Чем грозит незарегистрированное строительство дома: актуальная информация, пошаговые советы 2024

Таким образом, если Вы приобретете земельный участок с незарегистрированным домом, его необходимо оформить до конца 2022 года. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с легализацией дома, если он не будет соответствовать градостроительным регламентам, принятым для территории, на которой расположен Ваш земельный участок.

При этом следует учесть, что с 1 января 2022 года в связи с изменением законодательства об СНТ будут установлены определенные требования к параметрам возводимых строений на земельных участках (высоте, площади, а также возможности возведения капитального строения).

При покупке земли с домом, на который не зарегистрировано право собственности, у нового владельца могут возникнуть трудности. Например, если окажется, что строение возведено с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, это повлечет для нового собственника обязанность снести самовольно возведенное строение.

Для того чтобы дом получил статус жилого дома с правом круглогодичного проживания и правом регистрации в нем, необходимо обратиться в суд. Для этого требуется подать заявление в суд. В ходе судебного процесса назначат строительно-техническую экспертизу, на основании которой будет получено заключение о возможности круглогодичного проживания. Решение передается в Росреестр, и изменения вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Соответственно, цена на объект недвижимости увеличивается, потому что садовому строению придается статус жилого дома.

Забронировать объект, оставив продавцу задаток (как меру обеспечения обязательств) с условием, что продавец оформит дом в собственность. Оформление дома в СНТ – довольно простая процедура, выполняется кадастровым инженером, занимает примерно месяц и стоит около 15-20 тысяч рублей. После оформления документов на дом Вы сможете осуществить сделку купли-продажи объекта и купить по документам и участок, и дом. Если это недорогая дача, то вопрос налогов с продажи дома закроется налоговым вычетом.
Если объект ликвидный и интересный, по продавцу нет никаких настораживающих моментов и есть шанс, что дом купят другие, то рекомендую покупать как есть. Но в такой сделке есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание. В частности, важно правильно оформить дополнительный комплект документов, чтобы в нем было обязательно указано, что, помимо участка, Вы приобретаете еще и дом. А при проведении расчетов нужно предусмотреть, что получение денег продавцом возможно только после подписания вами акта приема-передачи объекта. В таких сделках рекомендую обращаться к риелторам в Вашем районе, которые помогут все правильно оформить.

Содержание

Чем грозит для незарегистрированной недвижимости окончание дачной амнистии

3 июля 2022 года был принят федеральный закон N361-ФЗ, вступивший в силу 4 июля, который внес существенные изменения в действующий закон о кадастре. В новой редакции необходимый для постановки на учет в ГКН «технический план» (ч. 8 ст. 41 закона о кадастре) подразумевает необходимость разрешения на строительство объекта недвижимости. «И при подготовке технического плана на объект ИЖС теперь требуется представить разрешение на строительство в обязательном порядке»,— отмечают авторы письма.

В Минэкономразвития «Деньгам» заявили, что «дачной амнистии» этот вопрос не касается, никакого изменения требований относительно пакета документов для регистрации права на объект недвижимости не произошло, а необходимость получения разрешения на строительство не отменялась.

В распоряжении «Денег» оказалось письмо, адресованное профильным министерствам — Минэкономразвития и Минстрою, а также Росреестру. В этом письме собственники объектов ИЖС просят разъяснить, как они могут воспользоваться упрощенной регистрацией собственности с учетом нововведений в законодательстве.

«Официальная схема действий — дождаться официального отказа из Росреестра в оформлении кадастрового паспорта, далее подать в суд на предмет оспаривания этого отказа. Мы ожидаем, что решение суда в данном случае будет в пользу граждан, поскольку в законе нет прямых указаний на то, что для постановки на кадастровый учет необходимо предоставлять в пакете документов разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — это внутренний регламент Росреестра. Уже с положительным решением суда Росреестр обязуется поставить объект на кадастровый учет, после чего можно оформить право собственности»,— рекомендует заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Александр Беднягин, который говорит, что для владельцев объектов ИЖС существует четкий алгоритм получения разрешения на строительство через МФЦ, признает, что на практике процедура оформления документов на построенные жилые дома встретила новый административный барьер, минимальный срок преодоления которого займет не менее 40 дней.

О самовольных постройках

Самовольная постройка- это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки.
К самовольным постройкам может быть отнесен не только сам дом, но также и пристройка к жилому дому, возведенная без необходимого согласования (уведомления) с уполномоченным органом.
В соответствии с Гражданским кодексом самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными.
Здание, сооружение или другое строение признается самовольной постройкой и подлежит сносу, если оно было возведено или создано:
— на земельном участке, который не был предоставлен в установленном порядке;
— на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
— без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Строение, возведенное с нарушением градостроительных и строительных норм, может быть приведено в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Если отсутствуют сведения о лице, которое возвело самовольную постройку, она может быть снесена лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица.
Использование самовольной постройки не допускается.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В указанных случаях лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается судом или органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке.
Право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку имеет собственник земельного участка, на котором эта постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении трех условий.
1.если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
2.если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
3.если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку необходимо указать:
— вид права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
— вид постройки;
— лицо, которое ее осуществило;
— причину обращения в суд (например, из-за того, что ранее не были получены необходимые разрешения).
Кроме этого, в исковом заявлении необходимо привести доказательства того, что возведение постройки существенно не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, а также то, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Поскольку суд не заменяет собой административные органы, в иске следует указать, какие действия предпринимались до обращения в суд с целью легализации постройки.
Ответчик по иску о признании права на самовольную постройку определяется исходя из того, кто осуществил самовольную постройку.
Если самовольная постройка возведена посторонним лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое эту самовольную постройку осуществило.
Таким образом, если постройка возведена владельцем земельного участка, ответчиком по делу указывается орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок и самовольная постройка.
За обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку оплачивается государственная пошлина. Размер госпошлины определяется исходя из стоимости самовольной постройки. Стоимость самовольной постройки в данном случае будет являться ценой иска, от которой рассчитывается размер госпошлины.
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить следующие документы:
— копии искового заявления для участвующих в деле лиц;
— квитанцию об уплате госпошлины;
— правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство, постановление о выделении земельного участка и т.п.);
— документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (заключение кадастрового инженера, акт обследования БТИ);
— документы, подтверждающие, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также факт того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
— документы, подтверждающие обращение в уполномоченные органы с целью оформить право на самовольную постройку (заявление о выдаче разрешения на строительство, ответ с отказом в выдаче разрешения на строительство, уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности);
— нотариально удостоверенная доверенность на представителя (в случае необходимости).
Если документов и иных доказательств, подтверждающих отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также факт того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, нет, следует заявить ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. Ходатайство заявляется в судебном заседании после принятия искового заявления к производству суда.
В зависимости от результатов экспертизы и обстоятельств дела суд принимает решение о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в удовлетворении иска.
Если право собственности на постройку признано за владельцем земельного участка, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена обязанность возместить застройщику, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение. Для удовлетворения такого требования лицо, которое возвело постройку на чужом земельном участке, должно предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание. Размер компенсации определяет суд.
Для того чтобы на основании решения суда можно было зарегистрировать в Росреестре свое право, в резолютивной части решения о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны подробные сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие такого описания сделает невозможной государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость обращаться в суд с дополнительным заявлением о разъяснении решения суда.
Для государственной регистрации права собственности на основании решения суда потребуются следующие документы:
— заявление о государственной регистрации;
— паспорт заявителя;
— нотариально удостоверенная доверенность на представителя (при необходимости);
— решение суда о признании права собственности на самовольную постройку с отметкой о вступлении в законную силу.
За государственную регистрацию прав на постройку необходимо уплатить госпошлину.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— через отделение Росреестра или МФЦ;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При пересылке заявления почтовым отправлением подлинность подписи на заявлении необходимо нотариально удостоверить и приложить копию паспорта;
— в форме электронных документов через Интернет при помощи официального сайта Росреестра.
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (если об этом было указание в заявлении о регистрации права).
С момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у его владельца появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Самовольную постройку нельзя продать или подарить, поэтому следует предпринять действия по ее легализации, с той целью, чтобы стать полноправным владельцем недвижимого имущества.

Штраф за незарегистрированный дом на дачном участке

В свое оправдание многие участники проверок, у которых уже найдены такие постройки, поясняют, что просто не знакомы с процедурами регистрации — не знают, какие документы необходимо подготовить, куда обратиться, не владеют информацией по изменениям в законодательстве, которые могут повлечь за собой утрату собственности. Аргументы эти, когда дело идет об уплате налогов, в расчет, естественно, не берутся.

То, что письмо из Федеральной налоговой службы вам еще не пришло, не означает, что аэрофотосъемка в вашем районе не была проведена, а ваши незаконные постройки зафиксированы. Узнать, ждет ли вас финансовый «сюрприз» в ближайшее время, можно с помощью Росреестра или налоговой службы своего города.

Скоро такую практику могут распространить на всю страну. Если граждане заявят о своих домах в срок, им простят неуплату налога на имущество физлиц за три года Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ.

При этом можно избежать сноса, если привести объект в соответствие с градостроительными требованиями. Кроме того, законом предусматривается возмещение убытков правообладателям земельных участков и недвижимости, которые расположены в зонах с особыми условиями использования до вступления в силу этого закона. На сегодняшний день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи, приаэродромные территории, придорожные полосы и т.д», – разъяснили в Минстрое.

Это подтвердил десяток опрошенных «КП» юристов. Конечно, это верно только для тех случаев, когда дом построен на участке, который принадлежит владельцу на праве собственности и не нарушает строительные нормы и назначение участка (то есть это не «высотка на шести сотках»).

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

У кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, заказывается технический план участка.
Оплачивается госпошлина.
Заявление с приложенным техническим планом подается в многофункциональный центр предоставления государственных и коммунальных услуг (МФЦ).

Выяснив эти два параметра, открываем Градостроительный кодекс РФ статья 51, где законодательно установлен перечень сооружений, для возведения которых не нужна разрешительная документация. Вот, что можно построить без разрешения на строительство:

Возведение дома для проживания, бани, сарая, гаража, мастерской, складских помещений на дачных и садоводческих участках.
Если земля пребывает в частной собственности или законном пользовании допускается возведение технических помещений для некоммерческого использования: гаража, склада, сарая и других.
Капитальный ремонт и реконструкция сооружений, относящихся к объектам капитального фонда вплоть до полной перепланировки. Это относится как к объектам индивидуальной застройки, так и к многоквартирным жилым домам и сооружениям производственного и коммерческого назначения.
Возведение сооружений вспомогательного назначения на участки коммерческого использования. К примеру, отдельно расположенный домик для вахты, проходной, смотровой площадки и т.п. При условии, что назначение этого строения связано с основным сооружением, а его перенос на другую часть земельного участка не позволит выполнять возложенные функции.

Чек об оплате госпошлины за регистрацию.
Копия паспорта.
Решение суда о признании права собственности на сооружение. Обязательно с отметкой о вступлении решения в законную силу.
Техпаспорт строения.
Заявление владельца в МФЦ.

Для легализации сооружения через суд необходимо подать иск, основанием для которого является письменный отказ МФЦ и/или ГПЗУ. Также в иске необходимо указать владельца земельного участка (выписка из ЕГРН) и предоставить кадастровый план на сооружение, технический паспорт объекта, копию договора подряда строительной организации, в крайнем случае, копию чеков строительных материалов. Заказывается оценка стоимости сооружения (отчет прилагается к иску) для определения госпошлины, которую необходимо оплатить до подачи иска.

Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого дома

Последствием от возведения самовольной постройки в РФ может быть не только штраф, но и уголовная ответственность. Надзорные органы особо не церемонятся с нарушителями. Стоит ли идти на риск или лучше узаконить постройку? Какие штрафы грозят нарушителям в 2022 году и как их избежать – ответы в нашей статье.

Для чиновников (должностных лиц), как и для предпринимателей ПБОЮЛ, установлен единый размер штрафа – от 25 до 50 тысяч рублей, но к последним может быть применена и более строгая мера наказания – приостановление их коммерческой деятельности в административном или судебном порядке на срок до трех месяцев.

Обратите внимание! Если ваше сооружение в действительности никому не мешает, но некоторые соседи инициируют его снос, нужно попробовать урегулировать конфликт мирным путем, и в максимально короткие сроки постараться узаконить уже построенное сооружение.

Допустим, объект соорудили на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.

Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.

Самовольные постройки и правда могут снести, но, скорее всего, собственникам дадут время привести их в соответствие с назначением участка и требованиями закона. С 4 августа прошлого года вступил в силу ФЗ -339, который все-таки защищает права самостройщиков. Приводить в соответствие (снижать этажность, реконструировать, чтобы соблюдались все отступы) или сносить, будет решать суд. На приведение в соответствие обычно дают от полугода до трех лет.

Если участок и (или) постройка оформлены в собственность, ни одна администрация мира не может прийти к вам и приказать снести дом, или даже гараж, или баню (только если ваша постройка не угрожает чьим-то жизни и здоровью). Без судебного разбирательства администрация может распоряжаться только на муниципальных или государственных землях, на своей земле хозяин вы. Принять решение о сносе коттеджа на участке, оформленном в собственность, может только суд. Если суд откажет в сносе, власти не могут настаивать на обратном.

Об этом обязательстве пока что нет ни слова ни в Налоговом кодексе РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То есть, в теории построить дом и не регистрировать его можно, но у владельца не будет на него никаких документов, и прав распоряжаться им по своему усмотрению.

Имеется практика – но только применительно к землям сельхозназначения, за которыми следит Россельхознадзор, что, если выявлено неиспользование участка для сельскохозяйственного производства, то вместо максимальной ставки 0,3% применяется ставка для «прочих» видов использования (максимум 1,5%) — (Письмо Федеральной налоговой службы от 20 марта 2022 г. № БС-4-21/5157). Аналогичная ситуация с использованием дачных участков в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 29.01.2022 № 03-05-04-02/4987).

Можно годами жить без оформления свидетельства на новое строение, реконструкцию с увеличением площади и этажности и т. д. Экономия на налогах существенная. Но перед продажей все строения оформляются согласно закону, в противном случае цена будет значительно снижена.

Как оформить дом построенный без разрешения на строительство в 2022 году

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк
Изменение назначения садовых и огородных участков
Ускоренное получение выписки на дом участок квартиру в Истре
Межевание земельных участков в Красногорске

Как оформить дом без разрешения на строительство в 2022 году
Узаконивание строительства жилого садового дома
Как оформить прирезок к земельному участку в 2022г
Регистрация жилого дома на земельном участке в 2022 году

Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2022 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2022 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2022 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

В законодательство РФ были внесены изменения, которые коснулись сферы строительства частных жилых домов на землях населённых пунктов. Благодаря этим изменениям были отменены разрешения и введены уведомления о соответствии перед и после окончания строительства. Теперь в стране новый, упрощённый, порядок оформления строительства частных жилых домов. Что же касается домиков на садовых участках, то благодаря продлению «дачной амнистии» до 2022 года, такие объекты оформляются только на основании техплана.

Самовольное строительство лишает собственника официального права распоряжаться жилым домом и другими постройками. Такие объекты недвижимости нельзя поставить на кадастровый учёт и официально зарегистрировать в Росреестре. Это значит, что не получится продать, подарить, сдать дом в аренду, завещать наследникам; оформить залоговый кредит; решить возможные судебные споры.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

В последние годы стало популярно строить загородные дома для постоянного или сезонного проживания. Многие решают зарегистрировать жилые строения и сталкиваются с рядом проблем. Стесненные своими небольшими габаритами участки не всегда позволяют построить дом с соблюдением необходимых норм. Поэтому и возникает вопрос о том, как узаконить дом с нарушением отступов.

В регистрации дома, построенного близко к границе участка, откажут. Такая постройка будет отнесена к самовольной и на нее не может быть оформлено право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Вариантом разрешения ситуации может стать прирезка части близлежащего участка.

Самовольный захват прилегающей территории перед дорогой влечет за собой отказ в регистрации строения. Здесь потребуется уточнить у муниципалитета возможность прирезать некоторую часть к нужному участку. Важно, чтобы при этом она не относилась к охранной зоне, иначе за ней сохраняется соответствующее обременение.

дата постройки должна быть ранее утверждения и вступления в силу правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования;
параметры дома должны соответствовать нормам индивидуального жилого строения: не выше трех этажей вверх (не более 20 метров выше уровня земли) и для проживания одной семьи.

Располагать капитальные постройки необходимо в соответствии с правилами застройки. Они требуют, чтобы дом находился не ближе трех метров от границы с соседним участком. Соответственно, если оба соседа примут нормы во внимание, то между строениями будет необходимое расстояние в шесть метров. Но так поступают далеко не все.

Земельные новости

Другие, наоборот, полагают, что главное при разделе недостроенного дома установить, является ли он (с учетом стадии его строительства и конструктивных особенностей) делимой вещью. Тогда суд сможет либо определить отдельные подлежащие разделу части дома, либо (при невозможности раздела) признает право за супругами на строительные материалы и конструктивные элементы дома (см. Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, Постановление Президиума Московского областного суда от 13.05.2009 N 115).

По нашему мнению, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, ст. 38 СК РФ, а также Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, раздел недостроенного дома возможен, но только если стороны смогут предоставить суду соответствующие документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, позволяющие идентифицировать данный дом и его принадлежность к имуществу супругов. Конечно, желательно, чтобы на дом имелся технический или кадастровый паспорт.

Существует несколько взглядов на эту проблему. Одни земельные юристы, основываясь главным образом на ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение прав на объект недвижимости с фактом регистрации, склоняются к тому, что разделить такой недостроенный дом нельзя, пока на него не будет оформлено право собственности в установленном порядке. Сторонники этой позиции не считают недостроенный дом (если только он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) объектом недвижимости, а соответственно, он не может быть объектом гражданских прав. Хотя здесь можно отметить позицию суда, который признал право собственности на долю в недостроенном доме именно на том факте, что недостроенный дом не является объектом недвижимости, а поэтому факт регистрации не имеет никакого значения (см. Постановление Президиума Московского областного суда от 16.05.2007 N 317).

Ввиду того что суд должен определить имущество, подлежащее разделу между супругами, он же обязан установить факт принадлежности данного имущества лицам. В суде при разделе недостроенного дома (если он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) возникнут проблемы с доказательством факта возведения дома, факта его существования и принадлежности супругам. Как показывает судебная практика земельных юристов нашего центра, некоторые суды отказывают в разделе подобного имущества, рассматривая его как самовольную постройку. В последующем такие решения признают незаконными, но мотивация у судов разная (см. вышеназванные Постановления Президиума Мособлсуда).

То обстоятельство, что земельный участок оформлен в собственность только одного супруга, не имеет особого значения. Главное, чтобы данный земельный участок был приобретен супругами во время брака. Тогда он будет разделен между супругами как совместно нажитое имущество. Но даже если земельный участок признают личной собственностью супруга, а дом — совместно нажитым имуществом, выдел доли в доме повлечет за собой определение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой будет пропорционален доле в праве собственности на дом. Такой вывод вытекает из ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, принадлежащее собственнику участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

1 марта 2022 года вступили в силу изменения, требующие теперь не только подать декларацию, но и осуществить технический учет, создать инвентаризационное дело на объект недвижимости, что, безусловно, повлечет для Вас дополнительные траты и возможные сложности в согласовании (например, если дом расположен вблизи коммунальных сетей близкого к поверхности заложения).

Никаких трудностей, на первый взгляд, возникнуть не может, так как градостроительное законодательство не предусматривает необходимости получать разрешения на строительство на землях СНТ. Регистрация дома, придание ему статуса объекта недвижимости происходит по упрощенной схеме. На земельный участок вызывается кадастровый инженер, проводит измерительные работы, после чего по их результатам составляется документ – технический план. На его основании объект как бы закрепляется за определенной землей. Далее технический план и пакет документов сдается в Росреестр, и, если все соответствует требованиям закона, то Вы получаете на руки правоустанавливающие документы на Ваш дом.

На загородном рынке недвижимости такие сделки встречаются очень часто. В зависимости от ряда факторов (цены дачи; срока владения участком; информации от председателя и соседей о продавце; того, насколько привлекателен вариант для покупки) я бы рассматривал два основных варианта проведения такой сделки.

Забронировать объект, оставив продавцу задаток (как меру обеспечения обязательств) с условием, что продавец оформит дом в собственность. Оформление дома в СНТ – довольно простая процедура, выполняется кадастровым инженером, занимает примерно месяц и стоит около 15-20 тысяч рублей. После оформления документов на дом Вы сможете осуществить сделку купли-продажи объекта и купить по документам и участок, и дом. Если это недорогая дача, то вопрос налогов с продажи дома закроется налоговым вычетом.
Если объект ликвидный и интересный, по продавцу нет никаких настораживающих моментов и есть шанс, что дом купят другие, то рекомендую покупать как есть. Но в такой сделке есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание. В частности, важно правильно оформить дополнительный комплект документов, чтобы в нем было обязательно указано, что, помимо участка, Вы приобретаете еще и дом. А при проведении расчетов нужно предусмотреть, что получение денег продавцом возможно только после подписания вами акта приема-передачи объекта. В таких сделках рекомендую обращаться к риелторам в Вашем районе, которые помогут все правильно оформить.

«Да, действительно, в связи со вступлением в силу изменений, изложенных в 361-ФЗ, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, построенного на участке с видом разрешенного использования для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), необходимо представить разрешение на строительство,— подтверждает первый заместитель руководителя Московского областного БТИ Александр Беднягин.— При отсутствии разрешения кадастровая палата откажет в кадастровом учете, а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом».

Он рассказывает, с чем столкнулся один из клиентов его компании: «После того как он получил отказ из кадастровой палаты по декларации, он пошел получать градостроительный план земельного участка. Это первая стадия, связанная с получением разрешения на строительство. В ответ он получил отказ, к которому был приложен фотоплан — аэрофотосъемка его участка. И ему указали, что на его участке есть незарегистрированное строение. В результате чего он является нарушителем, и градостроительный план ему выдать не могут». По сути, считает Владиславлев, это означает, что дом надо сносить.

Владельцы домов на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), столкнулись с неожиданной проблемой: при попытке задекларировать свои дома они получают отказ — приостановку в осуществлении государственного кадастрового учета. В кадастровых палатах у них стали требовать разрешение на строительство дома. У большинства граждан этого документа нет.

Как продать или купить недостроенный дом

Нa этoм этaпe мнoгиe coбcтвeнники тepяютcя, пoтoмy чтo нe знaют, кaк пpaвильнo oцeнивaть нeдвижимocть. Нeкoтopыe пытaютcя выcтaвить цeнy чyть мeньшe, чeм нa жилoй дoм, ocoбeннo ecли peгиcтpaция нeдocтpoeннoгo дoмa нa зeмeльнoм yчacткe yжe пpoшлa. Дpyгиe зaклaдывaют в cтoимocть цeнy нa вce выпoлнeнныe paбoты и cтpoитeльныe мaтepиaлы.

Пpи нaзнaчeнии цeны cлeдyeт пoнимaть, чтo нeдocтpoeнныe oбъeкты вceгдa cтoят дeшeвлe, чeм зaкoнчeнныe. Taкжe пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe coглacитьcя c вaшим видeниeм жилья, пoтoмy чтo вкycы мoгyт кapдинaльнo oтличaтьcя. To ecть eмy пpидeтcя пepeдeлывaть пpoeкт или вoвce нaчинaть cтpoитeльcтвo зaнoвo, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Пoэтoмy вaжнo нe oтпyгнyть пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй выcoкoй цeнoй, нo и нe пpoдeшeвить.

Boзмoжныe пpoблeмы пocлe cдeлки. Ecть pиcк, чтo пocлe пoкyпки вoзникнyт cпopы c пpoдaвцoм. Нaпpимep, ecли пoкyпaть нeдвижимocть y чeлoвeкa, кoтopый нeдaвнo пoлyчил нacлeдcтвo, мoжeт oбъявитьcя дpyгoй пoтeнциaльный нacлeдник. Toгдa, ecли в ДКП нe бyдeт yкaзaн нeдocтpoeнный дoм, вы мoжeтe пoтepять дeньги и пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю. A ecли дoм пpизнaют caмocтpoeм, мoгyт oбязaть cнecти eгo.

Oбъeкты нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa, или нeдocтpoи, пpoдaют и пoкyпaют тaк жe, кaк и дpyгиe виды нeдвижимocти. Нo в cдeлкe ecть нecкoлькo вaжныx нюaнcoв: нeдocтpoeнныe здaния чacтo нe peгиcтpиpyют, пoэтoмy пpaвo coбcтвeннocти нa ниx фaктичecки нeвoзмoжнo пepeдaть. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть нeдocтpoeнный дoм c зeмeльным yчacткoм и кyпить eгo тaк, чтoбы нe вoзниклo пpoблeм.

Cпpocитe, oфopмлeн ли дoм кaк oбъeкт нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa или нeт. Ecли дa — мoжeтe пpoвepить нaличиe oбpeмeнeний и пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Ecли нeт — cпpocитe, пoчeмy пpoдaвeц нe oфopмил кaдacтpoвый пacпopт и плaниpyeт ли этo cдeлaть. Нeкoтopыe мoгyт coглacитьcя cдeлaть дoкyмeнты, ecли дaдитe зaдaтoк.

Первое, что необходимо знать, что все штрафы, наложенные на собственников частных домов, должны вписываться в соответствующую документацию, а именно, — на КоАП РФ и ГК РФ. При этом должна быть дана отсылка на нарушение закона. В этих документах прописаны нарушения и штрафы за их несоблюдение.

Сегодня многие мечтают о частном доме. Жить на свежем воздухе, не иметь никаких дел с соседями — вот основные моменты, с которыми связана данная мечта. Но задумываясь о всех прелестях загородной жизни, мало кто задумывается и о некоторых сложностях, с которыми можно столкнуться в частном доме.

использование земельного участка не по назначению,
хранение большого количества мусора и отходов на самом участке и за его пределами,
неблагоустроенная территория участка,
устройство костра для сжигания мусора и отходов на территории участка,
несоблюдение установленных мер по содержанию животных,
несоблюдение требований, связанных со спилом деревьев на самом участке и за его пределами.

Размер штрафа определяется степенью нарушения установленных требований. Для тех, кто систематически нарушает закон, будут приняты особо суровые меры. Штраф налагается сотрудником правоохранительных органов. На этом его миссия окончена. Сам же штраф оплачивается через банк.