Как оформить и отразить в учете поступление земли под строительство
Расходы на покупку права на заключение договора аренды земельных участков под строительство многоквартирного дома относятся к общепроизводственным расходам. Они связаны с реализацией квартир как по договорам участия в долевом строительстве, так и по договорам купли-продажи. Поэтому такие затраты необходимо распределить (п. 2 ст. 274 НК РФ). Способ распределения закрепите в учетной политике для целей налогообложения . Например, расходы на покупку права на заключение договора аренды можно распределить пропорционально площади квартир.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99
– 65 000 руб. (19 500 000 руб. : 5 лет : 12 мес. × 20%) – отражен постоянный налоговый актив вследствие разницы по признанию стоимости земельного участка.
Об учете арендной платы за землю застройщиком-«упрощенцем» на примерах
В недавнем письме Минфин высказал свою позицию о порядке учета сумм арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства объекта, который будет зачислен в состав основных средств организации-«упрощенца». По просьбе редакции специалист Минфина разъяснил эту позицию применительно к различным практическим ситуациям (в том числе, когда для строительства используются средства соинвестора).
Расходы на создание объекта составили 1 000 000 руб., из них по состоянию на 30 сентября 2022 года оплачено 800 000 руб. В IV квартале 2022 года организация погасила оставшуюся задолженность (перед подрядчиками, поставщиками материалов и т. п.) в размере 200 000 руб.
Учет обременений у — инвестора и — застройщика
Дело в том, что в большинстве случаев в договоре долевого участия указана фиксированная стоимость квартиры, которую должен оплатить дольщик (при этом дольщиком может быть как физлицо, так и организация). У застройщика остается так называемая экономия — разница между суммой, полученной от дольщика, и затратами на строительство дома. «Экономия» включается во внереализационные доходы застройщика. Чем больше затраты застройщика на строительство (включая затраты на обременения), тем меньше его «экономия», то есть налогооблагаемый (внереализационный) доход.
Если же застройщик сначала посчитает «экономию» в сумме 300 000 руб. (1 000 000 руб. – 700 000 руб.) и включит ее во внереализационные доходы, а потом спишет во внереализационные расходы затраты на обременения в сумме 100 000 руб., то получится, что налог на прибыль нужно заплатить с тех же 200 000 руб. (300 000 руб. – 100 000 руб.), что и в первом случае.
Учет земельного участка в бухгалтерском учете
- Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2022 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
- По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
- В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.
При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:
Подготовка территории строительства для дальнейшей застройки: тонкости бухгалтерского и налогового учета для застройщиков
- работы по освобождению территории строительства (вырубка насаждений, перенос инженерных сетей на общую сумму 2360 тыс. руб., в том числе НДС — 18%). Работы выполнены специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ;
- приобретено право аренды земельного участка у муниципального собственника на общую сумму 1770 тыс. руб. (срок аренды — 49 лет). Право на заключение аренды оплачено.
На практике заказчики (застройщики) приобретают право аренды земельных участков с последующим строительством объектов и передачи их инвестору. В общем случае первоначальный арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (инвестору) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка. В таком случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. п. 1, 2 ст. 264 ГК РФ).
Ответы на бухгалтерские вопросы
Поэтому, в случае когда компания оплачивает аренду из средств участников долевого строительства, в расходах при исчислении налога на прибыль суммы оплаты не учитываются, так как затраты на аренду участка рассматриваются как средства, потраченные в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837).
Строительство для собственных нужд. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Основания – те же, что и для учета приобретения права на заключение договора аренды.
Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли
В то же время расходы, связанные с приобретением права аренды земельного участка, не указаны в перечне расходов, приведенном в ст. 270 НК РФ.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя, в частности, расходы, связанные с приобретением имущественных прав.
На основании вышеуказанных норм расходы по оплате приобретенного права аренды подлежат отражению в составе прочих расходов равными долями в течение срока действия договора аренды (с момента заключения договора о передаче права аренды).
Следует отметить, что если право аренды земельного участка приобретается с целью строительства на нем объектов, используемых в дальнейшем для ведения организацией хозяйственной деятельности, то такие расходы носят капитальный характер. Указанные расходы (в доле, приходящейся на момент окончания строительства исходя из срока действия договора права долгосрочной аренды) будут увеличивать первоначальную стоимость объекта.
Учет и налогообложение для застройщиков: формируем финансовый результат
Пункт 13 ПБУ 9/99 «Доходы организации» позволяет застройщику признавать в бухгалтерском учете выручку от оказания услуг равномерно по мере готовности или по завершении оказания услуги. При этом выручка от оказания конкретной услуги может признаваться в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность услуги. Информация о способе определения готовности услуг должна быть раскрыта в учетной политике застройщика (подп. «б» п. 17 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
Обращаем внимание, что документ о передаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – это разные документы. Дата, указанная в разрешении на ввод дома в эксплуатацию, отражает дату принятия компетентным органом решения о возможности передачи объекта в эксплуатацию и не совпадает с моментом фактической передачи дома в эксплуатацию дольщику. Напомним, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по передаточному акту не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, документом, подтверждающим передачу многоквартирного дома в эксплуатацию, может являться акт, подписанный застройщиком и ТСЖ либо застройщиком и управляющей компанией.
АРЕНДА ЗЕМЛИ: БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ
Арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 10 п. 1 статьи 264 Налогового кодекса (НК).
При получении права на заключение договора аренды все расходы, связанные с получением такого права (первоначальные расходы), учитываются на счете 97 «Расходы будущих периодов». Затем в течение срока договора аренды учтенные на счете 97 расходы равномерно списываются в дебет счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу». В бухгалтерском учете осуществляется проводка:
Д 20 (23, 25, 26, 44) – К 97.
Бухгалтерский учет застройщика
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.
Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2013 N 03-03-06/1/31306.
Аренда земли у государства в бухучете проводки
Право на заключение договора аренды Порядок признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, установлен статьей 264.1 Налогового кодекса РФ.
17 ст. 270 НК РФ).
Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов. После завершения строительства застройщик передает этот участок инвесторам или дольщикам в соответствии с договором и его стоимость списывает в счет расчетов с ними. Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в учете выбытие земель под строительство.
Учет земельного участка в бухгалтерском учете
Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).
В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:
Бухгалтерский учет земельного участка
Вместе с тем, по нашему мнению, в рассматриваемом случае земельные участки нельзя однозначно квалифицировать как безвозмездно полученные ввиду того, что обязательства сторон (Администрации и Общества) в связи с Договором о развитии территории застройки (в силу которого и передается земельный участок) являются взаимными и встречными.
Поэтому в данном случае, несмотря на наличие постановлений о передаче земельных участков в собственность, неприменимы нормы законодательства о бухгалтерском учете в части имущества, полученного на безвозмездной основе. Следовательно, нет оснований для применения счета 98.
Строительство на арендованном земельном участке -учет
В данном случае на земельном участке ведется строительство, поэтому арендная плата в период строительства на арендованном земельном участке включается в стоимость объекта строительства. Возводимый коттедж предназначен для продажи. Следовательно, затраты на его строительство не являются долгосрочными инвестициями (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, п. п. 1.2, 3.1.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, п. п. 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, сумма перечисленного аванса отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».
Аренда земельных участков: бухгалтерский учет и налогообложение
Организация-арендатор, выплачивая доходы по договору аренды физическому лицу — арендодателю, обязана удержать сумму НДФЛ непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (Письмо ФНС России от 02.10.2008 N 3-5-04/564@, Письмо Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-06-01/257). Начислять взносы в ПФР, ФСС РФ, ФФОМС и ТФОМС при оплате аренды имущества у физического лица не нужно.
В силу п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ земля признается природным ресурсом, поэтому с арендной платы, уплачиваемой за аренду земли, федеральным или муниципальным органам власти начислять НДС не нужно. Аналогичное мнение высказывается и в Письме Минфина России от 30.10.2006 N 03-04-15/198, на которое впоследствии стали ссылаться и налоговые органы (Письмо ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/1157@).
Аренда Земли Застройщиком Бухгалтерский Учет
Много вопросов возникает при учете затрат на строительство у заказчика-застройщика. В чем суть деятельности застройщика? Заказчик-застройщик при осуществлении долевого строительства выкупает земельные участки с построенными на них жилыми домами у граждан и оформляет их в собственность. В смете предусматриваются расходы на приобретение и снос земельных участков. Причем участки в бухгалтерском учете отражаются на счете 01, а построенные дома – на счете 41. До завершения строительства дома налог на землю включается в стоимость затрат по строительству. В какой момент времени стоимость земельных участков и затраты по сносу домов можно отнести на расходы по строительству? Какими документами это оформить? Какими проводками провести?
Строительная смета может предусматривать расходы по сносу строений, находящихся на земельном участке, на покупку земельного участка и, соответственно, уплату земельного налога, разработку необходимой проектной документации и т.п. на основании п. 4. пп 78 и приложения 8 «Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004.
