Факторы влияющие на рынок аренды коммерческой недвижимости 2022: актуальная информация, пошаговые советы 2024

Содержание

Что сейчас происходит на рынке коммерческой и жилой недвижимости? Чего ждать в 2022

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2022 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2022 году

Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2022 году. Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов. Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин. Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.

«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2022 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.

Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2022 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.

«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.

Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.

Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2022 году

Кризис — это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени — это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом — управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения. Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий — их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости. По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии — её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора. ЧОД — это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим. Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен. У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта. Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности — в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками. Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка — крайне низкая. Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает.

Коммерческая недвижимость в 2022-2022 году: как на нее повлияла пандемия

2022 год стал разделительной чертой для всех сфер бизнеса без исключения. Кто-то пострадал меньше, кто-то больше. Одни сферы адаптировались, другие показали взрывной рост.

В течение 2022 года активно отстаивали точку зрения, что именно торговая недвижимость с основным арендатором — продуктовым ритейлом — залог стабильной прибыли и подходящий актив, и не только для консервативного портфеля инвестора. Логика проста: в любой кризис за продуктами питания и товарами первой необходимости будут приходить покупатели, а значит трафик останется.

Тренд на удаленную работу — не новый. Статистика по США за 2022 год, насчитала 4,3 млн сотрудников, которые работали удаленно — это 3,2% от всех работающих . Аналитики прогнозируют, что уже к 2028 году удаленщиков станет больше половины от общего числа — 58%. Этот тренд набрал обороты еще до 2022-го из-за психологии миллениалов и наступающих им на пятки зумеров. Миллениалы отличаются трудоголизмом и вовлеченностью в работу. Они на ней буквально живут. При этом для них важна спокойная атмосфера и возможность не тратить время на пустые перемещения от дома до офиса. Как следствие — развитие удаленного формата.

Аналитики Domofond.ru подсчитали, что стоимость аренды выросла в сегменте помещений свободных назначений на 4%, то есть до 37 500 рублей за кв.м. Чуть меньший рост у производственных помещений — 3% и 8 571 рубль за кв. м, а гостиницы подросли на 2% до 47 697 рублей за кв. м в сравнении с 2022 годом.

2022 год стартовал с падения цен на нефть, взлетом курса валют, а следом пандемией и мировыми локдауном. Наверняка через пару лет мы увидим выкладки социологов и других ученых о том, как одно событие изменило весь мир, и насколько он трансформировался. Но позволю себе оставить несколько наблюдений, который я сделал в прошлом году.

Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.

Еще весной 2022 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.

В наступившем 2022 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.

В то же время, несмотря на анонсированное постепенное снятие ограничений в 2022 году, существующие сегодня «антиковидные» меры безопасности в общественных местах (масочно-перчаточный режим, социальное дистанцирование, усиленная уборка и дезинфекция помещений и т.п) в целом, очевидно, сохранятся еще как минимум на ближайший год. Поэтому эти дополнительные услуги, которые УК начали оказывать с весны 2022 года, будут оказываться и дальше. А большинство объектов коммерческой недвижимости продолжит работать в режиме «антиковидной» безопасности.

Москва, 3 февраля 2022 года — MD Facility Management – одна из крупнейших в России управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости проанализировала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и рассказала о возможном сценарии развития сегмента в 2022 году.

«Мы замечаем, что путешественники хотят быть подальше от густонаселенных городов, но также не хотят уезжать слишком далеко от зоны комфорта. Пандемия увеличила предпочтения путешественников к социально удаленным направлениям по сравнению с оживленными крупными городами », — сказал Гэвин Ройстер, директор по развитию Charlestowne Hotels.

«Каким бы сложным ни был 2022 год, 2022 год может оказаться еще более трудным, поскольку важные решения и инвестиции, которые принимаются сейчас, могут принести плоды в течение следующих 12 месяцев», — сказала Кэти Фойхт, мировой лидер в сфере недвижимости Deloitte, профессионал из Лондона.

Освобождение офисных помещений произошло по всему миру. Часть арендаторов ушли на удаленку, часть сократили размеры арендуемых площадей – особенно это коснулось крупных мегаполисов, в которых власти запрещали гражданам вести активную деятельность и рекомендовали оставаться дома.

Большинство офисных помещений в 2022 году оставалось пустым. Инвесторы ожидают, что сотрудники будут постепенно возвращаться в офисы после того, как пандемия утихнет. Но компании приспособились к политике работы на дому, и, по данным CBRE, спрос в офисах может НАВСЕГДА сократиться на 15% из-за перехода на удаленную работу.

«Когда мы смотрим на 2022 год после пандемии, мы полагаем, что люди захотят объединиться, вернуться к покупкам, и экспериментальная розничная торговля снова будет процветать», — сказал Терри Монтеси, генеральный директор компании Trademark Property Company из Техаса.

Торговая недвижимость: прогнозы на 2022 год

В 2022 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2022 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.

Также гиганты, как X5, супермаркет «Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2022 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Нестабильность показателей и основных экономических перспектив для повышения ставок на рынке недвижимости уменьшилась. По крайней мере, специалисты отмечают, что до 2022 года такая тенденция продержится на европейском рынке. Другие инвесторы воодушевляются огромным весом капитала, который состоит из различных объектов недвижимости в разных странах, что оказывает влияние на европейскую экономику, а потому могут выступать буфером при замедлении или увеличении роста цен.

Технологический процесс дает больше возможностей потребителю, потому это способствует изменению цен на розничном рынке торговли в офисном, гостиничном и промышленном секторах. Любое общество быстро реагирует на изменение системы ценностей, которые нарушают жизнь, учебу, работу или покупки.

В компании Deposit 2 отзывы клиентов определяют, что одним из наиболее эффективных факторов развития рынка недвижимости является экономическая ситуация в стране, потому что на фоне поднятия или падения цен на другие важные сферы жизнедеятельности человека определяется и стоимость недвижимости. Увеличение инвестиций в недвижимость, особенно в актуальных направлениях, например, жилье для студентов или дома для проживания сотрудников компаний, станет оптимальным решением для того, чтобы повысить эффективность продаж на рынке. Это позволит в течение короткого времени закрепиться большим компаниям и улучшить инвестирование в этом направлении.

Инвесторы в недвижимость в различных странах должны приспосабливаться к ситуации, быстро ориентируясь в условиях ведения бизнеса, а также научиться оперативно строить, проектировать и эксплуатировать возведенные объекты, управляя грамотно пространством, чтобы вовремя реагировать на изменения в бизнесе и отвечать на предъявленные вызовы. Бизнесменами предлагаются радикальные изменения на рынке, но при этом увеличивается и операционный риск.

Кроме того, такие сооружения отличаются экономичностью и не требуют особого обслуживания при эксплуатации. Они характеризуются качественными условиями для проживания и нахождения. Важно также определить рынок тарифов на коммунальные услуги или аренду такого жилья, что более положительно скажется на увеличении спроса.

Рынок коммерческой недвижимости в 2022г — глобальный прогноз

«Мы ожидаем усиления давления на офисную недвижимость, поскольку некоторые арендаторы стремятся сократить свою площадь, чтобы реагировать на то, что большее количество сотрудников, вероятнее всего, так и будут работать из дома и / или гибридных моделей даже после того, как пандемия отступит», — сказал Дарин Буэлоу, глобальный представитель руководитель стратегии в Deloitte Consulting.

Ожидается, что в следующем году в гостиницах, офисах и магазинах розничной торговли будет наблюдаться более широкое восстановление экономики, и инвесторы возлагают свои надежды на вакцину COVID-19 в 2022 году, что должно привести к росту покупательской способности.

Хуже всего выглядят торговые центры и городская розничная торговля в таких местах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско (а также в крупных европейских столицах). Свободные помещения будут заменены медицинскими и оздоровительными центрами, продуктовыми магазинами и другими альтернативными магазинами, а некоторые розничные торговцы решили помочь удовлетворить спрос на электронную торговлю.

Рынок коммерческой недвижимости в 2022 году

Некоторые компании арендуют места в коворкингах и в разные дни на них работают разные сотрудники компании. В коворкинги пришли большие, а также консервативные компании (Тинькофф, МТС, Яндекс, Сбербанк, Х5 Retail, Открытие, Ситимобил, Sminex, ФСК, OZON.ru, Газпромнефть-СМ), чего можно было ожидать только через 3-5 лет без случившейся пандемии.

налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.

Сложившаяся ситуация со снижением путешествий и командировок, уже привела к падению доходов собственников, которые изначально были настроены на получение высоких для недвижимости доходов. Участники, в том числе собственники и управляющие компании будут вынуждены пересмотреть подход к оценке доходности, что может привести к смене части игроков. К тому же, апартаменты достаточно молодой сегмент рынка в России, а обещания высокой доходности вели к его росту, в том числе росту объемов ввода.

Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.

Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи.

Коммерческая недвижимость после пандемии

Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.

В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто все-таки шел на риск было несчетно мало. Начиная с мая, курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном, активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.

В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит автоматически теряется трафик.

Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.

Совместно с компанией MallTeam, они обеспечивают сдачу вашего помещения по рыночной арендной ставке. Простыми словами, вы покупаете недвижимость уже с арендатором. А значит после покупки вам не нужно будет тратить время на самостоятельный поиск арендатора или ремонт помещения — уже с первого месяца вы начнете получать доход.

Кроме того, доходность по объектам недвижимости в последние годы не сильно снижалась — это по-прежнему остаются относительно устойчивые с точки зрения нормы доходности инвестиции. А поскольку мы все-таки полагаем, что страна через 2−3 года будет возвращаться к нормальной жизни, объекты недвижимости пойдут в рост, и 2022 год будет с лихвой перекрыт последующими периодами.

Прогнозы нерадостные: по ВВП и ряду других показателей 2022 год обещает быть даже более жестким, чем 2022. Но даже если так, это не значит, что все десятилетие будет таким же. Для объекта недвижимости один год — это не очень значимый период с учетом срока окупаемости.

Основной фактор — доступность кредитных ресурсов, дешевые или сравнительно дешевые деньги. Если раньше можно было пойти в банк и взять кредит на покупку и в рублях, и в валюте, то сегодня банки очень неохотно инвестируют в коммерческую недвижимость. И, конечно, совсем не хотят выдавать ресурсы в рублях. Брать солидные валютные кредиты без валютной выручки могут себе позволить только очень уверенные в себе бизнесы.

Сочетание невысокой цены и хорошей доходности с аренды приводит к окупаемости менее чем за 9 лет (отличный показатель!). Удобно, что сейчас объект сдается надежному арендатору в лице банка, что позволяет начать зарабатывать буквально с первого дня после покупки.

В ритейле не так глухо, как в офисах. Отдельные категории растут и развиваются (например, фастфуд и недорогие бренды массового потребления). Люди продолжают ходить в торговые центры — товарооборот и выручка есть. Но крупных сделок по аренде нет — ритейлеры следят за макроэкономической ситуацией и курсом рубля, которые сильно влияют и на ставки аренды, и на выручку.

Итоги l квартала 2022 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

В первом квартале 2022 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2022 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2022 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2022 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2022 и выделили основные тренды.

Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2022 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2022). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.

Второе место рейтинга отдано петербургской компании ПАО ГК «ЛСР». В сферу деятельности крупнейшего строительного холдинга РФ входит не только возведение и развитие жилых и нежилых зданий, но и производство железобетонных конструкций, кирпича, цемента, цемента, щебня и прочих материалов.

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости. Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2022 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала государственная программа льготной ипотеки, которая не действует на недвижимость вторичного рынка. Это инициирует перераспределение спроса и оттока потребителей из вторичного сектора в сегмент только что возведенных квартир.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.