Упрощенный порядок получения земли под линейные объекты

Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2022 г

изменения, которые вносятся в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 50, ст. 7089; 2022, N 19, ст. 2706; 2022, N 28, ст. 4227).

4. Строительство, реконструкция в границах полосы отвода автомобильных дорог подъездов, съездов и примыканий, в том числе переходно-скоростных полос, к объектам дорожного сервиса и (или) автомобильных дорог, для строительства, реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство.

«31. Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).».

объектов, являющихся линейными, указанных в абзацах втором — седьмом и девятом — тринадцатом перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2022 г. N 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»;

линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населенных пунктов;

Упрощенный порядок получения земли под линейные объекты

Закон разработан Минэкономразвития России и принят Государственной Думой в третьем чтении. Документ предполагает установить единый упрощенный порядок оформления земельных участков для размещения линейных объектов — линий электропередачи, связи, трубопроводов, линейно-кабельных сооружений.

Закон предусматривает возможность строительства объекта на условиях публичного сервитута без образования земельного участка, постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. Такой порядок позволит вводить линейные объекты в эксплуатацию в значительно более короткие сроки, чем это происходит сегодня.

Для защиты прав граждан при оформлении земельных участков под линейными объектами закон запрещает устанавливать публичные сервитуты на садовых, огородных и дачных участках, а также на участках, предназначенных для индивидуальной жилой застройки. Согласно документу, это будет возможно, только если сами граждане примут такое решение.

Документ также предполагает расширить область применения публичного сервитута. Такое понятие уже есть в действующем законодательстве. Однако в настоящее время сервитут может применяться только для ремонта линейных объектов, в связи с чем оформить участок для нового объекта инфраструктуры в сложившейся застройке практически невозможно.

Следует отметить, что процедура оформления документов, начиная от оформление земель под строительство линейных объектов и заканчивая оформлением права собственности на линейный объект, является очень длительной и сложной. В целях упрощения этой процедуры на уровне субъектов Российской Федерации могут быть определены иные случаи кроме случаев, указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации, когда не требуется выдача разрешения на строительство. Пункт 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает случаи, когда выдача разрешения на строительство объектов не требуется. При этом установлено, что законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности могут быть предусмотрены иные случаи, в которых не требуется получения разрешения на строительство. К таким случаям (когда не требуется выдача разрешения на строительство) можно отнести строительство (реконструкцию) сетей инженерно-технического обеспечения, исходя из определения указанного понятия, данного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Проблемные вопросы предоставления земельных участков для строительства линейных объектов обсуждались на конференции АСДГ, которая состоялась 9 — 10 апреля 2009 г. в Барнауле. Конференция проводилась на тему «Актуальные проблемы реализации действующего законодательства муниципальными образованиями», в ней приняли участие руководители правовых служб органов местного самоуправления муниципальных образований Сибири и Дальнего Востока. Участниками конференции АСДГ выработаны рекомендации, согласно которым исполнительной дирекции АСДГ рекомендовано направить в Комитет Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и земельным отношениям и Правительство Российской Федерации проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также рекомендовано Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Анализ действующего законодательства в настоящее время позволяет, на мой взгляд, выработать несколько вариантов решения проблем, связанных с оформлением земельных участков для строительства линейных объектов.

Отсутствие надлежащим образом оформленных документов на земельный участок под строительство линейного сооружения препятствует в дальнейшем получению разрешения на строительство линейного объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на линейные сооружения, так как существующие порядки получения разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество требуют наличия надлежащим образом оформленных документов на земельные участки. В результате организации электроэнергетики, связи и т.д., построившие и эксплуатирующие линейные объекты, сталкиваются со значительными трудностями, в частности, они не могут начислять амортизацию на них и, таким образом, несут серьезные убытки. Формальных оснований для обслуживания указанных объектов у них тоже нет, учитывая, что объект на баланс не принят и соответственно расходы по его содержанию, обслуживанию и ремонту невозможны. Скорее всего, эта проблема наверняка решается внутри организации: не оставлять же из-за этого выстроенные объекты без обслуживания. Вот только не факт, что проверяющие организации в случае обнаружения каких-либо хитростей поймут мотивы организации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами линии электропередачи, линии связи (в т.ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Вышеуказанные определения оставляют место и для иных линейных объектов — к ним можно отнести также сооружения метро, мосты, туннели и т.д. В городе Омске, как и в других городах, находится большое количество организаций электроэнергетики, связи и т.д., в собственности или в ведении которых находятся линейные сооружения либо желающих осуществить строительство линейного объекта. При этом в большинстве случаев на практике права на земельные участки лиц, желающих осуществить строительство линейного объекта, не оформлены.

Практика заключения соглашений об установлении частных сервитутов земельных участков начала складываться на территории города Омска. В частности, такое соглашение было заключено в целях размещения первого пускового участка первой линии Омского метрополитена. Данное соглашение в установленном порядке прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области. Принимая во внимание множество проблемных вопросов, связанных с процедурой оформления земельных участков для строительства (прокладки) линейных объектов не только в городе Омске, но и в других городах, администрацией города Омска были подготовлены соответствующие обращения с просьбой разъяснить необходимость и порядок оформления земельных участков под строительство линейных объектов.

Таким образом, приемлемым решением данного вопроса было бы оформление земель под строительство линейных объектов в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный вариант является возможным, однако довольно сложным, так как линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, которые принадлежат разным лицам. Некоторыми юристами предлагается решение данной проблемы путем оформления сервитута. Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, т.е. договором о сервитуте, а публичный сервитут — законом или иным нормативным правовым актом.

Анализ тенденций реформирования законодательства, регулирующего земельные отношения, позволяет сделать вывод о повышении внимания законодателя к вопросам предоставления и использования земельных участков для размещения[1] линейных объектов.
Указанное обстоятельство обусловлено особой конфигурацией, территориальным расположением таких объектов и соответствующих земельных участков, а также функциональным назначением, социальной значимостью и наличием публичного интереса в размещении ряда протяженных сооружений.
Содержание понятия «линейный объект» в настоящее время раскрывает Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. В соответствии со статьей 1 указанного закона под линейными объектами понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам относит дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Общим для большинства линейных объектов является то, что они лишь частично ограничивают права собственника или иного пользователя земельного участка, на котором размещаются, и, как правило, не препятствуют разрешенному использованию земельных участков. В связи с этим оформление права собственности или аренды на такие земельные участки не всегда представляется целесообразным.
До 01 марта 2022 года к основным видам прав на земельные участки для целей строительства, эксплуатации линейных объектов относились собственность и аренда. Так, согласно действовавшей до 01 марта 2022 года редакции Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для строительства объектов предоставление земельных участков из публичных земель осуществлялось, преимущественно, в собственность или аренду: с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов) или без такого согласования (на торгах). Для целей использования существующих наземных сооружений (в т.ч. линейных) собственники объектов могли получить земельные участки, на которых расположены объекты, в собственность или аренду, в порядке реализации исключительного права в соответствии со статьей 36 ЗК РФ. Пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), в частности, предусматривал, что юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2022 года.
В целях «ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры» ЗК РФ закреплена возможность установления публичного сервитута (абз. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). В соответствии с действовавшей до 01 марта 2022 года редакцией статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для использования земельных участков в целях «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов» мог быть установлен «частный» сервитут. Вместе с тем допустимость и порядок установления права ограниченного пользования земельным участком применительно к размещению линейных объектов нередко являлись предметом рассмотрения со стороны юридической науки[2]. Не сформировалась и единообразная судебная практика применения указанных норм.
Следует отметить, что Федеральным законом от 21 июля 2011 года N 257-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения безопасности объектов топливно-энергетического комплекса» статья 90 ЗК РФ была дополнена важным нормативным положением. В силу введенного пункта 8 статьи 90 ЗК РФ на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. При этом у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). Закон кардинальным образом изменил с 01 марта 2022 года вектор правового регулирования отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том числе затронул вопросы предоставления земельных участков для целей размещения линейных объектов.
Законом № 171-ФЗ закреплена возможность заключения договора аренды земельных участков без проведения торгов в случае необходимости предоставления земельных участков юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения(абз. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Закон № 171-ФЗ предусмотрел возможность заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, установленных гражданским, земельным законодательством, федеральными законами, и, в частности, в случаях размещения линейных объектов, сооружений связи (ст. 39.23 ЗК РФ).
На необходимость реформирования норм о сервитутах указано в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, из которой следует, что имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК РФ. В ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов. В связи с этим в литературе отмечается, что попытка более детального регулирования вопросов установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нашедшая свое отражение в главе V.3 ЗК РФ, до появления соответствующих положений в ГК РФ, представляется обоснованной[3].
Вместе с тем «частный» сервитут в отношении публичных участков вызывает множество вопросов и критических оценок. В частности, в рамках совместной XVI Международно-практической конференции и IX Международной научно-практической конференции «Кутафинские чтения» (ноябрь 2022 г.) была высказана позиция о том, что новые нормы законодательства в той части, в которой данный институт ущемляет права арендаторов земельных участков, не учитывает статус линейных объектов и создает трудности при оформлении прав на возведенные объекты, требуют скорейшей доработки.
Кроме того, появился новый институт земельного законодательства — использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, без предоставления земельных участков и установления сервитута. В частности, установлена возможность эпизодического использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, в случаях капитального или текущего ремонта линейного объекта, а также размещения объектов, виды которых установлены Правительством РФ[4] (ст. 39.33 ЗК РФ). В данном случае использования земель или земельных участков земля рассматривается не как объект права собственности и иных прав либо средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), а как пространственный базис, не требующий учета полезных свойств земли.
Законом № 171-ФЗ внесены изменения и в статью 274 ГК РФ в части уточнения целей установления сервитута. Ранее указанная в статье возможная цель установления сервитута — для «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации» — заменена на общую цель «строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием» (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ). Необходимо подчеркнуть значимость указанного уточнения, закрепляющего принципиальную допустимость осуществления строительства, реконструкции всех линейных объектов на основании соглашения о сервитуте. Между тем, неоднозначность толкования нормативного регулирования относительно возможности осуществления строительства (и последующего оформления) линейных объектов на основании сервитута совсем не исключена. Речь идет о том, что по смыслу статьи 274 ГК РФ правом требования предоставления сервитута обладает собственник господствующей (существующей) недвижимой вещи.
Вышеизложенное свидетельствует о положительных тенденциях изменения правового регулирования по вопросу предоставления земельных участков для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений. Однако требуется продолжение работы по дальнейшему совершенствованию правового регулирования рассматриваемой институциональной среды в целях разрешения возникающих на практике вопросов.

2. Арсланалиев М.А. Публичные сервитуты при строительстве, размещении и эксплуатации линейных объектов // Предпринимательское право. 2008. Специальный выпуск; Волков Г.А., Голиченков А.К., Хаустов Д.В. Проблемы совершенствования правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений // Экологическое право. 2006. N 2. С. 16 — 25.

В своей статье эксперт проекта ZHANЕ.ru Марина Муравьева рассуждает о тенденциях правового регулирования отношений, связанных с оформлением прав на земельные участки для размещения линейных объектов, в том числе предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения

4. См. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» // Собрание законодательства РФ. 15.12.2014. N 50. ст. 7089.

Строительство линейных объектов под чужими землями без прав на них

К настоящему времени в России многие земли «поделены» между разными лицами, «свободных» или «неинтересных» земель осталось мало. Ужесточилось законодательство в части оформления строительства на разных землях. Редкий площадной объект обходится без подключения к линейным объектам, и необходимость скорейшего строительства различных линейных объектов абстрактно признают все.

Соответственно ГНБ под полосой отвода автодороги нужно делать там, где нет конструктивных элементов дороги. Они обычно есть в местах разноуровневых транспортных развязок. Но никто на нашей памяти не прокладывал трубопроводы или кабели под транспортными развязками. Поэтому при условии неповреждения конструктивных элементов дороги и вне транспортных развязок ГНБ под ее полосой отвода законно без согласования и/или получения технических условий от «дорожников». Наличие или отсутствие конструктивных элементов дороги под ее полосой отвода можно установить не только по проектной документации дороги.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации [1 ] (далее — ЗК РФ) «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально опре-деленной вещи». Как видно, здесь отсутствуют какие-либо указания на глубину земельного участка. Она имеется только у земельных участков с почвенным слоем и равна его глубине исхо-дя из пункта 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации [2 ] , согласно которому право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой. Обычно почвенный слой заканчивается на глубине до полуметра от поверхности земли, реже доходит до метра и совсем редко есть глубже. Есть много земельных участков, где почвенного слоя нет, например под дорогами.

Обязательно ли для размещения линейного объекта оформлять недропользование? В законодательстве нет однозначного ответа на этот вопрос в отношении всех линейных объектов и на практике зачастую, особенно вне месторождений полезных ископаемых, оно не оформляется без неблагоприятных последствий со стороны «недровых» структур. Даже если прийти к выводу, что для подземных линейных объектов обязательно оформление недропользования, то оно обязательно независимо от того, с поверхности земли либо без ее использования линейный объект размещается под землей.

Какое в принципе может быть пересечение железной дороги или использование земельного участка ОАО «РЖД» при размещении кабеля вне полосы отвода железной дороги? Наоборот — это подтверждение незаконности навязывания технических условий на несуществующее пересечение железной дороги. Практическая ценность таких технических условий состоит в том, чтобы, однажды их получив, больше за ними не обращаться и строить ГНБ-трубопроводы и кабельные линии под полосами отвода железных дорог без создания угрозы безопасному движению поездов, без повреждения подземных частей железной дороги.

Упрощенный порядок получения земли под линейные объекты

Документ направлен на комплексное совершенствование законодательства в области размещения линейных объектов, в частности Закон предусматривает возможность размещения линейных объектов (линий электропередач, линий связи, линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и др. подобных сооружений) на условиях публичного сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком). Также определено, что такой сервитут устанавливается на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления без изъятия земельного участка. Целью установления публичного сервитута может быть:

Кадастровая палата по Москве (филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве) – обособленное подразделение федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Законом также предусмотрена возможность установления сервитута, публичного сервитута на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения без предварительного перевода в другую категорию земель (с учетом требований об обеспечении рационального использования земель).

Кроме того, Законом определены меры по защите прав граждан
и организаций при установлении публичного сервитута.
Так, правообладатели участков (расположенных на них объектов недвижимости) могут требовать выкупа участков (объектов), если из-за сервитута эксплуатировать их в соответствии с разрешенным использованием станет невозможно.

Одновременно документом закрепляется, что публичный сервитут
не может быть установлен в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для ИЖС, ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, за исключением случаев необходимости
его установления для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на указанных земельных участках.

При установлении границ охранной зоны имеет место частичного ограничения прав собственников земельных участков в их использовании и представляется, что право землепользования собственникам линейного объекта надлежит оформлять с использованием сервитута.

Таким образом, изменения в законодательстве позволят ускорить и упростить процесс правового регулирования использования земель для размещения линейных объектов, что в итоге будет способствовать благоприятному производственному развитию инфраструктуры территории.

Необходимо внести изменения в законодательство по поводу формирования земельных участков, занятых линейными объектами, в целях упрощения данной процедуры. В Градостроительном кодексе узаконить более конкретное определение линейного объекта и предусмотреть четкие разграничения в каких случаях требуется разрешение на строительство линейного объекта и в каких случаях размещение объекта возможно без него, в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внести условия порядка регистрации права собственности при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, определить порядок оформления права ограниченного пользования земельным участком.

Перечень объектов утвержден в рамках реализации положения статьи 39.36 Земельного кодекса РФ, пункт 3 которой закрепляет, что виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, устанавливаются Правительством РФ [12].

Библиографическая ссылка на статью:
Шмакова Д.А. Правовое регулирование использования земель для размещения линейных объектов: история и современность // Политика, государство и право. 2022. № 2 [Электронный ресурс]. URL: https://politika.snauka.ru/2022/02/3692 (дата обращения: 12.04.2022).

Что такое линейный объект капитального строительства

Как видно из приведенного перечня, ни один из перечисленных документов не приводит четкого определения, по каким именно признакам надо относить объекты к линейным, а просто дает списки. Что именно в него включается, решают чиновники в каждом отдельном случае.

Длительный период времени в этом вопросе существовали принципиальные разногласия. Если это капитальные объекты, то распространятся ли на них право собственности? Лишь в 2022 году Минэкономразвития сделало официальные пояснения, но говорить об окончательной юридической чистоте сложно, у юристов есть к нему множество претензий.

Непонимание добавляют и не вполне адекватные ответы заинтересованных министерств. К примеру, письмо МЭР РФ от 6 ноября 2009 г. № Д23-3650 требует обязательной инвентаризации ЛЭП 10 кВ и более и относит их к объектам недвижимости. Но в конце указывается необходимость закрепления за такими линиями статуса движимых вещей.

Перед началом работ застройщик должен внимательно ознакомиться с существующими документами планирования территорий, включая имеющиеся схемы. На следующем этапе необходимо изучить межевание земельных участков, при их отсутствии заказать выполнение работ лицензированным кадастровым инженерам. Обновленный проект межевания – обязательное предварительное условие начала строительных работ по ЛО.

Законодательство вообще прямо не указывает, что такие ЛО являются объектами капитального строительства. Суды всегда в первую очередь принимают во внимание законы, а только потом ориентируются на подзаконные акты. Окончательное решение часто зависит от человеческого фактора и трудно прогнозируемое вне зависимости от предоставленных документов.

Так, Законом отменено правило, согласно которому не допускалось принимать решение о резервировании или изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, предоставлении земельных участков в целях размещения объектов федерального, регионального и местного значения, если размещение указанных объектов не было предусмотрено документами территориального планирования соответственно РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.[28]

Порядок формирования и функционирования указанной комиссии, требования к техническому состоянию линейного Приоритетного объекта, допускаемого к временной эксплуатации, порядок подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации, порядок осуществления такой временной эксплуатации и технического обслуживания указанного объекта должны быть дополнительно урегулированы Правительством РФ.[16]

• представители лица, осуществляющего строительство;
• представители застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции объекта на основании договора строительного подряда);
• представители организации, которая должна осуществлять временную эксплуатацию объекта капитального строительства.

• объекты, строительство, реконструкция которых осуществляются в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии со стратегией пространственного развития Российской Федерации;[3]
• иные объекты капитального строительства, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации указанных объектов инфраструктуры.

Кроме того, согласно Закону, для строительства/реконструкции Приоритетных объектов введены следующие новые виды публичных сервитутов, которые могут устанавливаться до 31 декабря 2024 г. наряду с публичными сервитутами, перечисленными в ст. 39.37 Земельного кодекса РФ, а именно:[20]

Кроме всего прочего установление публичных сервитутов для целей строительства и эксплуатации линейных сооружений действующим законодательством не предусмотрено. Публичный сервитут допускается лишь для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры В законе приведен ограниченный перечень ситуаций, позволяюших использовать механизм публичного сервитута.

Однако вынуждены констатировать, что закрепленные ГК РФ нормы о сервитутах не учитывают существующее положение дел. Несмотря на то, что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается по требованию собственника недвижимости. Однако эта самая недвижимость на том этапе, когда заключение соглашения о сервитуте могло бы решить массу проблем, в рассматриваемом случае отсутствует, линейные объект еще только предполагается построить. Отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку сам объект еще не существует, его только предполагается построить.

Легальный сервитут представляет собой сервитут, возникающий при наличии условий, указанных в законодательстве. Порядок и условия установления легального сервитута определяются органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Для целей определения родового понятия сервитута, воспользуемся дефиницией, косвенно отраженной в положениях п. 1 ст. 274 ГК РФ. Законодатель понимает сервитут как право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника соседнего земельного участка (иной недвижимости), посредством заключения соглашения сторон или на основании решения суда.

Вместе с тем, публичный сервитут не решает трудностей в вопросах строительства нового линейного объекта. К тому же, несмотря на общественно полезный интерес в создании линейного объекта, сам объект как правило находится в собственности конкретного лица, что слабо согласуется с положениями ЗК РФ.

Строительство линейных объектов под чужими землями без прав на них

Большинство линейных объектов — различные трубопроводы и кабельные линии — без работ с поверхности земли строятся по технологии горизонтально направленного бурения или «прокола» (далее — ГНБ). Наиболее часто встречающиеся на практике земли, при которых используется ГНБ:

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [7 ] «полоса отвода автомобильной дороги — земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса». Как видно, полоса отвода автодороги представляет собой совокупность земельных участков, понятие которых в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ сведено исключительно к поверхности земли. Под дорогой нет почвенного слоя и никакой глубины у полосы отвода дороги нет. Сама автодорога пунктом 1 статьи 3 этого Федерального закона определяется как «объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог».

Если под земельным участком размещен чужой линейный объект, то строить свой объект правообладатель земельного участка вправе без повреждения этого линейного объекта, с соблюде-нием режима его охранной зоны. В свою очередь, владелец линейного объекта заинтересован в скорейшем установлении его охранной зоны на чужой земельный участок, чтобы правообла-датель такого земельного участка не делал вид, будто не знал о наличии под ним линейного объекта и повредил его «случайно».

Данная статья посвящена строительству/реконструкции (далее — строительство) линейных объектов без оформления прав на чужие земли, с поверхности которых строительные работы не ведутся. Под чужой землей в статье понимаются также земельные участки, под которыми строится (будет строиться) линейный объект, под правами на них — правоустанавливающие документы, технические условия (согласования) или разрешения на размещение линейных объектов без разрешений на строительство, оформляемые с 2022 г по региональным нормативным актам в отношении «нечастных» земель.

Письма Минэкономразвития России не обязательны к исполнению, данное письмо формально касалось только регистрации прав на уже введенные в эксплуатацию линейные объекты, в одном письме невозможно охватить все аспекты ГНБ. Но в данном письме ничего нового, по сравнению с законодательством, не установлено. В нем выражена позиция всех ключевых федеральных ведомств, так или иначе вовлеченных в размещение линейных объектов. После него стали появляться определения Верховного Суда Российской Федерации, которые могут быть использованы для обоснования освобождения от оформления под линейный объект той земли, которая не будет использоваться при его строительстве. К настоящему времени к ним следует отнести Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2022 г № 301 — КГ16-17856, согласно которому «эксплуатация канализационного коллектора и газопровода возможна без оформления прав на землю, наличие наземной части газопровода на спорном земельном участке не меняет квалификацию сооружения и не наделяет собственника исключительным правом на землепользование», и Определение Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2022 г № 303-ЭС16-10723, которое подтвердило незаконность отказа Росреестра в регистрации права на подземную сеть связи, установив, что «земельным законодательством, действовавшим в период строительства спорного сооружения, представления документов об отводе земельных участков для строительства подземного сооружения связи не требовалось». И по действующему законодательству такие документы требуются только на ту землю, «на» — не «под» и не «в» которой — строится линейный объект.

Особенности строительства линейных объектов на землях лесного фонда

Согласно п. 10 статьи 74 Лесного кодекса порядок подготовки договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и его заключения утвержден Приказом Минприроды России от 28.10.2022 № 445 «Об утверждении порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Согласно п. 1 статьи 88 Лесного кодекса, лица, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду, а также лица, использующие леса на основании сервитута или установленного в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса, публичного сервитута, составляют проект освоения лесов в соответствии со статьей 12 Лесного кодекса.

Наиболее достоверной информацией будут сведения из государственного лесного реестра. Заявление на предоставление выписки из лесного реестра о предполагаемой трассе можно направить в Департамент лесного хозяйства Свердловской области, в МФЦ или подать на Портале государственных услуг (информация о порядке есть на официальном сайте Департамента в разделе Государственные услуги)/

Порядок установления публичного сервитута в отношении лесных (земельных) участков для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы устанавливаются главой V.7 Земельного кодекса.

3) кадастровый номер земельного участка, заявление о предварительном согласовании предоставления которого подано (далее — испрашиваемый земельный участок), в случае, если границы такого земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

Выдача разрешений на использование земель и земельных участков, находящихся в государственной собственности В избранное

• отказ заявителя от подачи обязательных к представлению документов;
• непредставление заявителем согласия на обработку персональных данных лица, не являющегося заявителем, в случае если для предоставления государственной услуги необходима обработка персональных данных лица, не являющегося заявителем.

1. При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. В электронной форме могут быть представлены документы, указанные в пункте 5.1 административного регламента, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется. Заполнение заявления о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА. Возможность подать жалобу посредством Портала обеспечивается для заявителей, которые подавали заявление о предоставлении государственной услуги через Портал.

В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в мотивированном ответе заявителю о результатах рассмотрения жалобы, дается информация о действиях, осуществляемых органом, предоставляющим государственную услугу, многофункциональным центром либо организацией, предусмотренной частью 1.1 статьи 16 Федерального закона №210‑ФЗ, в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.

В случае обжалования отказа Комитета в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и (или) ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и (или) уполномоченного на рассмотрение жалобы Комитета, наделенного полномочиями по рассмотрению жалоб, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

Порядок оформления линейных объектов

В настоящее время наиболее часто поднимается вопрос об усовершенствовании на законодательном уровне проблемы, связанной с оформлением прав на линейные объекты. Больше всего вопросов вызывает отсутствие упрощенного или специализированного порядка выделения земельных участков под строительство линейных сооружений. В связи с этим возникают трудности с самого начала строительства – от невозможности выделить земельный участок под строительство, а затем и получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию до проблемы с оформлением прав на построенный линейный объект.

Если же жители берутся самостоятельно и за свои деньги строить сети, то поступать следует осмотрительно. Поскольку законодательство, регулирующее строительство, в том числе газопроводов, в России достаточно сложно. Действительно, общий порядок строительства в этом случае будет таким: вначале получаем документы, подтверждающие возможность получить газ (это, так называемые, Технические условия). Если условия – есть, то далее обращаемся в местную администрацию за получением этого самого Акта выбора трассы газопровода. Его можно было получить самостоятельно, но, в Вашем случае, Вы обратились к организации, которая должна была, как понимаю, сформировать схему расположения газопровода, согласовать ее в администрации и добиться от них выпуска Постановления об утверждении Акта. Далее, в соответствии с утвержденным Актом, администрация выделяет земельный участок под ПИР (проектно-изыскательские работы) и строительство. Земельный участок выделяется на условиях аренды на срок – до 3-х лет. За это время застройщик газопровода (в Вашем случае – это жители?) должен спроектировать, получить все необходимые согласования и разрешения, построить газопровод, оформить документы, необходимые для государственной регистрации прав (например, кадастровый паспорт газопровода) и зарегистрировать права на застройщика. У нас в области только после регистрации Леноблгаз дает газ в построенную систему. Таков общий порядок. Он имеет отличия в различных субъектах Федерации, так как Градостроительный Кодекс РФ дает права субъекту устанавливать некоторые особенности в правила строительства в части получения разрешений на строительство. У нас, в частности, в этом году издан областной закон №38 отменивший в некоторых случаях необходимость получения разрешения на строительство. Есть особенности и в правилах оформления землеотвода под строительство, даже у разных муниципальных образований в пределах одной области!

Теперь перейдем к земельному вопросу. Для строительства необходим земельный участок. Так гласит земельный и градостроительный кодекс. Строительство есть процесс создания объекта капитального строительства(ОКС, от туда же). Если определенный объект ОКСом не является, его создание выпадает из сферы действия ЗК РФ и ГК РФ.

Логически это справедливо, поскольку по Гражданскому кодексу, объект недвижимости это то, перемещение чего невозможно без ущерба для функции объекта. Не будем тут вспоминать суда, самолеты и тп. Кабель можно переложить, провод можно перенести, водовод можно тоже перенести(газопровод тоже, но «Газпром»-национальное достояние). И на этом основании данный тип сооружений не являются объектами недвижимости.

Линейными объектами называются линии электропередач, связи, трубо — и газопроводы и прочие масштабные коммуникации, протянувшиеся на довольно большие расстояния. Вопрос, как оформлять земельный участок под линейные объекты, сегодня является очень актуальным, так как они нередко переходят в частное пользование и подлежат перепродаже.

Ecли вы зaxoтитe cэкoнoмить вpeмя и cилы пpи cбope и зaпoлнeнии бyмaг, дoпoлнитeльнo мoжнo зaкaзaть и oплaтить ycлyги cпeциaлизиpoвaнныx кoмпaний, кoтopыe пoмoгaют зapeгиcтpиpoвaть зeмли кaк чacтнyю coбcтвeннocть. Bмecтe c этим, cпeциaлиcты oбecпeчaт пpaвoвoe coпpoвoждeниe пpoцecca и пpoвepят юpидичecки знaчимыe cвидeтeльcтвa. Пpи этoм вaм нeoбxoдимo бyдeт пepeдaть личныe дaнныe и пoдпиcaть нoтapиaльнyю дoвepeннocть нa cбop выпиcoк, cпpaвoк и пpoвeдeниe peгиcтpaции. Cтoимocть ycлyг тaкиx кoмпaний 10-15 тыcяч pyблeй и бoльшe, ecли выбpaнныe тeppитopии пpeднaзнaчeны для вeдeния кoммepчecкoй дeятeльнocти.

1. Пoдaйтe пpoшeниe в гocyдapcтвeнный opгaн yпpaвлeния paйoнoм. К зaявлeнию пpилoжитe кoпии oбpaщeния в opгaны мecтнoгo yпpaвлeния. Taк вы пoдтвepдитe, чтo пpoвeли пoиcки xoзяинa. Пo peзyльтaтaм пpoшeния мyниципaльный кoмитeт пocтaвит yчacтoк нa кaдacтpoвый yчeт cpoкoм нa 1 гoд. Этoт пepиoд пpeднaзнaчeн для тoгo, чтoбы влaдeлeц или eгo нacлeдники мoгли ocпopить пpoшeниe.
2. Пo иcтeчeнию 1 гoдa кoмиccия aвтoмaтичecки пepeдacт дeлo в cyд. Ecли в пpoцecce paзбиpaтeльcтвa бyдeт дoкaзaнo, чтo тeppитopия пycтyeт, oнa бyдeт пepeдaнa в coбcтвeннocть мyниципaлитeтa.
3. Boзьмитe интepecyющий yчacтoк в apeндy.
4. Coбepитe и зaкaжитe paзpaбoткy нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв: гeнepaльный плaн в мecтнoм БTИ, гeoдeзичecкий плaн в гeoдeзичecкoй кoмпaнии, зaявлeниe o пepeдaчe зeмли в coбcтвeннocть, пoдaннoe в paйoннyю aдминиcтpaцию, aкт o вpeмeннoм влaдeнии, кaдacтpoвый пacпopт.
5. Пoдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв в opгaны мecтнoгo yпpaвлeния. Paccмoтpeниe зaявки мoжeт зaнять дo 3 мecяцeв.
6. Ecли мyниципaлитeт пpимeт peшeниe в вaшy пoльзy, мoжнo бyдeт выкyпить yчacтoк пo cpeднepынoчнoй цeнe.
7. Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пpoвeдитe мeжeвaниe и зapeгиcтpиpyйтe тeppитopию чepeз Pocpeecтp.

Ecли вы oплaтили гocпoшлинy и пepeдyмaли oфopмлять yчacтoк в coбcтвeннocть, гocyдapcтвo вepнeт 50% oт внeceнныx cpeдcтв. Ecли пpи пepeвoдe cpeдcтв зa гocycлyги вы пepeплaтили, paзницy вepнyт в пoлнoм oбъeмe. Для этoгo нyжнo пoдaть зaявлeниe в opгaн peгиcтpaции.

Baжнo! Coбcтвeнники чacтныx дoмoв, кoтopыe пocтpoeны нa мyниципaльнoй тeppитopии, имeют пpeимyщecтвa пpи oфopмлeнии иcпoльзoвaннoгo или yчacткa в coбcтвeннocть. 3aкoнoм пpeдycмoтpeны нecкoлькo ocнoвaний, пo кoтopым кoмиccия мoжeт. Нaпpимep, пpи нeцeлeвoм иcпoльзoвaнии зeмли (дoм пocтpoeн в дepeвнe нa зeмлe для ceльcкoxoзяйcтвeнныx paбoт), или пoд cтpoитeльcтвo иcпoльзoвaн yчacтoк зa гpaницeй ближaйшeгo нaceлeннoгo пyнктa. Bo вcex дpyгиx cлyчaяx кoмиccия yдoвлeтвopит вaшe xoдaтaйcтвo.

Пepeд тeм, кaк oфopмить зeмeльный yчacтoк в coбcтвeннocть , нaпишитe зaявлeниe в opгaны влacти, в вeдeнии кoтopыx нaxoдитcя тeppитopия. К пpoшeнию пpилoжитe выпиcкy из кaдacтpoвoгo плaнa. Myниципaльный opгaн пpимeт peшeниe пo вaшeмy вoпpocy в тeчeниe 2 нeдeль. B зaвиcимocти oт ocoбeннocтeй дeлa, aдминиcтpaция мoжeт: