Что Признаётся Реконструкцией Гежилого Здания

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Перепланировка и реконструкция

Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы. Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются. Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

По сути, получается, что после реконструкции владелец объекта (например, жилого дома) как бы перестает быть собственником и ему вновь необходимо доказывать это свое право в суде. Вроде бы, странно; но – таков закон.

Так как реконструированное помещение расположено внутри ранее построенного жилого дома (по адресу), который уже много лет является моей собственностью, реконструкция не может препятствовать владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, она не нарушает иные законные права и интересы граждан. Реконструкция не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Вещно-правовой эффект реконструкции зданий

Далее рассмотрим, какие согласования и разрешения требуются при проведении реконструкции. При этом следует отметить, что, по нашему мнению, наличие или отсутствие согласований и разрешений не является само по себе условием, наличие которого необходимо для признания тех или иных работ, выполненных в отношении объекта недвижимости, реконструкцией, т.е. для признания того, что работы привели к изменению параметров объекта недвижимости.

Подп. 5 п. 2, п. 8 ст. 23 ЖК РФ; п. 1.7, 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (Российская газета. N 214. 2003. 23 окт. (дополнительный выпуск)); п. 3.7.5, 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004. Утв. Госстроем РФ 1 января 2004 г. (СПС «КонсультантПлюс»; http://www.kadis.ru/newstext.phtml? >

Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости

Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка — это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).

В ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

Реконструкция здания с его полным сносом

Например, если в результате пожара, оползня, наводнения или иного стихийного бедствия здания были разрушены частично, то в данном случае произойдет изменение свойств объекта недвижимости, а не его уничтожение или гибель. Дальнейшая судьба объекта недвижимости будет зависеть от собственника пострадавшего имущества, который может принять решение о восстановлении объекта недвижимого имущества, его сносе, и прекращении права собственности на него.

С учетом изложенного, а также положений статьи 209 ГК РФ, право собственности может быть прекращено на основании решения собственника (собственников, в случае общей собственности) об уничтожении имущества, что применительно к объектам капитального строительства является сносом, демонтажем такого объектом.

Разрешение на реконструкцию здания, нежилого помещения

Кроме того в этом случае необходимо будет оспаривать решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта, так как снос объекта происходит во внесудебном порядке.

Уважаемый читатель, в настоящей статье мы рассмотрим вопрос реконструкции зданий сооружений с точки зрения необходимости получения разрешительной документации, также рассмотрим возможность узаконивания реконструированного объекта недвижимости, последствия неполучения разрешения на реконструкцию здания.

Реконструкция и перепланировка коммерческой недвижимости

Чтобы такие случаи возникали реже, предлагаю все-таки стараться учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений.
Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то, что и реконструкция и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия.

Но так думают они до тех пор, пока не решат совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать.
И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки, надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой в принципе никак нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты.

Полезно знать: различия реконструкции от перепланировки и капремонта нежилого помещения в здании

Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

Оформление отдельного входа в помещение с улицы — наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо:

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

• наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
• разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.

• паспорт заявителя;
• заявления на получение разрешений в разных инстанциях;
• топографический план территории, где располагается нежилое помещение;
• проект реконструкции;
• правоустанавливающие документы или арендный договор;
• заключение эксперта относительно технического состояния строения;
• поэтажный план сооружения.

Защищены права собственника здания

01.12.2011 на основании договора купли-продажи от 18.06.2010 №1990/зем (т. 1, л.д. 33-36) и распоряжения органа местного самоуправления от 12.02.2010 № 1091-д (т. 1, л.д. 32) в ЕГРП была внесена запись о регистрации права собственности общества «ТехноСервис» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0410001:64, общей площадью 3161 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Заболотная, д. 18 (т. 1, л.д. 37-39, 72). Категория земель – «земли населенных пунктов». Вид разрешенного использования – «для эксплуатации нежилого здания (склад № 1 с блоком АБК, лит. АА1а)». Принадлежащее заявителю нежилое здание расположено в границах названного земельного участка.

Согласно Уставу города Челябинска, Положению об Управлении архитектурно-строительного надзора Администрации города Челябинска данному органу власти, по сути, предоставлены (делегированы) полномочия для разрешения отдельных вопросов местного значения применительно к статье 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания

Право собственности предполагает наличие определенных правомочий. Владелец пользуется и распоряжается недвижимым имуществом по своему усмотрению. Об этих привилегиях собственники знают, но некоторые полагают, что с момента покупки и регистрации нежилого задания, они могут делать с ним все, что угодно. Это ошибочное мнение. Пользоваться строительным объектом можно, но любые реконструкционные работы нужно согласовывать и официально оформлять.

• неполный пакет документов;
• неточности, ошибки в проектной документации;
• несоответствие планируемых работ требованиям реконструкции;
• недопустимость выполнения некоторых работ, связанная с нарушениями строительных и санитарных норм и т. д.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

• замена коммуникаций;
• обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
• замена электрическим оборудованием газовых плит;
• изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
• замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Реконструкция объекта, правовые аспекты

2. Сбор технических условий (ст. 48 ГсК РФ). Осуществляется в случае, если реконструкцию невозможно обеспечить без дополнительного подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей, в течение 14 дней с момента запроса.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства.