Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Что Делать Если Днт Перевили В Ижс. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- Направление ходатайства в администрацию поселения — при расположении участка на землях, принадлежащих муниципалитету.
- Адресация заявления в районную администрацию — участок расположен на землях, собственность муниципалитетов на которые не разграничена.
На землях сельхозназначения
При наличии недостроенного дачного домика, побудить сменить ВРИ участка может необходимость получения банковского кредита с целью завершения строительства. Более охотно в качестве залогового фонда банковские структуры принимают земли с ВРИ «ИЖС».
Когда требуется перевод
Дачный надел может существовать как индивидуальный объект недвижимости и как часть коллективной собственности в составе ДНП и ДНТ, садового товарищества. В зависимости от этих особенностей и будет происходить смена ВРИ дачного участка на «ИЖС».
Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель.
Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.
Требования для перевода
В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.
Следующий шаг, который необходимо знать и выяснить перед приобретением участка — это как и для чего разрешено использовать предлагаемую землю? Это как раз то, что предполагает – назначение использования земли.
Что такое ИЖС? Чем ИЖС отличается от СНТ, ДНТ, и других форм собственности на земельные участки?
Есть еще один момент, это государственная поддержка. Государство инвестирует деньги и развивает только земли населённых пунктов, на которых стоят деревни, сёла, посёлки и города. К ним за счёт бюджета разных уровней подводят дороги, электричество и газ.
Как определить и понять, что Вам предлагают — ИЖС, СНТ, ДНТ или ДНП?
Вывод! Все возможно, но влечет за собой некоторые дополнительные хлопоты, которые для кого-то могут обернуться большими сложностями, и, возможно, будет проще приобрести изначально участок, на котором нет никаких ограничений.
Участки под ИЖС обычно располагаются на землях поселений. Тогда как участки для садоводства – на землях под сельское хозяйство. При этом в России законодателями учтена возможность перевода земель из одной категории в другую по запросу землевладельца.
В каких случаях требуется перевести из садоводства в ИЖС?
- такие участки больше ценятся, при получении землей статуса под ИЖС существенно возрастает ее рыночная цена, поэтому такой участок можно будет продать по более высокой цене;
- в доме на ЗУ ИЖС допускается оформить прописку;
- дом получит официальный адрес;
- к нему будут проведены центральные коммуникации: газ, вода, электроэнергия из средств муниципалитета;
- ответственность за расчистку подъезда к дому возьмут на себя муниципальные власти.
Пошаговая инструкция
Данный комплект документов передается на рассмотрение в местную администрацию, которая курирует решение земельных вопросов. Вместе с ним пишется ходатайство, в котором детально отображается суть просьбы (изменить категорию принадлежащего собственнику участка на ИЖС), указывается его адрес и кадастровый номер.
- Сначала необходимо земельный пай выделить в натуре, то есть провести межевание земельного участка, сформировать его границы, поставить на Государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Данная процедура предполагает в том числе согласование непосредственного месторасположения земельного участка с совхозом, в составе земель которого находится испрашиваемый пай. Кроме того, вышеуказанная процедура далеко не всегда идет «в ногу» с интересами правообладателя, потому что у совхоза также может быть свое видение использования земель в конкретном месте. В итоге может получиться так, что пай будет выделен в менее интересном месте. Если все-таки удалось получить одобрение от совхоза, земельный пай оформлен как земельный участок со всеми необходимыми характеристиками, то можно попытаться изменить целевое назначение земельного участка.
- Процедура изменения вида разрешенного использования трудна и сопряжена с большими финансовыми тратами. Для того чтобы изменить вид разрешенного использования на «для индивидуального жилищного строительства», необходимо изменить категорию земельного участка на «земли населенных пунктов». Изменение категории предполагает внесение изменений в генеральный план того муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Также после внесения изменений в генеральный план необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки. Данные документы являются основополагающими в характере строительства и пользования землей. Помимо всего прочего, указанные выше документы являются стратегическими документами и корректировать их каждый раз под требования конкретного лица нецелесообразно.
Если этот земельный участок не входит в состав земель лесного фонда, то его можно включить в состав населенного пункта и изменить вид разрешенного использования. Процедура включения земельного участка в состав населенного пункта и изменение вида разрешенного использования земельного участка регулируется ст. 4.1 ФЗ-191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 года.
Отвечает исполнительный директор ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов:
Кадастровая стоимость (в частности, удельный показатель кадастровой стоимости) земельного участка в составе земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» будет в сотни и тысячи раз больше, нежели чем удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, находящего в составе земель сельскохозяйственного использования.
На основании акта у органа, его принявшего, возникает обязанность направить его копию в кадастровую палату для постановки на кадастровый учёт, сделать это необходимо в течение 5 дней с момента принятия решения. ГКН информирует владельцев земельных участков о состоявшемся переводе земель с указанием акта, на основании которого это произошло.
Разрешённое строительство невозможно без документов, содержащих планировку территории и разработанный свод правил, определяющий условия пользования землёй и её застройки, которые представляют собой:
Причины и особенности смены категории земель
Прежде чем решать вопрос с переводом земли, следует разобраться, для чего необходима данная процедура, так как по нормам земельного права на участках садового объедения разрешено строить жилые здания. Ранее действующим законодательством регистрация (прописка) в таких помещениях была запрещена. Конституционный суд такое положение признал незаконным и теперь, при условии, что строение располагается в черте населённого пункта, пригодно для круглогодичного проживания, соответствует противопожарным, градостроительным и санитарным требованиям, это стало возможным. Если вопрос стоит только в прописке, то смысла в изменении разрешённого вида использования земли нет. С другой стороны, оставаясь в таком НКО, сложно решать многие вопросы, например, подключение водоснабжения. Членство в организации обязывает за разрешением проблем обращаться к общему собранию. Так, развитие инфраструктуры в своих владениях (прокладка газопровода) будет находиться исключительно в его компетенции.
- её можно использовать для сельскохозяйственной деятельности, посадив сад, разбив огород;
- в то же время на ней можно строить капитальное жилое помещение и вспомогательные постройки;
- земля под ДНТ(ДНП) может быть как с/х значения, так и для поселения (продумывается полная замена дачных товариществ деревнями-поселениями);
- прописаться на даче, расположенной в зоне поселения, нетрудно.
- Садовый ЗУ предназначен для выращивания фруктовых деревьев, овощей, картофеля, ягод, бахчевых культур и др. Он, как и дачный участок, используется для отдыха, и на нем разрешено возводить жилые помещения, в том числе и летний садовый домик. Если регистрация в садовом домике не нужна, разрешение на строительство брать не надо.
- Огородный ЗУ — имеет практически такое же сельскохозяйственное значение (кроме фруктовых деревьев). В зависимости от зоны расположения, на нем может быть разрешено (либо нет) строительство жилого не фундаментального строения, типа времянки, щитового домика и т.д, или хозпостроек.
Земля под садовые и огородные товарищества
На земле можно строить и возделывать вовсе не все, что душе угодно. Это становится проблемой для тех, кто построил садовый двухэтажный домик в саду или огороде, в затем решил подключить к нему отопление, водопровод и прописать в нем своих родственников. Для тех, кто строит фундаментально:
Все требования по переоформлению и переходу из одной категории земель в другую регламентированы законодательными актами и нормами. Земли садового участка возможно перевести согласно основаниям из федерального закона №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Список необходимых документов
- Обращение с заявлением в местную администрацию для уточнения текущего статуса земли и возможности его смены;
- Получение положительного ответа открывает следующий шаг по сбору документов;
- Сдача документов на рассмотрение;
- Выход собственника из садового товарищества. Предполагается, что владелец состоит в товариществе и соблюдает правила и устав общества. Для перевода земли потребуется выйти из товарищества.
Категории наделов
Также участок принадлежит садоводческому товариществу, что значительно ограничивает права пользователя земли на распоряжение ей, например, передать в наследство. Если землей владеют на бессрочной основе, то есть возможность перевести землю из СНТ в ИЖС для постройки капитального сооружения.
Участки под ИЖС обычно располагаются на землях поселений. Тогда как участки для садоводства – на землях под сельское хозяйство. При этом в России законодателями учтена возможность перевода земель из одной категории в другую по запросу землевладельца.
В каких случаях требуется перевести из садоводства в ИЖС?
Инициируют процедуру смены категории земельного участка его собственники. Они руководствуются тем, что при изменении категории земли с садоводства на ИЖС, владельцы земли получают целый ряд преимуществ:
Инициаторы
Данный комплект документов передается на рассмотрение в местную администрацию, которая курирует решение земельных вопросов. Вместе с ним пишется ходатайство, в котором детально отображается суть просьбы (изменить категорию принадлежащего собственнику участка на ИЖС), указывается его адрес и кадастровый номер.
Следующий шаг, который необходимо знать и выяснить перед приобретением участка — это как и для чего разрешено использовать предлагаемую землю? Это как раз то, что предполагает – назначение использования земли.
Что такое ИЖС? Чем ИЖС отличается от СНТ, ДНТ, и других форм собственности на земельные участки?
Например, СНТ — Садовое Некоммерческое Товарищество. Основная масса СНТ — это старые дачные участки по 4 — 6 соток, которые выдавали нашим родителям в самых неудобных местах 30 — 40 лет назад. В большей массе, СНТ находятся на землях сельскохозяйственного назначения. Маленькие участки и старые домики обычно стоят в самых неудобных для проживания местах (край болота или просека рядом с высоковольтной линией). Похожая ситуация и в дачных кооперативах. Более поздняя форма конца девяностых, начала двухтысячных — Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП). Эти поселки появились недавно, их на сегодняшний день в Красноярском крае очень много. Современные и большие коттеджные дома с развитой инфраструктурой, построены на землях сельскохозяйственного назначения, нарезанных по 10-15 соток. Вся инфраструктура в таких поселках создается, как правило, за счёт вложений будущих и нынешних собственников. Тонкости в законах переходного периода, придуманных чиновниками конца девяностых, даёт, и по сей день, возможность строить на сельхозземлях. Выглядит это примерно так! В свидетельстве будет указана категория земли — земли сельскохозяйственного назначения, а в назначении использования земельного участка — для дачного строительства. Зачастую, основная масса сегодняшних «коттеджных поселков», строится, ну или планируется, именно на землях сельскохозяйственного назначения, и тут, если встает вопрос о строительстве и развитии собственной инфраструктуры поселка, то Вы должны понимать и быть готовыми к тому, что никто не будет закапывать в «сельхозку» огромные деньги для развития инфраструктуры. В этом случае инфраструктура (строительство дорог, магазинов, детских садов, школ, подведение коммуникаций и прочего) косвенно, либо напрямую, ляжет на плечи покупателей. Вопрос только в том, что собственными ли усилиями будущие жители будут обеспечивать себя инфраструктурой, либо руками застройщика, но все равно за деньги покупателей, а это и ВРЕМЯ, и никаких ГАРАНТИЙ.
Как определить и понять, что Вам предлагают — ИЖС, СНТ, ДНТ или ДНП?
Основная цель — развитие территории данного направления, привлечение в область и район новых жителей, а также уменьшение рисков и неудобства для будущих клиентов. Краевое правительство, как правило, включает эти земли в программу развития края и района. К таким участкам, с категорией – земли населенных пунктов и разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, может подводиться электричество за счёт краевого бюджета и фактически бесплатно, строиться дороги, прокладываться газопровод. К сожалению, сегодня многие продавцы-собственники земли и застройщики умышленно скрывают информацию от покупателя о том, что земельный участок с домом или без него, относится к СНТ или ДНТ, а вовсе не к ИЖС.
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно заглянуть в российское законодательство. Участки, относящиеся к ДНП считаются сельскохозяйственными землями, а те же ИЖС- обычно считаются застройками в приделах города. Первый тип стоит в разы дешевле. Благодаря новому закону, ИЖС с ДНП практически прировняли по ценности. На участках дачного назначения теперь можно заниматься индивидуальным строительством дома, чтобы проживать в нем постоянно.
В чем же состоит их принципиальная разница?
ИЖС считается одним из способов использования участка земли. Еще существует дачное некоммерческое товарищество, или сокращенно- ДНП. Так называют дома и коттеджи, которые были построены на больших участках земли, бывших посевных полей.
Преимущества домов, относящихся к дачному некоммерческому товариществу
- Во-первых, данный вид строительства предусматривает участки, которые находятся вблизи населенного пункта или в городе. Покупая такой участок, можно не переживать как добраться на работу или в какой садик/школу устроить ребенка.
- Во-вторых, в домах типа ДНП существуют сложности с получением постоянной регистрации и почтового адреса. Если вы хотите официально работать и проживать на территории России, то не следует пренебрегать этим. С ИЖС проблемы установления прописки не должны возникнуть.
- Также дом изначально предназначается для постоянного проживания. Поэтому вам будут доступны газо- и водо- отведение, а также хорошие дороги, развитая транспортная развязка и стабильная подача электричества.