Загородный рост: дома и участки под Петербургом взлетят в цене на треть
Как говорят в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», совокупный объём предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет. Напомним, объём продаж в прошлом году составил 10,2 тыс. сделок (что является максимальным значением за всю историю рынка загородной недвижимости).
Более того, вполне вероятно, что в 2022 году, а равно и в последующие годы загородная недвижимость будет развиваться гораздо более интенсивно. «В том числе благодаря наконец обращенному вниманию государства, которое требует снабжать инженерными сетями земельные участки, и строить социальную инфраструктуру, школы, садики. А ещё ставится задача если не переселения, то как минимум стимулирования к переезду из городов в сельскую местность. Не смогло не сказаться на рынке появление реальных ипотечных продуктов на ИЖС, которых в реальности не было еще год назад», — уверена Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
Участники рынка заявляют, что предстоящей весной стоимость загородных участков может вырасти. «Ажиотаж в прошедшем году привёл к дефициту территорий для реализации новых проектов. Владельцы земли подняли цены на 30-50%. В таком диапазоне можно ожидать увеличение стоимости на участки в новых коттеджных посёлках, которые сейчас проходят межевание и выйдут на рынок в начале будущего года», — прогнозирует председатель совета директор группы компаний «Максимум Life Development» Игорь Карцев.
«Предложение подтянется, но в ближайшие два-три года ликвидные проекты на загородном рынке Петербурга и области будут в остром дефиците, и в связи с этим ожидается рост цен. Каждую неделю на рынок выходит информация о сделках серьёзных девелоперских структур с земельными активами в пригороде, но проектирование, строительство требует времени», — полагает Наталья Осетрова, руководитель проекта города курорта Gatchina Gardens.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», наибольшей популярностью, как и прошлом году, будут пользоваться участки без подряда (90% в спросе). «Коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы занимают по 5% в объёме спроса. Скорее всего, вырастет доля сделок с лотами с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи», — рассказала руководитель КЦ Ольга Трошева.
Покупка дома или дачи в 2022 году: сколько нужно денег, как правильно выбрать и оформить
Так, Александр Цыганов говорит, что единственный вариант, когда покупка участка под застройку будет выгоднее – это если покупатель сам может быть прорабом или у него есть такие знакомые/родственники. С другой стороны, покупать готовый дом тоже достаточно рискованно – желательно привлечь к осмотру специалиста, который проверит все «слабые места» в доме. При этом самые популярные сейчас каркасные дома считаются более проблемными – и осматривать их нужно особо тщательно.
Выбор загородной недвижимости – это не только выбор конкретного дома, но еще и выбор между разными форматами такой недвижимости. Это может быть дом, построенный на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или в дачном некоммерческом партнерстве (ДНП). Последний вариант, вероятно, стоит сразу исключить – он больше предназначен для совсем «легкого» загородного отдыха, и даже подвести коммуникации к дому будет затруднительно.
Когда лучше всего покупать дачу? Внесезон! Это конец осени, зима. Особенно это касается дач без газа. Владельцы часто выставляют на продажу дома именно зимой, если купят – хорошо, не купят, тогда снова открою сезон летом, – такова логика большинства. Поэтому, если решили обзавестись дачей, то лучшее время для ее покупки уже проходит, успевайте. С марта цены будут только расти.
Но у такой ипотеки было много минусов – это ограниченный перечень строительных компаний, ограничения по сумме кредита (3,5 миллиона для Московской области недостаточно), а также ограничения на тип домов (недорогие щитовые дома туда не входили). В итоге программу приостановили, но совсем недавно правительство объявило о возможном старте новой ипотечной программы на покупку деревянных домов.
Российское законодательство в сфере недвижимости сейчас не самое сложное, поэтому оформить куплю-продажу, например, квартиры можно и без посторонней помощи. Так, для поиска покупателя или продавца есть бесплатные доски объявлений, сделку можно оформить в МФЦ, а госпошлина за это составляет всего 2 тысячи рублей. Риелтор же не будет работать менее, чем за 70-100 тысяч рублей.
Зато теперь ожидается повышенный спрос на дома сезонные, чисто под летний отдых — этот сегмент долгое время был в еще большей тени. Такие домики (иногда и с частью удобств во дворе) подешевле, поскольку там можно жить только в теплое время. Но пока не все могут позволить себе заграничный отдых и ситуация с открытием границ до конца не ясна, хоть какая дача на лето — почти единственная доступная альтернатива. Особенно это касается семей с детьми. В нынешней ситуации стало сложнее придумать, куда отправить отпрысков на летние каникулы — не факт, что хотя бы какие-то детские лагеря будут открыты.
Прогнозы на будущее во многом зависят от того, как скоро удастся победить пандемию и будут сняты все ограничения. А также насколько и по их окончании останется распространена удаленка. Чем больше людей смогут без потери в доходе постоянно трудиться дистанционно, тем выше будет спрос на все виды загородной недвижимости. Но пока об этом можно только гадать.
— Долгое время этот сегмент рынка был в тени, и успел накопиться отложенный спрос, — продолжает эксперт. — Люди поняли, что не стоит откладывать реализацию мечты о своем доме. Каков запас отложенного спроса, мы не знаем, поэтому сложно прогнозировать дальнейшую ситуацию.
Хотя большую часть России еще заметают метели, мы — про дачи. Прошлый загородный сезон был ажиотажным, чему сильно поспособствовали пандемия, дистанционная работа и закрытые границы. Коронавирус еще не побежден, обратно в офисы с удаленки позвали не всех, а что там будет с летним отдыхом, пока не очень понятно. Стало быть, самым верным вариантом провести теплые дни вне городских джунглей остается дача. Есть подозрение, что сообразивших это в нынешнем сезоне будет хоть отбавляй. И потому начинать шевелиться и подбирать варианты тем, кто мечтает снять или купить себе домик для летнего отдыха, надо уже чуть ли не прямо сейчас. Так ли это и к чему вообще готовиться, «КП» спросила специалистов.
— Поскольку в этом году надо торопиться с подбором вариантов, а пока лежит снег, трудно оценить качество летних дорог, состав соседей, работу сезонной инфраструктуры, вырастет интерес к известным и понятным поселкам и стародачным местам, — прогнозирует в связи с этим заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2022 году
Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.
Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:
Чем раньше вы приобретете землю, тем выгоднее будет инвестиция. Объекты недвижимости дорожают с приближением срока сдачи. В год стоимость может возрастать от 15 до 50%, в зависимости от привлекательности проекта. Дороже всего будет стоить готовый дом на участке в коттеджном поселке, готовом под заселение. В этом случае можно получить доход до 200%!
Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.
Собственнику ни о чем не придётся беспокоиться. Единственный минус в том, что сотка земли в этом случае обойдется дороже, но всегда найдутся люди, ценящие скорость, комфорт и надежность. Они готовы заплатить больше, чтобы избежать проблем, связанных с самостоятельным строительством, и предпочитают покупать готовое жилье с землёй.
В России дорожают дачи
По оценкам экспертов, за 12 месяцев цены на загородные квадратные метры поднялись на 30%! Но до конца года и этот рекорд будет побит: по оценке руководителя аналитического центра «Циан» Алексея Попова, до декабря 2022 года стоимость загородной недвижимости в стране вырастет еще на 8-10%.
И пока россияне охотятся за частными домами, дачи становятся дефицитным товаром. Найти оптимальное соотношение по цене и качеству становится все сложнее. Поэтому эксперты говорят: если вы давно собирались продать свою загородную недвижимость, сейчас – самое выгодное время.
Что ждёт загородную недвижимость в 2022 году
В 2022 году после снятия ограничений во Владимирский области Петушинского района произошёл ажиотаж на рынке загородной недвижимости, резко выросло число просмотров и массовое приобретение земельных участков (2-4 участка в одни руки) под строительство жилых домов с хозяйственным пристройками, дачных домов, коттеджей. В большинстве случаев покупатели склоняются к покупке земельного участка под новую жилую застройку, так как старая планировка жилых домов, скрытые нюансы строительства не очень нравятся клиентам. В дальнейшем продать дом десятилетней давности будет очень сложно. Сейчас покупатели и будущие владельцы загородных домов стали очень щепетильными в вопросе планировки и отделки дома. Предпочитают выбирать жильё с качественной отделкой, а не тратить ещё несколько миллионов на ремонт.
Покупатели желают иметь свой дом с раздельными гостевой и личной зонами, просторной кухней, кабинетом для удаленной работы или учебы, гардеробными комнатами. Также все обращают внимание на наличие городских коммуникаций (газ, вода, электричество, интернет) для комфортного проживания, наличие поблизости развитой инфраструктуры . В большинстве случаев приобретаются участки от 10 до 20 соток, чтобы возвести на нём кроме дома баню, гараж, летнюю кухню, зону для барбекю, а также разбить свой сад, огород, установить теплицы. Многие молодые семьи с детьми уже ознакомились и хотят воспользоваться программой льготной ипотеки компании «Дом.РФ»на строительство частного дома по ставке 6,1% до 30 июня 2022 года. В связи с этим, исходя из спроса покупателей, очевидно, что в дальнейшем цены на покупку земельного участка будут только расти, а количество лучших вариантов земельных участков с каждым днём становится всё меньше и меньше.
В сегодняшних нестабильных экономических условиях все россияне стремятся вложить свои денежные средства в недвижимость, так как она всегда остаётся в цене, и этот способ вложения считается одним из лучших, так как позволяет не только сохранить денежные средства, но и преумножить их в дальнейшем. Огромную роль в нашей сегодняшней жизни сыграла пандемия коронавируса: закрытие границ, большое количество различных ограничений, падение дохода населения, нестабильный курс валют, переход на удалённый формат работы и учёбы. Пандемия полностью изменила тренды на рынке загородной недвижимости.
Некоторые желающие откладывают покупку, думая, что в январе-феврале 2022 года, как обычно, запланирована тотальная распродажа на рынке загородной недвижимости. Но в 2022 году такой распродажи не планируется, возможны лишь единичные предложения, акции со скидками от -5 до -10%, не более. Зато с марта 2022 г. начнётся повышение цен на недвижимость. «Владимирская земля» предлагает покупателям огромный выбор земельных участков под строительство жилых домов и дач в деревнях Владимирский области площадью от 8 до 25 соток. Мы подберем для Вас земельный участок согласно вашим запросам и пожеланиям: на берегу реки или озёра, в лесу, в пригороде города с удобной транспортной доступностью, на поляне или опушке леса. Хотите жить за городом- тогда Вам к нам!
Мы- первый шаг в новую загородную жизнь, ведь она начинается с покупки земельного участка!
В целом, ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2022 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за которым последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2022-й, 2022-й и 2022 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. То есть за три года цена метра просела на 10-15-20% в зависимости от сегмента. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2022 г. сразу на 11,4%.
Доступные кредиты компенсировали негативный эффект от снижения доходов населения и позволили выйти на рынок гражданам, которые не смогли бы купить жилье без поддержки государства. Однако уже с середины лета льготная ипотека начала разгонять цену метра. В результате к сентябрю 2022 г. рост стоимости новостроек в Новой Москве полностью «съел» всю выгоду от низких ипотечных ставок для населения, а к октябрю то же самое случилось и с рынком внутри МКАД.
Причины аномальных темпов роста цен на жилье в 2022 г. в основном носят инвестиционно-кредитный характер. Во-первых, снижение ставок по вкладам до 3-4% на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,25% привело к перетоку средств из банков на рынок недвижимости (см. «Депозиты подогрели спрос на вторичные квартиры в Москве»; «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). А изменение порядка налогообложения вкладов ускорило этот процесс. Во-вторых, недвижимость является защитным активом, популярность которого всегда растет в период ослабления отечественной валюты.
В III квартале 2022 г. экономика России сжалась на 3,6% в годовом выражении после спада на 8% по итогам II, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы россиян сократились на 4,8% и 8,4% соответственно. Суммарно по итогам января-сентября 2022 года россияне, по официальным данным, обеднели на 4,3%. Цены на нефть с начала 2022 г. упали с почти $70 до $30-50 за баррель, причем в апреле 2022 г., в период локдауна, стоимость основного экспортного товара РФ, от которого зависит наполнение бюджета, опускались ниже нулевой отметки. Нефть, как обычно, потянула за собой рубль: если в начале 2022 г. за доллар давали 61-65 руб., то во втором полугодии — 70-80.
Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация не превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет. Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2022 г.
Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2022 году
Существует расхожее мнение, что недвижимость всегда растет в цене. И действительно, анализируя стоимость квартир, можно заметить, что в долгосрочном периоде она постоянно увеличивается. Во времена кризисов бывает незначительный спад, но общий тренд остается возрастающим. А как обстоят дела с землёй и стоит ли инвестировать в приобретение участков в 2022 году?
Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.
Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.
Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.
Если выбираете землю для потенциальной застройки, то это должно быть по возможности живописное место с красивыми объектами природы и хорошей экологией. Люди в последнее время стремиться переехать за город именно для того, чтобы быть, что называется, ближе к природе и дышать свежим воздухом. При этом им необходимо иметь возможность добираться до мегаполиса в любое время года и при любой погоде.
Дача как ответ
— Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз. Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.
Чтобы выгодно купить дачу, сначала стоит определиться, какие нюансы для вас критичны, а какие — нет. Стандартный приём для получения скидки — это нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу. Например, можно обратить внимание на заросший вид или неровный рельеф участка, устаревший облик дома и так далее.
Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.
— В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены. Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости. Такой сценарий весьма вероятен.
По словам Алексея Коренева, в сложившейся ситуации откладывать покупку дачи не стоит только тем, кому загородный дом стал реально необходим в ближайшее время. Например, в связи с расширением семьи. В других случаях можно посмотреть, что будет с ценами. Аналитик предупреждает, что в кризисы часто повторяется такая история: люди начинают выставлять жильё по завышенным ценам. При этом недвижимость покупают, так как многие опасаются дальнейшего роста цен. Но обычно через несколько месяцев обстановка на рынке становится спокойнее и дома начинают дешеветь. Таким образом, в спешке на фоне паники можно серьёзно переплатить.
Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут
Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.
Особенно удивил вторичный рынок, который в последние два-три месяца 2022 года показал прирост цен на 15%, отмечает Алексей Попов. По мнению эксперта, это связано с эмоциональной реакцией рынка на подорожание квартир в новостройках. Именно этим объясняется тот факт, что запрашиваемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год взлетела на 1–1,5 млн рублей.
Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2022 гг.», — напоминает Алексей Попов.
По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.
С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2022 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок. В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке. Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».
Социологические опросы показывают: частное домостроение сейчас в тренде. 70 процентов граждан России хотели бы перебраться из многоквартирных домов в индивидуальные. Единственное препятствие, мешающее реализации этих планов — отсутствие у многих необходимых финансовых средств. Но в нынешнем году эта проблема, похоже, разрешится.
Не секрет, что главный фактор, влияющий на стоимость любого продукта — это спрос. Основная масса земельных участков, представленных на рынке загородной недвижимости Подмосковья, делится на две категории. Земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и участки в дачных и садовых товариществах. И рассматривать их следует отдельно.
По нашему опыту, в 2022 году спрос на участки для ИЖС вырос почти вдвое. Сыграла свою роль пандемия, которая наглядно показала преимущество частного дома со своим двором и садом над квартирой. В нынешнем году эпидемия вышла на новый виток, стимулируя граждан к тому, чтобы они перебирались из мегаполисов поближе к земле. Логично предположить, что и спрос, как минимум, останется на прежнем уровне и даже, что вполне вероятно, вырастет. Для этого есть все предпосылки.
Так, к 1 июля должны быть подготовлены предложения по льготному кредитованию для индивидуального жилищного строительства. Предполагается, что процент будет аналогичный тому, что и на льготную ипотеку для покупки квартир. Уместно предположить, что с ценой на объекты ИЖС произойдет та же история, что и с ценами на квартиры после появления такой ипотеки — они поползут вверх.
Садовые и дачные участки в прошлом году дорожали не так активно, как земли для ИЖС. И это объяснимо. Предложений много и выброр достаточно большой. Основная масса покупателей ищет участки поблизости с лесом и желательно с водоемом, хорошей транспортной доступностью и более-менее развитой инфраструктурой.
«Закрытые границы и другие ограничения портят весь отпуск людям, провести время вдали от города на природе хочется многим. А тем, у кого дети, ещё сложнее придумать, как организовать их досуг на время летних каникул, ведь большинство лагерей закрыты», — заявили аналитики, отметив, что покупка дачи решает эти вопросы.
Интерес россиян к дачам вызван повышением доступности ипотеки, расширением мер государственной поддержки для покупателей загородной недвижимости, а также «эмоциями». Эксперты отметили, что если противовирусные меры предосторожности не ослабнут, то покупать дачи начнут «на эмоциях».
Средняя стоимость дач в Подмосковье за последний год выросла на 32% — до 1,7 млн рублей, подсчитали в Dominfo.ru. В Ленобласти загородное жилье подорожало на 24% — до 1,5 млн рублей. В Белгородской области зафиксирован рекордный рост — там дачи в среднем подорожали на 36%, стоимость за стандартный объект составила 503 000 рублей.
Дача как ответ
Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.
— Как следствие, новые проекты с таунхаусами и МЖД просто не выходят на рынок, а старые постепенно распродаются, — пояснил Дмитрий Таганов. — В итоге эти форматы стали «краснокнижными» на рынке подмосковной загородной недвижимости. Также в этом году вероятно оживление сегмента загородной аренды. По итогам трёх недель марта мы уже видим рост спроса на 14%. Исходя из этого, к лету средняя арендная ставка на коттеджи может повыситься на 20%, а на дачи — на 10%.
— Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз. Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.
— В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены. Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости. Такой сценарий весьма вероятен.
— У многих людей, имеющих накопления, есть традиционный для россиян соблазн приобретать недвижимость при взлёте курса доллара, чтобы успеть сохранить дешевеющие рубли, — отметил главный аналитик «Телетрейда» Марк Гойхман. — Это действительно может несколько подтолкнуть продажи в начальный период надвигающегося кризиса. Но, вспоминая недавний кризис 2014 года, можно предположить следующее. После первоначального увеличения покупок последует значительное снижение спроса и цен. Экономические неурядицы резко подрывают доходы людей. Поэтому даже при необходимости и возможности приобретения дома есть смысл подождать по крайней мере до осени.
Цена за воздух
Пандемия заметно повысила спрос и цены на загородное жилье. Продолжит ли расти стоимость аренды и продажи дач этой весной и летом? Когда ждать стабилизации рынка и снижения цен? И почему аренда усадеб за 1 рубль/метр пока не интересна россиянам?
На рост объема заключенных договоров повлияло и то, что многие из собственников жилья, сдававших его долгосрочно, решили заработать на краткосрочной аренде. Также в 2022 году предложение на рынке загородной недвижимости увеличилось за счет собственников, которые не смогли продать дом и решили сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса.
Первая волна пандемии привела к резкому росту спроса на покупку и аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с 2022 годом, причем договора заключались иногда даже без просмотров объекта недвижимости и по завышенной цене. Вторая же волна пандемии прошла более спокойно. Это связано с тем, что некоторые арендаторы уже заключили договора на аренду объекта недвижимости весной, провели там лето и продлили договор. Также ряд потенциальных покупателей приобрел объект недвижимости в период первой волны пандемии.
— Весной и летом возможен рост на 2–4% в связи с фактором сезонности. Если в 2022 году продолжится ажиотажный спрос на коттеджи, то это может повлиять на увеличение предложения в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно. В таком случае рост цен на ликвидные объекты продолжится, — отмечает отмечает научный сотрудник лаборатории «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ им. Г.В. Плеханова Марина Данилина,
Уже не первый год предпринимаются попытки решить проблему ветшания и сохранения усадеб. Однако, несмотря на льготные условия различных программ аренды, пока недостаточно желающих принять в них участие. Возможно, это связано с тем, что восстановление требует колоссальных финансовых средств, которыми, особенно в обстоятельствах последних лет, потенциальные инвесторы не располагают. Получить заемные средства под такие цели очень сложно, поскольку банки, как правило, не выдают кредиты под арендуемую собственность. Также главная статья расходов — налог на имущество и землю.
Кто сильнее пострадал от роста цен на стройматериалы
Цены на строительные материалы в нашей стране продолжают расти. Во втором квартале 2022 года в лидеры рейтинга самых подорожавших строительных материалов выходят каменная вата и экструзионный пенополистирол. Только за этот месяц они стали дороже на 10% (по данным цифровой платформы закупок материалов, оборудования и комплектующих «Кирпич»).
Строители, которые строят дома для продажи, стараются как-то уравновесить рост цен на стройматериалы и адаптироваться к новым условиям: еще при проектировании снижать металлоемкость объекта, по возможности заменять импортные материалы на отечественные. Но не все материалы можно заменить аналогами, кроме того, такая замена это может снизить качество объекта.
Больнее всего рост цен на металл бьет по строителям, которые работают по госконтрактам. Стоимость строительных материалов в них жестко зафиксирована, а в сметы объектов заложены прошлогодние цены на металл. Фиксированная цена прописала в соответствии с законом о госзакупках, и по этому закону корректировать ее можно только из-за изменения проектных решений. Стоимость строительных материалов законодательно не является причиной для изменения проекта и сметы. Застройщики терпят убытки и надеются на компенсацию от государства.
Рост цен на строительные материалы в полной мере прочувствовали и люди, которые строят или ремонтируют дома и дачи сами для себя. Сейчас, как говорят представители крупных компаний, занимающихся продажей строительных материалов, видно, на чем стали экономить покупатели:
Но все равно – стоимость строительства загородных домов заметно повысилась только из-за удорожания древесины и арматуры. О продолжающемся подорожании предупреждают и поставщики инженерного оборудования, которое производят, в основном, в основном в евро- и долларовой зоне, а это дополнительно увеличивает цену. На стоимость загородного строительства влияют даже такие вещи, как сильно выросшая за последний год стоимость вывоза мусора: новое строительство часто начинается на участках со снесенными старыми домами, откуда приходится вывозить кирпичный бой и пр. Выросли в цене и складские услуги, и продавцы неизбежно будут закладывать эти издержки в стоимость продукции. И если застройщики, работающие на рынке коммерческого строительства, могут компенсировать убытки, подняв стоимость квадратного метра жилья, то людям, которые строят для себя, остается искать способы не замораживать стройку.
