Консалтинг ЖКХ
Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Как арендатору отразить в учете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество
Организация платит налог на прибыль ежемесячно, применяет метод начисления. Согласно учетной политике для целей налогообложения «Альфа» учитывает стоимость коммунальных услуг по объекту аренды в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в последний день месяца, к которому они относятся.
Некоторые суды придерживались точки зрения, полностью соответствующей позиции Президиума ВАС РФ (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 19 июня 2008 г. № Ф09-4255/08-С2, от 29 февраля 2008 г. № Ф09-861/08-С2, от 21 января 2008 г. № Ф09-11295/07-С2, Московского округа от 26 августа 2008 г. № КА-А40/7882-08, от 1 октября 2007 г. № КА-А41/10014-07). В то же время некоторые суды подтверждали позицию контролирующих ведомств (см., например, определение ВАС РФ от 29 января 2008 г. № 18186/07, постановления ФАС Центрального округа от 14 февраля 2008 г. № А48-1629/07-6, от 10 октября 2007 г. № А36-2553/2006, Восточно-Сибирского округа от 19 января 2009 г. № А10-1581/08-Ф02-6877/08, от 30 октября 2008 г. № А10-845/08-Ф02-5264/08, А10-845/08-Ф02-5607/08, Поволжского округа от 4 марта 2008 г. № А65-8421/2007-СА1-37, от 6 февраля 2008 г. № А55-6796/2007-53, Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 г. № Ф04-7965/2008(20062-А46-25), от 27 августа 2008 г. № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) и от 24 марта 2008 г. № Ф04-2074/2008(2736-А45-41)).
Эксплуатационные Расходы У Арендатора С Наценкой
Однако на этом плюсы приведенного способа закачиваются. К минусам можно отнести, во-первых, немалое количество документов, которые арендодатель должен предоставить арендатору для обоснования его расходов. Ведь помимо выставленного счета на компенсацию необходимы счета и акты выполненных работ от поставщиков коммунальных услуг, предъявленные арендодателю. Кроме того, не лишними будут и платежные документы, которые подтвердят, что сам арендодатель оплатил возмещаемые расходы (письмо Минфина России от 7 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/416).
Как известно, реальная стоимость ежемесячных затрат на коммуналку – величина переменная, поскольку объемы потребляемых арендатором услуг из месяца в месяц будут разными. В то же время размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Таково требование гражданского законодательства (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее выход из данной ситуации есть. Правда, для этого необходимо, чтобы собственник недвижимости пошел навстречу арендатору и согласился соответствующим образом оформить арендные отношения.
Обществом с ограниченной ответственностью «Компания по девелопменту горнолыжного курорта «Роза Хутор»
Сумма Эксплуатационных Расходов рассчитывается ежемесячно на основе ^ Ставки Эксплуатационных Расходов , которая для первого года аренды составляет 50 (Пятьдесят) У.Е. за 1 (один) квадратный метр общей площади Помещений в год, кроме того НДС по ставке в соответствие с законодательством о налогах и сборах.
Годовая сумма Эксплуатационных Расходов рассчитывается путем умножения Ставки Эксплуатационных Расходов на количество квадратных метров общей площади Помещений. Сумма Эксплуатационных Расходов за один месяц аренды рассчитывается путем деления годовой суммы Эксплуатационных Расходов на 12. Сумма Эксплуатационных Расходов за один календарный день аренды рассчитывается путем деления годовой суммы Эксплуатационных Расходов на количество календарных дней в этом году (365 или 366 соответственно). Сумма Эксплуатационных Расходов за неполный месяц рассчитывается пропорционально количеству календарных дней в таком месяце.
Расходы на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов по арендованному имуществу
Из рекомендации Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.
Расходы на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов по арендованному имуществу отразите по элементу вида расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд». По этому же КВР отразите возмещение других расходов по содержанию объекта – связь, охрана, уборка, ремонт, вывоз мусора, уплата земельного налога и налога на имущество.
Учет коммунальных платежей при аренде имущества
Обратите внимание, при определении, к какому виду деятельности организации-арендодателя относится деятельность по предоставлению имущества в аренду, рекомендуется руководствоваться критерием существенности.
В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.
Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором
Практика показывает, что на арендатора чаще возлагают только коммунальные платежи, которые он непосредственно эксплуатирует (водопотребление, водоотведение, электроэнергия, вывоз сухого мусора), а жилищные услуги оплачивает сам собственник помещения, так как они имеют фиксированный вид, будут начисляться и подлежат оплате вне зависимости от того, проживает кто-либо в помещении или нет.
- Счет на оплату от ресурсоснабжающей организации выставляется на имя собственника помещения, которому необходимо своевременно уведомить арендатора о текущем долге;
- Применяются общие правила оформления (письменная форма, наличие существенных условий, два экземпляра, без исправлений и помарок, удостоверение подписями сторон);
- Предусмотреть условие о индексации размеров возмещения, которые могут быть спровоцированы изменением тарифов на ресурсы.
Как правильно перевыставлять коммунальные услуги арендаторам
За май 2022 года совокупная стоимость услуг ЖКХ равна 11 800 рублей, а НДС – 1 800 рублей. Арендодателем потреблено 8 260 рублей включая НДС на 1 260 рублей, арендатором – 3 540 рублей включая НДС 540 рублей. По итогам месяца арендодатель передает арендатору эти документы:
Однако суды занимают другую позицию. В частности, есть постановление Президиума №12664/08 от 25 февраля 2009 года. В нем прописано, что без обеспечения коммерческих помещений водой, электроэнергией и прочими коммунальными услугами невозможна реализация права пользования арендуемым имуществом. То есть услуги ЖКХ непосредственно связаны с услугами по аренде помещения. Порядок расчетов, в свою очередь, неважен. Вычет НДС со стоимости услуг ЖКХ правомерен в том случае, если соблюдаются все условия реализации вычетов.
Учет коммунальных услуг арендатором
Поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора по договору аренды нежилого помещения, указанные расходы могут быть учтены в составе внереализационных расходов арендатора при документальном подтверждении данных расходов первичными документами (счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленными организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом, а также организациями, оказывающими услуги связи).
Заметьте: если организация не будет вносить изменения в имеющийся договор и будет настаивать на том, что он является посредническим, то опровергнуть это налоговый орган может только через суд. Об этом сказано в пункте 1 статьи 45 НК РФ.
Договор на возмещение эксплуатационных расходов образец
оплата услуг, связанных с обслуживанием переданных в безвозмездное пользование помещений, в том числе коммунальных услуг и эксплуатационных расходов по содержанию в чистоте здания, двора, уборке и вывозу снега, дезинсекции, обслуживанию лифта, средств пожарно-охранной сигнализации? Если да, то можно ли заключить единый договор между ссудодателем и ссудополучателем на возмещение всех указанных расходов?
сумма арендной платы в соответствии с договором аренды с выделением суммы налога на добавленную стоимость (если арендодатель является плательщиком НДС в соответствии со статьей 197 Налогового кодекса); сумма, подлежащая возмещению за коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи, потребленные арендатором, с выделением суммы НДС, приходящейся на стоимость данных услуг. Суммы, оплаченные (подлежащие оплате) арендодателем за коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи, стоимость которых в соответствии с договором подлежит возмещению арендатором, не являются расходом арендодателя, и сумма НДС по данным услугам у арендодателя к зачету не принимается.
Эксплуатационные Расходы У Арендатора С Наценкой
4 августа арендодатель выставил организации “Дельта” счет на возмещение коммунальных платежей за июль в сумме 5000 руб. К счету был приложен расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.
В судебной практике вы можете встретить мнение о том, что сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (см. например, Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007). Однако если вы придерживаетесь этой позиции, то после выхода вышеуказанного Постановления ВАС РФ отстоять данный подход в суде вам будет крайне сложно.
7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы
Обеспечительный платеж по договору аренды, как правило, составляет от одной до трех месячных арендных плат. Размер достаточно велик. Но вызвано это не только тем, что арендодатель желает подстраховаться на случай невнесения Вами очередного платежа, – такой депозит часто еще и привязан к размеру штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора при отсутствии вины арендодателя. Тем не менее о размере обеспечения также можно договариваться. Вполне реально в ходе переговоров снизить депозит, например, с трех- до двухмесячной арендной платы. Если же договориться о снижении обеспечительного платежа не удалось, предложите заменить его банковской гарантией. Приведите такой аргумент: Вы не хотели бы замораживать деньги на весь срок аренды и стремитесь к более современному способу обеспечения исполнения обязательств. Если Вы договариваетесь с арендодателем о депозите в форме банковской гарантии, в текст договора нужно включить пункты об условиях и сроках ее предоставления, порядке увеличения в связи с индексацией арендной платы в последующие годы аренды, а также о возврате оригинала банковской гарантии по истечении срока аренды.
Ставка арендной платы может называться по-разному: ставкой основной арендной платы, постоянной арендной платы или базовой арендной платы (ее определение обычно приводится в начале договора). Обратите внимание: ставка аренды, которая устанавливается для помещения площадью около 1000 кв. м и выше, может быть на 30% меньше ставки аренды помещения площадью 400 кв. м в том же здании. Запросив информацию о стоимости аренды в разных помещениях одного здания, Вы сможете получить представление, насколько разнятся в нем арендные ставки.
Возмещение коммунальных расходов арендатором усн
Однако Указ № 518 не регулирует порядок возмещения затрат балансодержателя по коммунально-бытовым и эксплуатационным расходам, а также расходов по текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества. В соответствии с Указом № 518 расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Минфин России в письме от 04.08.2005 г. № 03-03-04/2/41 «Об учете коммунальных платежей при субаренде имущества» высказал следующую точку зрения. Ссылаясь на подпункт 10 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса, он подтвердил право арендатора учитывать в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящиеся к помещениям, полученным в аренду. Субарендатор также может учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, понесенных им по договору субаренды. При этом арендатор при получении от субарендатора арендных и коммунальных платежей учитывает данные суммы в составе прочих расходов (п. 4 ст. 250 НК РФ). Несмотря на то что в письме говорится о субарендных отношениях, мнение, отраженное в нем, справедливо и для отношений, возникающих между арендатором и арендодателем.
Эксплуатационные Расходы У Арендатора С Наценкой
«ООО применяет УСН. Организация арендует нежилое помещение. В договоре аренды зафиксировано, что сумма коммунальных услуг оплачивается арендатором в размере 15% от суммы, указанной в квитанции. В каком размере организация вправе принять в состав расходов сумму коммунальных платежей и какими документами подтвердить данные расходы?
Аналогичную ситуацию рассмотрели судьи в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2009 № А53-4662/2008-С5-47, где указали, что налогоплательщик, применяющий УСН, вправе уменьшить полученные доходы на сумму расходов по оплате коммунальных услуг независимо от того, включены они в арендную плату или оплата коммунальных услуг арендодателю предусмотрена отдельным договором, а также независимо от оформления арендодателем в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами.
В обоснование произведенных расходов на оплату коммунальных услуг налогоплательщик представил акты, фиксирующие общую стоимость потребленных налогоплательщиком коммунальных услуг, счета на оплату, выставленные налогоплательщику арендодателем, а также платежные поручения налогоплательщика. Суд установил, что размер платы за коммунальные услуги исчислен, исходя из фактически потребленных налогоплательщиком объемов электроэнергии, воды, тепла с учетом эксплуатационных расходов в размере согласованного процента от стоимости потребленных услуг, и сделал вывод о том, что расходы на оплату коммунальных услуг подтверждены налогоплательщиком документально, связаны с деятельностью, направленной на получение дохода и, следовательно, подлежат включению в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.«
В этом случае арендатор включает перечисленные коммунальные платежи и «входной» НДС в состав расходов (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Подтвердить свои расходы арендатор может следующими документами: копией счета снабжающей организации, согласованным расчетом коммунальной платы, счетом арендодателя на оплату коммунальных услуг, документом об оплате, счетом-фактурой арендодателя.
Компенсация коммунальных расходов арендаторам: документооборот и правили исчисления НДС
Переменная часть складывается из стоимости электроэнергии, водоснабжения, иных коммунальных и аналогичных услуг, фактически потребленных арендатором, и рассчитывается исходя из тарифов снабжающих организаций.
Достаточно распространена ситуация, когда коммунальные услуги не включаются в арендную плату, то есть когда арендная плата является постоянной величиной, а расходы на коммунальные услуги компенсируются арендатором отдельно. Причем компенсация может производиться как на основании отдельного положения в договоре аренды, так и согласно самостоятельному договору. Ежемесячно сумму возмещения коммунальных расходов арендодатель может отражать в специальном акте (либо в акте на предоставление услуг по аренде), выставляемом арендатору в соответствии со счетами снабжающих организаций. Порядок оформления документов необходимо указать в договоре.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2011 г
Суды, установив, что переменная часть арендной платы является компенсацией понесенных арендодателем коммунальных расходов, при этом доказательства уплаты соответствующих платежей коммунальным службам самим арендатором, не представлены, пришли к выводу об отказе в иске в части взыскания с ответчика коммунальных расходов.
ЗАО «Темпл Инк.» полагает вывод суда о периоде взыскания арендной платы и эксплуатационных расходов (с 21.04.2009 по 15.08.2009) не соответствующим обстоятельствам дела, разъяснениям, содержащимся в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
