Будет ли доказательством, что сделка совершена обманом (гражданский иск по уголовному делу) согласие мужа (квартира жены-приобретена до брака) на залог квартиры жены в банковских и кредитных организациях РФ,если при этом залог заключили с физическими лицами под влиянием мошенника?
Моя Мама брала денег в долг под залог имущества (квартиры), не дожидаясь истечения сроков возврата долга мошенники переделали договор в договор купли продажи квартиры и начали переоформлять квартиру, спустя многочисленные заседания и отложения суда нам так и не удолось возбудить уголовное дело, и вот суд вынес первое решение в пользу мошенника и недвижимость переходит к нему. чТО делать? Как быть? Куда идти? Некто не риагирует. очень плачевная ситуация.
Если мошенник присвоил средства от залога квартиры и из-за них я потеряла квартиру, а следствие вменяет мошеннику лишь хищение денег-есть ли в этом нарушение материальных прав потерпевшего и упк следствием, ведь ст 27 ук рф говорит о том, что должны учитываться последствия преступления?
Перевел деньги в качестве залога мошеннику. Вносил предоплату за съем квартиры. Мошенник отправил ксерокопию паспорта и копию свидетельства регистрации права на ту квартиру, которая была в объявлении. Имя в паспорте и в свидетельстве совпадают. Есть номер телефона, почтовый ящик, номер карты. Возможно ли возместить ущерб?
Помогите пожалуйста, уважаемые юристы. Я потерпевшая по статья 159 часть 4 УК РФ-мошенники путем обмана при залоге и присвоении средств от залога моей квартиры (для создания просрочки по договору залога) в судебном порядке обратили взыскание на мою квартиру. Сейчас они обвиняемые по статья 159 часть 4 ук рф-мне нужно предьявить гражданский иск (на мою квартиру следователем наложен арест по уголовному делу)-помогите мне-как мне гражданским иском по уголовному делу потребовать вернуть квартиру? Какие основания указать в гр.иске по уголовному делу?
Во-вторых, у заемщика всегда есть шанс обратиться за помощью к юристу, чтобы оспорить залоговый кредит под единственное жилье, оценку квартиры и ее продажу в суде. Если большая часть ипотечной задолженности оплачена заемщику целесообразнее найти на нее приобретателя самостоятельно или получить займ у частных инвесторов.
Как недавно решил Верховный суд, арестовать единственное жилье можно, а вот «пустить с молотка» в счет долга нельзя. Получается, должник может жить в квартире, но распоряжаться ей не имеет права: ни продать, ни подарить ее не сможет, даже прописать никого нельзя.
Другими словами, арестовать и забрать недвижимое имущество банковская организация не способна, равно как и служба приставов, однако именно служба приставов способна наложить на квартиру или на часть нее статус обременения вплоть до того момента, пока должник не закроет всю задолженность.
Заявление и документы банк должен рассмотреть на протяжении месяца и сообщить о своем решении. Чаще всего банк идет навстречу должнику, и меняет кредитный договор. Если должник на этом этапе бездействовал, то ему нужно ждать последствий. Кредитор для начала направит должнику сообщение о просрочке, а потом обратиться с исковым заявлением в суд.
В отношении квартир, находящихся в долевой собственности, действуют общие правила обращения взыскания, правило «единственного жилья», а также различные обременения, которые может иметь квартира, в частности, прописка ребенка. Основная проблема заключается в том, что у того члена семьи, у которого есть долг, вполне может быть иное жилье, а его доля не быть чем-то обремененной. Таким образом, у банка могут оказаться все правомочия по обращению взыскания на долю должника в квартире. В результате же страдать будут все – и должник, и проживающие с ним в одной квартире родственники. Первый – потому, что рискует и, скорее всего, потеряет свою долю, если не найдутся для суда аргументы, чтобы ее сохранить. Вторые – потому, что есть высокая вероятность того, что, получив долю, банк начнет предпринимать активные меры к «выселению» других жильцов.
2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем — в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчетов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами может быть одной из составных частей схемы мошенничества.
Разновидность рассмотренного варианта — заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ — тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).
2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность — липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.
- квартиру в только что сданном доме;
- уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
- цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
- не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.
Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.
Как могут обмануть при съеме квартиры
Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.
Схема обмана. На информагентства выходят через рекламу их услуг или «рекомендации» — то есть люди сами приезжают в офис. Или через объявления о сдаче квартиры: клиент звонит по такому объявлению, ему подробно рассказывают о квартире и просят подъехать в офис, чтобы заключить договор. Расчет делается на то, что человек поверит, что квартира на самом деле существует, поскольку он ее видел в объявлении.
Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а, кв. 80, в срок с 01 января 2022 года по 08 января 2022 года».
Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.
- Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
- Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
- Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2—5 тысяч рублей.
Что Могут Мошенники Сделать С Квартирой Если Она В Залоге У Банка
ВНИМАНИЕ! Изменения в законе от 01.01.2022 г Теперь права приобретателя недвижимости защищены больше. В Гражданский кодекс внесены поправки: п. 6 ст. 8.1 ГК РФ
Теперь приобретатель недвижимости будет признан добросовестным, если он полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости.
И убедился в отсутствии обременений прав продавца квартиры, жилого дома, комнаты или земельного участка.
Прочтите статью: Что такое обременение квартиры
АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2022 года. Сайт работает с 2022 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна
Сайт работает с 2022 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
В связи с применением сейчас подачи документов на регистрацию перехода права собственности на покупателя в Росреестр в электронном виде, на руках у продавца остаются не погашенные документы , а именно Свидетельство о праве собственности и правоустанавливающий документ, которыми вполне можно воспользоваться повторно.
Квартира в ипотеку
Возможен вариант, когда реальная площадь будет отличаться от заявленной в поддельных документах.
Покупатель в любом случае должен самостоятельно промерить квартиру, проверив ее параметры на предмет соответствия данным, указанным в справке БТИ и правоустанавливающих документах. Если обнаружено несоответствие, следует обратиться в БТИ.
Если вам стало известно, что покупаемая квартира была приобретена в ходе приватизации, и вы боитесь попасть на мошенничество при покупке квартиры, то запросите информацию в администрацию по договору приватизации, в котором будут указаны все жильцы квартиры.
Как и в любом другом кредитовании, в ипотечном встречается большое количество непорядочных заемщиков. Получение ипотеки для них – не собственный объект недвижимости в перспективе, а возможность получить наличные деньги за него. Для этого они заключают сделки фиктивного характера, связанные с куплей-продажей.
- Мошенник вынуждает занизить цену квартиры в договоре продажи, сделав ее намного меньше рыночной, якобы для того, чтобы «уйти от налогов при продаже квартиры»;
- После того, как фактическая денежная сумма попадает в руки мошенников, они стараются либо избежать составления расписки, либо вынудить написать ее особым способом и тогда:
- Если расписка отсутствует, то мошенник подает иск о признании договора купли-продажи недействительным по любым основаниям;
- Если расписка написана, то злоумышленник фальсифицируют доказательства, выставляя покупателя – мошенником.
- Далее суд удовлетворяет иск о признании договора недействительным, а покупателю возвращается только та сумма по договору.
Махинации, связанные с ипотечным кредитованием, — новое и очень быстро развивающееся «направление» преступных действий. Хотя банки относят ипотеку к наименее рискованным видам кредитования – квартиру передают под залог, она застрахована. Страховка – практически неотъемлемая часть ипотечного кредитования, а в некоторых банках для тех людей, которые не собираются страховать ипотечную квартиру, предусмотрено значительное повышение процентной ставки. И все-таки российские мошенники умудряются придумать вполне рабочие схемы, которые обманывают и банки, и покупателей.
Естественно, этим должны заниматься правоохранительные органы, но нельзя не заметить, что для возбуждения дела требуется приложить массу усилий, иначе если в деле не будет найдено ничего криминального, то этот вопрос будет разрешаться в судебном порядке в соответствии с гражданским законодательством.
- Если банку стало известно о сокрытии клиентом факта того, что недвижимость, выступающая в качестве залога, обременена правами других лиц, например, одновременно является залогом у другого кредитора;
- В случае, когда вы нарушили правила ремонта жилья или когда в результате вашего халатного к нему отношения она стало непригодным для проживания;
- Третье причиной, по которой банк вправе изъять квартиру является нарушение обязанностей по ее страхованию;
- Одно из прав банка заключается в периодическом осмотре вашей недвижимости. Если по каким-либо причинам вы станете препятствовать его реализации, это будет поводом попросить вас полностью погасить ссуду;
- Если вы решите продать квартиру, не проинформировав кредитную организацию и не получив ее одобрения;
- Обращение взыскания кредитором по последующей ипотеке;
- При неуплате заемщиком ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо когда он нарушает сроки их осуществления, более чем 3 раза за год.
Кредиторы понимают, что судебные разбирательства, как и работа исполнительной службы, может затянуться на годы, поэтому стараются решить дело мирным путем, предложив реструктуризацию. В рамках такой программы можно уменьшить сумму платежа, получить свободный график оплаты, увеличить срок займа и т.д. Детальнее об услуге читайте на этой странице
Проблема заключается в том, что мошенничество, предусмотренное статьей 159 Уголовного Кодекса РФ и его виды, предусмотренное отдельными значками очень смешивается с такими гражданскими понятиями как неисполнение договора, нарушение пунктов сделки и т. д. Отделить одно от другого бывает очень сложно, так как мошенничество так или иначе затрагивает гражданские отношения и необходимо разбираться в этом вопросе.
Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?
Сделку купли-продажи залогового жилья можно проводить только с согласия банка.
- В одном из отделений банка арендуются две ячейки: первая – для внесения долга, вторая – для внесения остальных денег (разницы между стоимостью жилья и суммой долга).
- Подписывается договор купли-продажи и деньги закладываются покупателем в банковские ячейки (больше нюансов о договоре купли-продаже квартиры через банковскую ячейку можно узнать тут) .
- Договор вместе с необходимыми документами и заявление банка о снятии обременения с недвижимости сдаются на регистрацию в Росреестр (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).
- После того, как право собственности зарегистрировано на покупателя, банк и продавец получают деньги (из ячеек).
Это самая безопасная схема, хотя с документами придется повозиться несколько дольше. Но зато не остается никаких лазеек для мошеннических действий. Большой плюс здесь в том, что покупателю дается возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже рыночной. Минус же состоит в том, чтобы потенциальный покупатель имел на руках сумму денег, необходимую для внесения залога (равную долгу по кредиту). Ведь только в этом случае банк даст свое согласие на оформление сделки.
- Договор купли-продажи.
- Паспорта всех участников.
- Согласие второго супруга на сделку (нотариально заверенное).
- Выписка из домовой книги и лицевого счета, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
Сегодня все чаще можно встретить предложения о купле-продаже квартир, которые находятся в залоге у банковской организации. Причем, это уже не единичные предложения, а реально новый сектор рынка недвижимости, который развивается в современных экономических условиях. Ведь, согласно статистике, большинство квартир сейчас приобретается в ипотеку и с каждым годом спрос только растет.
Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры
Общая стратегия мошенников при продаже вторичного жилья такова: провести сделку, (которая должна пройти регистрацию), получить с покупателя деньги, далее сделка оспаривается в суде, договор купли/продажи расторгается, покупатель лишается и приобретенной недвижимости и денег. Таких мошеннических схем существует несколько, но встречаются и другие.
Конечно, сейчас для мошенников не такое раздолье, как, скажем, в 90-е, и многие мошеннические схемы былых времён исчезли из криминальных сводок. Законодатели пытаются поставить заслон для мошеннических схем, а механизмы проверки квартиры на юридическую чистоту стали совершеннее и доступнее. Однако не стоит обольщаться. Одни схемы ушли в прошлое, но появляются другие, преступники находят всё новые способы обмана продавцов и покупателей. И, конечно, на сто процентов обезопасить себя от неприятностей не может никто. Но попробовать точно стоит.
Если рейдеров в квартиру не пускают, они пишут заявление в полицию о препятствовании пользованию жильём, а затем, пользуясь связями и подкупом, в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются. Их задача – морально подавить хозяев квартиры и вынудить откупиться от рейдеров за несоразмерные деньги, а то и вообще дешево продать свои квадратные метры захватчикам. Методы применяются самые наглые. У рейдеров существуют даже интернет-сообщества и специальные сайты, где они делятся друг с другом секретами «профессии».
Занижение цены в договоре. Заключается договор купли/продажи. После регистрации права и получения денег продавцом сделка по какой-то причине оспаривается им в судебном порядке. После признания договора недействительным покупателю возвращается только та сумма, которая была указана в договоре. Доказать, что на самом деле сумма была больше, покупателю будет очень трудно. Раньше эта схема была особенно популярна, но сейчас, в связи с поправками в законодательстве, цена в договоре с января 2022 года должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Так как сейчас зачастую кадастровая стоимость на 10-15% выше рыночной, сильно нажиться при такой схеме у мошенников не получится. К тому же, в последние годы покупатели очень неохотно идут на занижение цены в договоре.
Отсутствие разрешения на строительство. Бывает, что дом построен, сдан и заселён, но потом выяснилось, что разрешения на строительство не было. Случаи, когда многоэтажный дом признавался самостроем, были в нескольких регионах РФ. Людей, купивших квартиры в этих домах, выселяли, а сами дома по решению суда подвергались сносу. Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а приёмка-сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят. Имущественный и моральный ущерб дольщикам суд не компенсирует.
Мое согласие охватывает следующий перечень действий Банка (его работниками) с моими персональными данными способами, не противоречащими закону, как с использованием средств автоматизации (включая программное обеспечение), так и без использования средств автоматизации (с использованием различных материальных носителей, включая бумажные носители), в том числе смешанный: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), в том числе трансграничную, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение моих персональных и биометрических данных, в том числе для целей создания информационных систем персональных и биометрических данных Банка.
предоставления целевой информации об оказываемых Банком, его аффилированными лицами и партнерами услугах, о разработке Банком новых продуктов и услуг (в том числе посредством телефонной связи, с использованием SMS-сообщений, push-уведомлений, сообщений по электронной почте);
В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я свободно, своей волей, в своем интересе, имея законное право на предоставление данных, даю свое согласие ПАО «КВАНТ МОБАЙЛ БАНК» (далее – «Банк») расположенному по адресу: 115114, г. Москва, Жуков проезд, д. 23, 1 этаж пом. 18; 2 этаж пом. 3, на обработку следующей информации, относящейся к моим персональным данным, а именно:
Персональные данные, полученные Банком в рамках настоящего согласия являются конфиденциальными за исключением случаев, когда субъект персональных данных добровольно разместил информацию для общего доступа в сообщениях, комментариях, отзывах или иным способом на сайте Банка.
Я уведомлен, что предоставление указанных выше согласий является моим правом, а не обязанностью, данное согласие может быть отозвано в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Я проинформирован, что отзыв согласия осуществляется посредством направления мной письменного уведомления об отзыве согласия в Банк по месту его нахождения. Датой отзыва согласия является дата получения Банком указанного уведомления. Мне известно, что после отзыва согласия ПАО «КВАНТ МОБАЙЛ БАНК» вправе обрабатывать мои персональные данные в случаях, предусмотренных в Федеральном законе от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных».
5) Обман с продажей квартир может существовать и в таком варианте – покупателю показывается одна квартира, а в действительности мошенники оформляют документы купли/продажи на другую жилплощадь. Бывают случаи, что для такого обмана аферисты заменяют номера квартир во всем подъезде на момент проведения предпродажного осмотра жилья. В судебной практике даже зафиксированы случаи, когда заменялись номера домов и название улиц для проведения «квартирного обмана».
Согласно статистике, только в одной Москве ежегодно проводится в среднем до 130 тысяч сделок по продаже квартир. К сожалению, около 5% этих сделок проходят с законодательными правонарушениями и тогда владельцам «новых квартир» приходится обивать пороги судов или того хуже, пополнять ряды людей без постоянного жилья и места прописки. Сложно себе представить, сколько же таких обманных сделок происходит ежегодно по всем городам России.
4) В последнее время все чаще мошенники стали «продавать» квартиры по дубликатам настоящих, «чистых документов». Схема достаточно проста. В качестве посредников оформляют и регистрируют пакет документов на продаваемую жилплощадь и продают ее одному человеку. Но пакет собранных документов при оформлении этой «законной» сделки несколько раз дублируется. В результате квартира продается не один, а несколько раз. Фактическим владельцем квартиры считается гражданин, который купил ее раньше остальных обманутых покупателей.
3) Часто мошенникам в незаконных сделках купли/продажи квартир помогают «лженотариусы», которые «работают» по поддельным документам в арендуемых на короткое время офисных помещениях. После заключения нескольких сделок на покупку квартир, офис такого нотариуса «сворачивается» и исчезает в неизвестном направлении.
1) Бытует распространенное мнение, что можно сэкономить до 30% денежных средств при покупке квартиры без посредников. Желающие купить жилье самостоятельно размещают объявления в газетах и могут первыми попасться на удочку квартирных мошенников, которых по той же статистике насчитывается до одной четверти среди всех продавцов недвижимости. К примеру, в лицензированных фирмах, которые занимаются сделками с недвижимостью, только 1 из 300 сделок может закончиться неудачно для покупателя жилья. Тогда как приобретаемое жилье у частного продавца в 1 из 10 случаев оказывается проданным с нарушением закона.
Мошенничество в сфере недвижимости: как обезопасить себя от; чёрных риэлторов
Под эту продажу мошенники подтасовывают несколько ложных продаж. С остальных покупателей злоумышленники получают часть денег после составления и подписания договора, а вторую часть суммы договариваются получить после регистрации объекта в отделении кадастра и картографии. Но придя в регистрационную палату, покупатели обнаруживают лишь других покупателей. Преступники к этому времени успевают скрыться.
Это одна из распространённых и наиболее безопасных схем. Риэлтерское агентство или посредник предлагают просмотр квартиры за определённую плату. Просмотры продолжаются до тех пор, пока один из покупателей не изъявит желание приобрести квартиру. Тогда посредник исчезает из поля зрения, а квартира оказывается чужой собственностью.
Мошенничество при сдаче квартир в аренду. Необходимо проявлять бдительность, так как злоумышленники для разворачивания своих преступных схем изначально оформляют аренду квартиры, которую, впоследствии, незаконно пускают в оборот. Поэтому арендодателю надлежит:
Суд определяет мошенническую схему по поддельным документам одной из сторон, которая остаётся обманутой и безуспешно пытается восстановить справедливость. Поддельные документы общего характера подделать не сложно. Как показывает практика, фальшивые печати и штампы областного центра обойдутся мошенникам приблизительно в 100 000 долларов.
Как правило, стоимость квартир резко отличается от аналогичных. А так называемые собственники заверяют, что находятся не в городе, зачастую – вообще за пределами страны. Они просят по одному из сервисов перечислить деньги (задаток) и обещают вылететь для оформления сделки.
В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.
Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность. К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет. При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.
Недействительной может быть признана и сделка, совершенная собственником, лишенным дееспособности или имеющим ограниченную дееспособность. Повсеместно в практику риэлторов входит истребование у продавца справки о нахождении или отсутствии на учете в психоневрологическом медицинском учреждении. Такая справка поможет снизить риск заключения договора купли-продажи квартиры с лицом, не имеющим права в силу наличия психического заболевания участвовать в сделках такого рода.
Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной. Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права. Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.
В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными. Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.
Любимый способ оплаты нечестных дельцов – старинный, из рук в руки. И здесь они не скупятся на выдумки: поспешно суют продавцу «куклы» или фальшивые купюры. Но самый распространенный способ – попросту отказаться от оплаты после регистрации права собственности. О том, как правильно проводить оплату купли-продажи квартиры мы уже говорили.
«Многоразовый» товар. Такую схему продажи используют зачастую мошенники-арендаторы. Получив доступ к недвижимости в качестве квартиросъемщиков, они оперативно подделывают документы, в том числе и удостоверяющие личность, и дают объявление о продаже, значительно занизив цену.
В период осмотра и собеседования мошенники просто меняют номерок на дверях, ухитряются даже поменять номер дома. Адрес «фальшивой» квартиры подбирают настолько тщательно, чтобы названия улиц или районов были созвучны и покупатель ничего не заподозрил раньше времени.
Когда законный владелец жилья продает квартиру, в которой что-то поменял, перестроил или достроил, ему необходимо согласовать изменения в архитектурном бюро, иначе новому владельцу придется выложить дополнительные несколько сотен тысяч рублей, чтобы креативность дизайнерской мысли предыдущего хозяина жилья стала узаконенной и покупателю, наконец, выдали регистрационный документ.
Идеальный вариант – квартира, оставленная хозяином на длительный период (загранкомандировка) и оставленный дома отечественный паспорт. Кстати, множество россиян проявляют подобную беспечность – за рубежом достаточно загранпаспорта, вот и оставляют свои «родные» документы в «надежном» месте, в ящичке шкафа.
Схемы мошенничества при сделках с недвижимостью: варианты обмана и способы нивелирования рисков
При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.
Продажа жилья, приобретенного на средства материнского капитала, квартиры или дома, – мероприятие документально хлопотное. Хотя бы потому, что приходится привлекать органы опеки и оформлять дополнительные документы. Продажа квартиры с невыделенными детскими долями может привести к оспариванию сделки органами опеки или прокурором, защищающим интересы детей. Купля-продажа аннулируется со всеми вытекающими последствиями: квартира возвращается прежним хозяевам, которые обязуются вернуть полученные деньги.
Не самый распространенный способ по причине значительного сокращения количества государственной или муниципальной собственности. Подавляющее большинство граждан уже оформили недвижимость в собственность, на балансе государства остается не так много объектов.
Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.
При покупке квартиры в строящемся доме, когда её передача происходит через длительный промежуток времени, родители подписывают нотариальное обязательство о распределении долей после оформления недвижимости в собственность. Аналогичный документ подписывается во всех случаях, когда невозможно выделить сразу доли.
