оставить в силе решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 27 февраля 2010 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 10 марта 2010 года.
06 апреля 2010 года судьей Санкт-Петербургского городского суда вынесено определение о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, считает, что надзорная жалоба подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав.
Как усматривается из материалов дела, по условиям заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, Горская-Александровская, квартал 12, участок 3, блок «К», корпус 1, дольщик, ООО «Флагман», обязался передать субдольщику, Л.Л., по акту приемки-передачи квартиру в состоянии, указанном в п. 1.3., в течение 60 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию определен в договоре — II квартал 2009 года.
Письмом, направленным ООО «Флагман» в адрес истца, он был уведомлен о допустимом окончании строительства квартиры, расположенной в Блоке К в 1 квартале 2010 года (л.д. 21).
Свои исковые требования истец мотивировал тем, что не соответствует требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей РФ» п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома, предусматривающего, что изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство Объекта автоматически влечет соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и что для этого не требуется заключение сторонами дополнительного соглашения к договору; по мнению истца, ответчиком нарушены сроки передачи ему квартиры по акту приемки-передачи; право истца на расторжение договора предусмотрено п. 6.5, по которому субдольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения дольщиком сроков, предусмотренных п.п. 1.4. и 3.1.3.
Истец также ссылался на то, что в соответствии с требованиями п. 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу, что истец доказал предъявленные им требования.
При этом суд применил к возникшим правоотношениям нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающего право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказания услуги), если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, суд также применил положения о недействительности условий договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленные законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, а также нормы гражданского законодательства, регулирующего основания расторжения договора и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. Кроме того, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, определив размер процентов в сумме 126 805 рублей 54 коп. за 83 дня неправомерного удержания денежных средств истца.
Отменяя решения районного суда, судебная коллегия исходила из того, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1424 от 11 ноября 2008 года сроки строительства объекта были продлены до 31 мая 2009 года, т.е. срок окончания строительства был изменен в разрешительной документации, что повлекло изменение срока ввода объекта в эксплуатацию. Судебная коллегия сделала вывод, что отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого истцом п. 1.5 договора, поскольку данный пункт не содержит каких-либо обязательств, а предусматривает возможность изменения даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без подписания дополнительного соглашения. Принимая во внимание изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию в связи с внесением изменений в разрешительную документацию, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по нормам п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В надзорной жалобы заявитель ссылался на то, что целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 июня 2008 года являлось приобретение истцом в собственность квартиры для личных нужд, что позволяет применить к возникшим правоотношениям Закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в части, не урегулированной нормами Закона N 214-ФЗ. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1424 от 11 ноября 2008 года определен срок окончания строительства объекта — май 2009 года. Договор долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, предусматривал сроки ввода объекта в эксплуатацию не позднее 30 июня 2009 года. Таким образом, по мнению заявителя, довод суда кассационной инстанции об отсутствии нарушений сроков строительства в отношениях сторон не соответствует действительности. Доказательств иного изменения (продления) сроков окончания строительства объекта ответчиком не представлено.
Вместе с тем, доводы надзорной жалобы не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного постановления суда кассационной инстанции.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается истцом, строительство спорного объекта недвижимости ведется на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р «О проектировании и строительстве комплекса малоэтажной застройки пос. Горская-Александровская Сестрорецкого района».
Согласно ст. 27 п. 2 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона. Данный Закон вступил в силу с 01 апреля 2005 года.
Таким образом, несмотря на то, что договор между сторонами был заключен 26 июня 2008 года, к возникшим правоотношениям не могут быть применены нормы Закона N 214-ФЗ.
Удовлетворяя исковые требования истца, Выборгский районный суд Санкт-Петербурга также признал недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве, предусматривающий возможность изменения срока окончания строительства без заключения сторонами договора соответствующего дополнительного соглашения. Суд исходил из того, что в соответствии со статьей 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Суд сослался на нормы ст. 310 ГК РФ, предусматривающей недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий.
Вместе с тем, Президиум считает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку по условиям пункта 1.2 договора долевого участия в строительстве от 26 июня 2008 года, заключенного между сторонами, договор не рассматривается сторонами как договор купли-продажи или реализации имущества, выполнения работы или оказания услуг.
При этом ООО «Флагман» по условиям договора является дольщиком, обязанным обеспечить финансирование строительства объекта и передачу квартиры субдольщику по акту приемки-передачи квартиры.
Таким образом, стороны договора в равной мере являются лицами, осуществляющими финансирование строительства объекта, и на возникшие между ними правоотношения не распространяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».
Отменяя решение районного суда и, отказывая истцу в иске по мотиву продления Правительством Санкт-Петербурга сроков строительства объекта, судебная коллегия указала, что срок строительства продлен до 31 мая 2009 года.
Вместе с тем, данный вывод не мог быть положен в основу отмены решения суда по этим основаниям, поскольку в заключенном между сторонами договоре указан срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию II квартал 2009 года, что позднее срока, указанного в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга N 214 от 11 ноября 2008 года.
Вместе с тем, Президиум считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не подлежит отмене, поскольку в заседание Президиума представитель ответчика представил распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N 227 от 21 июля 2009 года «О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: Курортный район, пос. Горская-Александровская, кв. 11 и 12», из которого усматривается, что срок строительства комплекса малоэтажной застройки по вышеуказанному адресу продлен до 31 августа 2010 года.
По условиям п. 1.5 заключенного между сторонами договора изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство Объекта автоматически влечет соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанного в п. 1.4 договора. Для этого не требуется заключение Сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору.
Президиум считает, что содержащееся в договоре условие, не предусматривающее заключение между участниками договора дополнительного соглашения в случае изменения сроков строительства, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующего свободу договора, а пункты 1.4. и 1.5 не содержат ссылки на обязательства ответчика, изменение условий которых не допускается с учетом требований статьи 310 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум

В четверг разрешилось интересное дело по плановым срокам в Горсуде Санкт-Петербурга.
Первоначально истец обратился к Компании с иском о признании пункта договора, устанавливающего плановый срок, сроком строительства, а пункт договора привязывавший срок к сроку из разрешения на строительство недействительным, расторжении договора и выплате денег.
Районный суд решил, что:
1. Пункт договора устанавливающий плановый срок является сроком окончания строительства.
2. Пункт договора, ставящий срок окончания строительства в зависимость от выхода разрешения на строительства с новыми сроками, суд признан противоречащим Закону о защите прав потребителей и нарушающим положения ст. 310 ГК о невозможности одностороннего изменения условий договора.
3. Договор расторгнуть.
4. Деньги вернуть.
Удивительность ситуации заключалась в том, что суд полностью не учел положения ст. 314 ГК, а именно возможность установления сроков не конкретной датой, а определять срок событием, которое неизбежно должно наступить. Суд также не учел тот факт, что компания-ответчик сама участвовала в строительстве как дольщик, а, следовательно, у нее отсутствовала возможность влиять на выход разрешений на строительство. Естественно была подана кассация.
В Горсуде истец пытался доказать эту же позицию, которая сработала в районном суде.
Как представитель ответчика я заявил о том, что:
1. Установление срока полностью соответствует ст. 314 ГК;
2. Ответчик не может своей волей влиять на выход разрешений на строительство данного объекта;
Суд решил решение районного суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

Исполнительная документация

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия-заказчика стоимости выполненных работ на основании акта приемки результатов работ.
Заказчик заявил встречное требование о признании договора недействительным, так как он подписан неуполномоченным лицом.
Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, согласившись с доводами заказчика о недействительности письменного договора, и отказал в иске о взыскании стоимости работ.
Апелляционная инстанция отменила решение, удовлетворила исковое требование и отказала во встречном иске по следующим основаниям.
В период строительства предприятие производило промежуточные платежи. В деле имеются документы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждаются особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов.
Все это свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (статья 183 ГК РФ).
Поскольку обусловленная договором работа выполнена и заказчиком это не оспаривается, стоимость ее подлежит взысканию.

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами.
Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ, исходя из базисного уровня сметных цен, и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ.
Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком.
Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно.
Суд удовлетворил иск по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения.
На основании статьи 746 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором.
В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей.
Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком.

Договор о делегировании функций заказчика строительства: можно ли его заключать

Так же в законодательстве можно встретить определение «застройщик». К примеру, в сфере действия закона об ипотечном кредитовании, застройщик — это лицо, выступающее организатором постройки недвижимости для личных нужд или для передачи её в собственность другим лицам, или же лицо, собственностью которого станет такая недвижимость после завершения строительства. Ещё застройщиком законодатель определяет лицо, в установленном порядке получившее право на использование земельного участка для сооружения объектов жилищного строительства или в соответствии с заключёнными договорами имеет право распоряжаться жилищной площадью строящихся (реконструирующихся) домов.

Однако, в деле №918/409/16, ВХСУ постановлением от 02.11.2022 года, удовлетворил иск и признал договор об организации строительства многоквартирного жилого дома (тот же договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства) недействительным, поскольку в нём имелись условия — по мнению суда противоречащие закону — о том, что право собственности на построенный объект возникают не у собственника или пользователя земельного участка, а у нанятого этим собственником (пользователем) инвестора-застройщика, что, в последующем, приведёт к тому, что второй приобретёт и право собственности на земельный участок, принадлежащий территориальной общине. С нашей точки зрения, не бесспорное правовое обоснование суда, тем не менее, это решение вступило в законную силу.

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

• договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
• в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
• в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.

На основание заключенного договора, дольщик вправе требовать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом в договоре должны быть существенные условия основного договора. Согласно ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве”, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:

Договор участия в долевом строительстве – защита граждан от недобросовестных застройщиков

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т. д.

Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, в силу ст. 4 ФЗ № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.

Судебная практика по долевому строительству

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики (стр

3. Как уже отмечалось, договорным отношениям долевого участия в строительстве в зависимости от их субъектного состава и содержания договора (если конкретный договор нельзя квалифицировать по одной из предусмотренных законодательством договорных конструкций или в качестве смешанного) следует по аналогии применять нормы сходного договорного института. Практически вопрос о квалификации договора о долевом участии в строительстве становится актуальным, как правило, в связи с нарушением обязательства контрагентом дольщика. Квалификацией договора предопределяется содержание субъективных прав дольщика, а в конечном счете — и законность судебного акта по возникшему спору.

В связи с этим, на мой взгляд, следовало бы отказаться от императивных утверждений, встречающихся в юридической литературе, а также судебной практике, не признающих без достаточных оснований возможность передачи в собственность не завершенного строительством объекта (его части). В постановлении от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»22.Пленум ВАС РФ разъяснил: не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним (п. 16). В постановлении Пленума отсутствует указание о возможности передачи в собственность части строящегося на долевых началах жилого дома, однако правило п. 16, содержащее принципиальное положение относительно не завершенных строительством объектов, может быть распространено и на отношения долевого строительства, если строящийся объект не является предметом договора строительного подряда. При этом имеется в виду, что дольщик требует передачи в собственность предусмотренного договором индивидуализированного помещения, не завершенного строительством, с целью его завершения в индивидуальном порядке, учитывая, что впоследствии возможно его самостоятельное использование (например, гаражный бокс в общем массиве, не завершенном строительством). Передача объекта дольщику в собственность возможна также в случаях, когда контрагент дольщика не обязан по договору передать завершенный строительством объект (скажем, квартиру)23 В настоящее время подобная практика заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья на условиях выполнения отделочных работ индивидуально дольщиками распространена при строительстве так называемых элитных жилых домов. В этих случаях предметом обязательства долевого участия в строительстве следует признать передачу помещения в той степени готовности, которая предусмотрена договором о долевом участии или последующим соглашением. Однако ввод дома в эксплуатацию допускается, если выполнены все, в том числе отделочные, работы в соответствии с установленными требованиями.

Акт приемки передачи квартиры по договору долевого строительства

• только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
• если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
• сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

Качество объекта долевого строительства Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

Судебная практика по договорам строительства

В качестве вклада в совместную деятельность истец внес денежные средства в сумме, указанной в договоре. Поскольку без вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, лоджий, балконов, фойе и т.п.) не может быть построено и использовано административное здание, расходы по их строительству должны возмещать все товарищи по договору, что соответствует требованиям статьи 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Исходя из внесенной истцом суммы ему надлежало передать 653,58 кв. метра общей площади. Фактически же ответчик передал истцу кабинеты и вспомогательные помещения общей площадью 644,73 кв. метра, недодав 8,85 кв. метра. Стоимость недоданной площади и была взыскана с ответчика апелляционной инстанцией. В остальной части иска отказано.

Арбитражный суд не согласился с возражениями ответчика и признал право завода «Железобетон» на получение 10 квартир (указав их номера), поскольку условие договора о том, что в счет оплаты подлежащих предоставлению квартир завод «Железобетон» передает необходимую для строительства продукцию, не противоречит ГК РФ. Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции выполнил полностью. Поэтому ответчик на сумму, составляющую стоимость переданной продукции, должен передать истцу 10 квартир.

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве

2.3. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2022 N Ф05-16249/2014 по делу N А41-27199/14

Исковые требования:

ООО «ЮРКОНСАЛТ» (цессионарий, новый участник долевого строительства) обратилось в суд к регистрирующему органу с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о возмездной уступке части требований из договора, а также обязании последнего осуществить государственную регистрацию спорного соглашения.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Установив, что по условиям спорного соглашения к ООО «ЮРКОНСАЛТ» (новому участнику долевого строительства) от цедента (первоначального участника долевого строительства) перешли права в части требования взыскания с ЗАО «ЗЕМСТРОЙПРОЕКТ» (застройщика) неустойки, обеспечивающей исполнение обязательств застройщика, сам договор участия в долевом строительстве не содержал запрета на уступку дольщиком требования о взыскании неустойки, отметив, что Федеральный закон от 30.12.2014 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об уплате договорной неустойки, а требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из договора, в том числе уплату убытков, неустойки, суд пришел к выводу о том, требование ООО «ЮРКОНСАЛТ» об обязании зарегистрировать спорное соглашение подлежит удовлетворению.

4.1. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2014 по делу N А74-2875/2013

Исковые требования:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Доступное жилье» (организации-должника, застройщика) ООО «Мастер» (участник долевого строительства) обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования, как обеспеченного залогом имущества должника, о возврате денежных средств, внесенных участником долевого строительства, уплате неустойки.

Решение суда:

Требование ООО «Мастер» признано подлежащим включению в реестр требований кредиторов должника для его удовлетворения в четвертую очередь; в признании его требования в качестве требования обеспеченного залогом имущества должника отказано.

Позиция суда:

Отказывая в признании за ООО «Мастер» (участником долевого строительства) статуса залогового кредитора, суд исходил из того, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на жилое или нежилое помещение, являющиеся частями многоквартирного жилого дома и доли в праве общей долевой собственности и в земельном участке: залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является право аренды на земельный участок, а после государственной регистрации объекта незавершенного строительства — сам объект незавершенного строительства; в ЕГРП не регистрируется залог участника долевого строительства (залогового кредитора) отдельно на квартиры (нежилые помещения) в процессе строительства жилого дома.

Судебная практика по строительному подряду

Довод истца о том, что течение срока давности должно начинаться с момента обращения в суд признан несостоятельным, так как по общим правилам срок исковой давности исчисляется с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Предъявление претензии к подрядчику свидетельствует о том, что как минимум в этот момент заказчик уже знал о правонарушении.

3. Не всё так просто и с определением стоимости работ согласно ДСП. Несмотря на подписанные договор и дополнительное соглашение к нему, акт по форме КС-2, заказчик имеет определённые возможности оспорить стоимость работ в судебном порядке.