Договор аренды прекращен без акта приема-передачи
Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).
После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).
Что Делать Если Договор Аренды Истек
Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2012 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2011, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2004 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2022 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
Что делать если просрочен договор аренды на участок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Если у вас нет задолженности по арендной плате то согласно ст 621 ГК РФ у вас есть преимущественное право на продление договора аренды В этом случае на основании ст 39.6 ЗК РФ вы можете продлить договор аренды без проведения процедуры торгов Составьте разговор о преимущественном праве на заключении нового договора с администрацией Если будет отказто сами участок не освобождайте добровольно Администрация тогда будет вынуждена подать в суд А вы в суде предъявляйте встречный иск ст 137 ГПК РФ О понуждении заключить новый договор аренды.
Что Делать Если Договор Аренды Истек
1. Срок действия договора аренды истек, арендатор передал обратно арендодателю в установленный в договоре срок нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, в данном случае все обязательства сторон выполнены, договор считается прекращенным, в этом случае арендатор не вправе продолжить пользоваться помещением, и, соответственно, арендодатель не обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.
В этом случае в силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендатор вправе продолжить пользоваться арендованным помещением и своевременно вносить арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные договором, и, соответственно, арендодатель обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.
4. Срок действия договора истек, условиями договора аренды не предусмотрено положение об автоматической его пролонгации, однако арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением, и арендодатель возражает против дальнейшей аренды нежилого помещения.
Продление аренды земельного участка в 2022 году
Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Добрый день! Собственник объекта незавершенного строительства — это обязательно зарегистрированное право на объект? В некоторых комментариях — собственник тот, у кого в аренде земля, кто получил разрешение на строительство. Достроить не успел, срок договора истек, АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ ВЫСТАВИЛА НА ТОРГИ ОБЪЕКТ….Можно заключить новый договор аренды на три года для завершения строительства? СПАСИБО!
Что делать, если истёк срок договора аренды
Еще есть момент (надо подробнее изучать), но с вами последний договор был заключен еще не как с собственником ОНС, и лично мне почему-то кажется что однократное продление в данном случае зависит именно от этого. Это у вас и в договоре аренды написано (раздел 7). Надо изучать судебную практику.
2. Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее — аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2022 г. № 305-ЭС18-13454).
Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок
Вместо того чтобы дожидаться окончания срока действия договора аренды, арендодатель может предложить арендатору досрочно расторгнуть договор, оформив это соглашением о расторжении договора. Либо арендодатель может просто отказаться от договора во внесудебном порядке (если это прямо предусмотрено в договоре).
Арендатор обратился к арендодателю с письменным требованием перевести на него права и обязанности арендатора по заключенному с третьим лицом договору. Не получив ответ на свое требование, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании перевести на него права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и о взыскании убытков, причиненных нарушением права на преимущественное заключение договора.
Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС
Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.
В конце августа 2022 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.
Строительство затянулось, аренда закончилась: что делать
— Как следует из судебной практики, на объекте, по крайней мере, должны быть полностью окончены фундаментные работы. Этого будет достаточно, чтобы признать, что объект незавершенного строительства фактически существует как самостоятельная недвижимая вещь.
— Ответ содержится в статье 46 Земельного кодекса РФ: арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом, областной Комитет по управлению государственным имуществом, Управление Росимущества по субъекту федерации и т.д.) может прекратить договор аренды и изъять участок только в случае неиспользования участка для строительства в течение, как минимум, трех лет. Сам же термин «неиспользование» означает, что застройщик даже не преступил к строительству.
Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды
Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.
Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.
Продление договора аренды
Норма указанной статьи является императивной, то есть пункт договора, свидетельствующий об ограничении права арендатора продолжать пользоваться имуществом, если арендодатель не выступает против этого, ничтожен.
Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды
Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.
Здравствуйте.Я арендовала дачу на лето, оплатила вперед до сентября. Предупредила , что проживать буду я и мама. Через месяц хозяйка дачи стала требовать расторжения договора, по причине того что ко мне приезжает мой молодой человек и остается ночевать. Она предьявляет претензию, что я не сообщила , что он тоже будет там жить. Он вещей на дачу не перевозил и ночует не каждый день, соответственно он не живет, а гость. Хозяйка дачи ходит по соседям собирает подписи как будто мы мешаем. Жалоб от соседей не было, имущество не портим, за свой счет отремонтировали кран. Работаем допоздна, возвращаемся поздно ночью, но конечно без лишнего шума. Насколько ее действия правомерны? Если она без расторжения попытается выселить, я могу с нее взыскать свои деньги и неустойку, а так же вознаграждение риэлтору. Договор обычный типовой, в нем указано расторжение по согласию или в судебном порядке. Особых требований и обязанностей нет, кроме содержания в чистоте и оплаты. Спасибо.
3 способа пролонгации (продления) договора аренды земли и важные нюансы
В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.
В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.
Расторжение договора аренды: пошаговая инструкция
В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК. Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа. Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.
В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры
Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.
Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.
