Аренда части земельного участка под многоквартирным домом
В первом случае разграничение полномочий между собственником (городом) и пользователями (жильцами) должно быть закреплено в договоре между ними. Экземпляр такого договора можно найти в вашем ТСЖ (или управляющей компании) или же местной администрации. Также в этом договоре будут прописаны условия использования земельного участка, ответственность и право (или отсутствие права) на сдачу тех или иных территорий в аренду третьим лицам.
Чтобы понять, какая именно территория является придомовой в каждом конкретном случае, необходимо иметь полную информацию о земельном участке. Для этого нужно получить в органе государственного кадастрового учета кадастровую выписку о земельном участке, в которой указаны границы конкретного участка, а также информация о его владельце. Поэтому в итоге может быть два варианта:
Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности
Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.
Проверка соответствия положений ст. 36 ЖК РФ и ФЗ № 189 от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (далее по тексту — ФЗ 189) Конституции РФ отражена в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-п «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» (далее по тексту – Постановление КС РФ № 12-п).
Земельные новости
Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку «участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД». Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания уполномоченным органом нормативного акта. Об этом же четко сказано в п. 66 Постановления N 10/22 : каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
28 марта 2012 г. на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в котором были сделаны важные выводы относительно статуса земельного участка под домом, введенным в эксплуатацию. Так, застройщик получил землю в аренду для возведения МКД. После того как дом был построен, а помещения — переданы дольщикам, застройщик и публичный собственник земли подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи участка арендодателю. Однако управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде. Обоснование чиновников было следующим: на момент обращения в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав на помещения в МКД, в связи с чем право аренды земли осталось обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Суды трех инстанций поддержали застройщика. Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты, отметив: хотя выводы судов и не противоречат закону, ими не были учтены еще некоторые важные положения, а именно приведенные выше нормы о возникновении права собственности на землю под МКД и, кроме того, правило о признании регистрации права собственности на помещение в МКД одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также разъяснения, данные в Постановлении N 10/22. Все эти нормы позволили Президиуму ВАС РФ заключить: земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды между застройщиком и мэрией и возврат участка мэрии невозможны. Недопустимо и распоряжение этими лицами участком. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ , поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на землю, но и переход к собственникам помещений права аренды этого участка. Поэтому и застройщик, и мэрия, и любой из собственников участка вправе обратиться в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Аренда части земли
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Согласно ч. 2 указанной статьи, участок, на котором находится МКД, и который был сформирован до ввода в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведена процедура кадастрового учета, на безвозмездной основе переходит в общую долевую собственность.
Земельный участок в — составе общего имущества — МКД
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Кому принадлежит земля под многоквартирным домом
Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.
При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.
Как разделить земельный участок в общедолевой собственности под многоквартирным домом
участок под многоквартирным домом S812м.(по документам)в реальности на земельном участке находится три одноэтажных дома.собственность общедолевая.как выделить долю земельного участка если по соглашению сторон рег палата отказывает.
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (касательно земельного участка).
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (касательно земельного участка).
Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы
Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.
Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины голосов от числа жильцов многоэтажки.
Как и зачем оформлять землю многоквартирного дома в общедолевую собственность
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Распоряжение земельным участком под мкд
В-третьих, Постановление N 13966/11 никоим образом не нарушает право арендатора помещения в МКД беспрепятственно пользоваться общим имуществом в тех пределах, которые необходимы для пользования арендованным помещением в соответствии с его назначением. Несмотря на то что в законе нет специального указания на получение арендатором нежилого помещения права пользования общим имуществом в МКД (в отличие от нанимателя жилого помещения (см. п. 2 ст. 61 ЖК РФ)), арендатор (как и собственник) пользуется общим имуществом, поскольку нежилое помещение конструктивно является частью МКД, его использование без эксплуатации общего имущества невозможно по определению.
Суть спора такова. Орган местного самоуправления передал в аренду нежилое помещение в МКД, находящееся в муниципальной собственности. Согласно договору арендатор обязался уплачивать, помимо арендной платы за помещение, плату за пользование земельным участком, необходимым для использования помещения. Поскольку арендатор не вносил плату за пользование земельным участком, арендодатель обратился в суд. Суды всех трех инстанций отказали ему в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за землю (см. Решение Арбитражного суда Тверской области от 09.03.2011, Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 и ФАС СЗО от 29.08.2011 по делу N А66-9754/2010). Арбитры привели следующее обоснование. Они установили, что участок под домом был сформирован в 2003 г., то есть до введения в действие ЖК РФ. Значит, он бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме. Поскольку орган местного самоуправления не являлся единоличным собственником земли, он был не вправе распоряжаться земельным участком (его частью), находящимся в общей долевой собственности домовладельцев (в том числе сдавать его в аренду), соответственно, не имел права на получение арендной платы за землю.
Земельный участок под многоквартирным домом часть общего имущества собственников
4 ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах; формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков». Судебные инстанции в ряде случаев занимают иную позицию, в основном при рассмотрении споров между органами власти и собственниками помещений в доме, с которыми заключены договоры аренды части земельного участка под домом, приходящегося на соответствующее помещение. Практика заключения таких договоров была распространена в связи с неопределенностью принадлежности земельного участка и невозможностью взимать плату за землю. В этих спорах собственник помещения настаивает на прекращении арендных отношений, поскольку в силу фактов формирования участка и кадастрового учета считает, что право общей долевой собственности на земельный участок возникло. Однако суды не всегда соглашаются с таким подходом. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от по делу А / /19, где разрешался подобный спор, указал, что ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ содержит лишь условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, но не определяет порядок этого перехода. Указанные нормы подлежат системному толкованию совместно с абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами не определен. Следовательно, он должен соответствовать порядку предоставления участков в общую долевую собственность, установленному в п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ. В силу этого порядка граждане и юридические лица совместно обращаются в органы власти с заявлением о приобретении прав и приложением кадастровой карты, а орган власти принимает решение о предоставлении участка в собственность. Аналогичные решения подтверждены решениями Высшего Арбитражного суда РФ от /7; от /08; от /08. Совершенно иную позицию занял Федеральный арбитражный суд Северокавказского округа, который в постановлении от по делу Ф /2006 указал, что право собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, возникает со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка. Аналогичные позиции в данном вопросе определены постановлениями Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от по делу /2007; Федерального Арбитражного суда Центрального округа от по делу А /07- С13 и др. Органы власти тоже по-разному толкуют указанную норму. В некоторых муниципальных образованиях приняты местные правовые акты, регулирующие порядок передачи участков под многоквартирный дом в общую долевую собственность по решениям органов власти (см. решение Собрания депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области от ЗГО «О границах земельных участков под многоквартирными домами, пере-
6 непосредственная подача совместного заявления всеми собственниками (либо решения общего собрания собственников) помещений в регистрационный орган; подача совместного заявления собственников (либо решения общего собрания) в орган власти, который принимает решение о передаче участка в собственность, после чего собственники регистрируют право. Данный способ также осложняется тем, что процедура регистрации требует представления полной информации о регистрируемом объекте. Кроме того, этот способ не соответствует принципу, изложенному законодательством в отношении остальных составляющих общего имущества, судьба которого следует судьбе основных объектов права — помещений, в связи с чем право общей собственности на них возникает в силу регистрации прав на помещения. Еще одной проблемой является определение состава элементов благоустройства и озеленения, а также других объектов, которые вместе с земельным участком входят в состав общего имущества. Эти вопросы сводятся к решению проблем с общим имуществом, которые в рамках данной статьи не рассматриваются. Ситуация 2. Право общей долевой собственности на участок может возникнуть после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (после 1 марта 2005 г.) с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета этого участка. Условия перехода права определены в ч. 3-5 ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ. Они предусматривают подачу в органы власти заявления о формировании участка лицом, уполномоченным на это общим собранием собственников дома. Возникающие при этом проблемы можно обозначить как неопределенность механизма формирования и источников расходов на формирование участка. Согласно ч. 4 ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ по заявлению уполномоченного общим собранием лица участок формируют органы государственной власти или органы местного самоуправления. Проведенная в стране административная реформа имела целью разделить между органами власти разного уровня полномочия, необходимые для их исполнения доходные источники и ответственность за реализацию полномочий. Вопросы ведения органов власти регионального уровня закреплены в Федеральном законе от ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации». Вопросы местного значения, решаемые органами местного самоуправления разных видов муниципальных образований, определены Федеральным законом 131 -ФЗ от «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ст. 14 (поселения), ст. 15 (муниципальные районы) и ст. 16 (городские округа). Специфика разграничения вопросов ведения между органами местного самоуправления муниципальных районов и поселений связана с их территориальным устройством: поселения территориально входят в состав муниципальных районов, но организационно им не подчиняются и самостоятельны в решении собственных вопросов ведения. Закон определяет, что органы местного самоуправления обязаны решать только те вопросы, которые обозначены в указанных статьях, а также осуществлять государственные полномочия, переданные им в установленном порядке от органов государственной власти субъектов РФ и федеральных органов. Формирование земельных участков не отнесено ни к вопросам местного значения ни одного вида муниципальных образований, ни к ведению органов власти субъектов РФ. Закрепление в ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ одной и той же обязанности за разными орга-
Юридическая судьба прав на земельный участок по завершению строительства МКД
Неведомые причины мне ведомы:)!
Смотрите, что там написано:
— Раньше норма п. 6 ст. 16 была такая «Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИЕЙ только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома». Это норма действовала с 12.01.2005. Однако с 30.12.2004 вступил в силу новый Градостроительный кодекс по которому никаких приемочных комиссий больше не было. Соответственно, это норма была мертвой с рождения.
— с 01.03.2022 ввели новую норму где указано, что «выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома … осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом … внесены в государственный кадастр недвижимости». Из этой нормы уже не следует напрямую, что под каждым домом надо до ввода формировать участок. Тут только написано, что сведения об участке, на котором есть дом, должны быть в реестре. А какой именно участок не важно. Это может быть как участок именно для этого дома, так и любой другой. Главное, чтобы он в принципе был сформирован.
Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.
Кому принадлежит земля под многоквартирным домом
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности
А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте. Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя.
Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.
Аренда земельного участка находящегося в общей долевой собственности
Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года. 2.2.5. Участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозионных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. 2.3. Арендатор обязан: 2.3.1. Принять земельный участок по настоящему Договору.
Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
Аренда доли и участка земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности
- Принята поправка в пункте 15 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сх назначения» с 30 июля 2005 года. С помощью этой поправки органы власти получили право возвращать в свою собственность через суд земельные доли, которыми не распорядились собственники в течение трёх лет. Под «распорядились» подразумевается либо внесение в уставной капитал, либо передача в доверительное управление, либо продажа, либо дарение, либо выделение для передачи в аренду.
- Был установлен срок, за который договора аренды земельных долей, что не были зарегистрированы в земельных палатах, должны были привести в соответствие, определив границы, поставив на учёт и получив новое свидетельство о праве собственности на земельную долю, сдав участок в аренду.
- Важно понимать, что до 2003 года Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ещё не действовал. Вместо этого действовал Указ Президента 1996 года «О реализации конституционных прав на землю», который разрешал сдавать доли земли в аренду.
- неочерченость границ земельных массивов ни в натуре, ни на карте;
- земля не состояла на кадастровом учёте (учтите, что правила занесения недвижимости в кадастр с этого кода изменились, кадастрового паспорта больше не существует, вместо этого есть единый документ — выписка из ЕГРН);
- часть земель, а именно около 10% от всего количества, зачислили в фонд, который перераспределяет земли района;
- часть земли использовалась сельскохозяйственными организациями, чаще всего без выплат арендной платы собственникам.
