Текущий Ремонт Кто Делает Закон: актуальная информация, пошаговые советы 2024

Содержание

Текущий Ремонт Кто Делает Закон

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

По общему правилу на арендатора любого имущества, в том числе и нежилых помещений, возлагается обязанность нести расходы на содержание такого имущества, поддерживать его в исправном состоянии и проводить за свой счет текущий ремонт, а на арендодателя — обязанность производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок распределения указанных обязанностей может быть установлен законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом гражданское законодательство не конкретизирует, что понимается под капитальным ремонтом, текущим ремонтом и поддержанием имущества в исправном состоянии.
В связи с этим, принимая во внимание, что нежилое помещение фактически является составной частью зданий, строений, сооружений, то есть частью объектов капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)), в правоприменительной практике для разграничения понятий капитального и текущего ремонта помещений используются нормативные правовые акты, регулирующие вопросы градостроительной и строительной деятельности (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).
Так, например, согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ к капитальному ремонту относятся: замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Схожее определение капитального ремонта содержится и в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1.
В свою очередь, указанная норма дает определение и текущему ремонту, под которым понимаются систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Определения текущего и капитального ремонта, а также примерный перечень работ, относимых к тому или иному виду ремонта, приведены также в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88 (р)), в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение МДС 13-14.2000).
Следует отметить, что данные нормативные акты содержат и нормы, предусматривающие порядок определения необходимости в проведении текущего ремонта. В частности, п. 4.2 ВСН 58-88 (р) говорит о том, что текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях. А в п. 3.6 Положения МДС 13-14.2000 работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым Отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты (начальников цехов, руководителей хозяйств).
Как видно из приведенных норм, выполнение текущего ремонта обусловлено объективной необходимостью проведения работ, относящихся к такому ремонту, а такая необходимость выявляется на основе осмотров имущества и заявок персонала, эксплуатирующего соответствующий объект.
Тем не менее следует учитывать, что применение данных норм к арендным отношениям гражданским законодательством напрямую не предусмотрено, они могут послужить лишь дополнительным аргументом для сторон договора аренды при отстаивании своей позиции в суде. В связи с чем сторонам, заключающим договор аренды, рекомендуется в самом договоре или дополнительных соглашениях к нему согласовать порядок исполнения арендатором обязанности по текущему ремонту, в том числе периодичность проведения такого ремонта или порядок определения его необходимости, а также виды относящихся к нему работ.
Что же касается поддержания имущества в надлежащем состоянии, то ни гражданское законодательство, ни иные нормативные правовые акты не содержат какого-либо четкого определения указанного понятия. В правоприменительной практике оно также толкуется неоднозначно: под этим термином может пониматься как весь спектр действий собственника или иного законного владельца имущества по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, внесению коммунальных платежей, уплате налогов на имущество, специальному (техническому, санитарному и другим) осмотру этого имущества (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.07.2005 N 56-Г05-6), так и лишь действия арендатора по поддержанию помещения в состоянии, соответствующем переданному (смотрите, например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2022 N 18АП-15153/15). При этом отграничение действий по текущему ремонту и действий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии как при первом, так и при втором вариантах толкования становится проблематичным.
В связи с этим судебная практика приходит к выводу о том, что содержание обязанности арендатора поддерживать имущество в надлежащем состоянии должно определяться судами в каждом конкретном случае индивидуально по правилам толкования договора, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, то есть исходя не только из содержания конкретного условия, но и из содержания всех условий договора в совокупности и его смысла в целом, а также с учетом действительной общей воли сторон при заключении ими договора (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2004 N Ф09-534/04ГК).
Учитывая изложенное, сторонам договора аренды во избежание судебных споров рекомендуется самостоятельно определить, какие действия арендатора следует считать действиями по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и в чем отличие таких действий от осуществления текущего ремонта.

Текущий ремонт – что это и что туда входит

Если УК надлежащим образом выполняет возложенные на нее обязанности, то она вправе требовать оплату за содержание жилья с собственников квартир. В случае отказа управляющая компания может обратиться в суд.

Сбор денежных средств на ремонтные работы осуществляется по двум разным статьям: текущие и капитальные. Текущий ремонт включен в раздел «содержание жилья». Денежные средства на капитальные работы поступают на отдельный лицевой счет. Собственники жилья вправе самостоятельно создать такой счет в рамках закона. В таком случае жильцы будут сами определять очередность выполнения капитальных работ. Как показывает практика, на деле требуются иные ремонтные действия, чем это предусмотрено планом. Например, по плану стоит ремонт фасада, хотя кровля полностью пришла в негодность. В таком случае жильцы могут направить денежные средства на замену крыши, а не фасада.

Особенности текущего ремонта помещения: это должен знать каждый

Следует отметить, что конкретного перечня текущих ремонтных работ внутри квартир (иных жилых помещений) нет. По своему определению такие работы связаны с устранением возникших неполадок, улучшением состояния помещения. Такие работы не должны вносить серьезных изменений в помещения, затрагивать несущие конструкции, предполагать полную замену инженерного оборудования.

Для удовлетворительного состояния помещений важно периодически проводить его оценку и своевременно выполнять работы по его поддержанию. Большая часть работ выполняется планово с профилактической целью. Их объем и перечень определяется в ходе осмотров конкретных помещений исходя из имеющегося на момент осмотра состояния.

Кто и когда делает текущий ремонт

Есть такой текущий ремонт зданий как внеплановый. Он начинается с визуального осмотра помещения. Затем составляются перечень и смета расходов. И только после этого закупаются все материалы — и бригада специалистов приступает к выполнению работ.

Ремонт в ванной, если он предусматривает замену стенного покрытия, сантехники и труб, тоже является текущим. А если хозяин задумает реконструкцию помещения, такую как переноска стен и дверных проемов, то в этом случае придется делать капитальный.

Текущий ремонт — это что такое

Взносы, идущие на капитальный ремонт многоквартирных домов, могут зачисляться на отдельный счет либо на счета регионального оператора, созданного субъектом РФ. В первом случае общему собранию собственников следует определить:

Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома? Перечень работ, осуществляемых в ходе текущего ремонта, установлен в СН РК 1.04-26-2011 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий»

Особенности текущего ремонта многоквартирного дома

Текущий ремонт МКД проводится подрядными организациями, выбранным в рамках конкурса, по желанию жителей конкретного дома, управляющей компании или при возникновении резкой необходимости (например, при аварии). Организаторами конкурса могут выступить собственники жилищного фонда или уполномоченный представлять их орган, а также независимая профильная организация, действующая на основании заключенного с собственником или УК договора.

Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать результат работ и то, как они проводятся, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.

Обязана ли — УО проводить текущий ремонт без — решения общего собрания

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

Управление многоквартирным домом

Данный вывод последовал из смысла ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ. Ссылку судей на то, что такая обязанность арендатора может вытекать и вытекает в конкретном случае из договора аренды, Президиум ВАС РФ счел неосновательной, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Нет оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных выше расходов.

Арбитры кассационной инстанции исходя из того, что в рассматриваемой ситуации обязанности арендатора помещения в МКД зеркальны обязанностям собственника, указывали, что собственник (арендатор) в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В чем разница между капитальным и текущим ремонтом

Капитальный ремонт по п. 2 ст. 158 ЖК РФ оплачивается исходя из принятого на собрании собственников дома решения. На собрании присутствуют представители управляющей компании, которые изложат полный план проведения работ. Ставка по капитальному ремонту определяется на уровне власти субъекта.

В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания. Проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние. Выборочный подходит в ситуациях, когда здание в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например, замену кровли или ремонт фасада.

Как проводится текущий ремонт жилых домов

г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);

Какие работы включает текущий ремонт жилого дома, кто и когда должен его делать

Жилищный кодекс РФ вступил в действие в 2005 году

Если исполнитель нарушает сроки выполнения работы, то потребитель имеет право отказаться от его услуг или выполняет ее своими силами и ему должны быть возмещены затраты. Действие ФЗ применимо при проведении текущего ремонта, так как они относятся к категории коммунальных услуг, которые оказывает жилищно-коммунальное хозяйство.

Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома

Прежде всего, необходимо различать два совершенно разные понятия — плановый текущий ремонт и более распространенный термин – текущие ремонтные работы. В первом случае ремонт выполняется комплексно, его подготовка осуществляется на основании результатов ежегодных весенних осмотров инфраструктуры и коммуникаций многоквартирного дома и поданных заявок и жалоб от жильцов.

Оба документа достаточно обстоятельно формулируют цели и задачи текущего ремонта многоквартирного здания, что серьезно сужает пространство для маневра управляющим компаниям, не особо желающим тратить средства, полученные с таким трудом от жильцов в качестве квартплаты и целевых взносов.

Как организуется текущий ремонт МКД

Если ремонтный фонд регулярно пополняется, договор с обслуживающей организацией подписан, но работы по устранению неполадок не проводятся, жильцы вправе письменно требовать, чтобы обслуживающая организация произвела перерасчет взносов.

О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2022 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:

Плата за текущий ремонт

Проживаю в маневренном жилье, УК начисляет содержание и текущий ремонт. На этом основании у меня несколько вопросов:
1. Кто должен платить за содержание и текущий ремонт администрация или жильцы с которыми заключен договор найма жилья?

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.07.2022 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) плату за коммунальные услуги.

Текущий ремонт многоквартирного дома

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Можно ли делать текущий ремонт за счет фонда капитального ремонта

И наша читательница попросила опубликовать на страницах газеты, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие — к текущему? «Ведь есть законные документы, которых все должны придерживаться – и мы, и управляющие компании».
Списки мы эти нашли. Но прежде решили выяснить: а может, действительно нет никакой разницы — куда расходовать деньги из фонда капитального ремонта? И обратились за консультацией в Хабаровский краевой фонд капитального ремонта.

Текущий ремонт — это замена какой-то части, а не целого. Например, если в окне подъезда требуется вставить разбитое стекло — это текущий ремонт, а если изношенное окно заменяется полностью — это капитальный ремонт. Отсюда следует: относительно любой части дома может быть проведен как текущий, так и капитальный ремонт.