Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 г
о признании требования одностороннего расторжения договора аренды от 01.04.2011 N 01/035/2011-253 незаконным, о запрете совершать действия по ограничению доступа в арендуемые помещения по адресу: г. Ижевск, ул. Ильфата Закирова, 14 и о взыскании 402734 руб.,
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.
Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда
Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «М. видео Менеджмент», г. Москва (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740) к обществу с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк», г. Саратов (ОГРН 1026402662692, ИНН 6452081447) о взыскании убытков в размере 125 145 286 руб. 52 коп.,
Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества
- стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
- расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
- упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
- иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).
По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.
Решение Арбитражного суда ЯО от N А82-2590
01.06.2003 сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому арендатор (истец) передал, а субарендатор принял торговое помещение площадью 99 кв. м, и подсобное помещение 25 кв. м, и торговое оборудование.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 26 октября 2010 года дело по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью « ***» на решение Пермского районного суда Пермского края от 13 сентября 2010 года, которым постановлено:
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что К. и К., являвшиеся собственниками земельных участков площадью 3200 кв.метров каждый участок, 27.04.2008 года заключили с ООО « ***» договоры аренды земельных участков сроком на 11 месяцев до 27.03.2009 года.
Решение Верховного суда: Определение N 302-ЭС14-735 от Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, предприниматели и общество «Вэлта», посчитав, что общество «Промис» причинило им убытки в виде упущенной выгоды, обосновывая это тем, что они были лишены возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в виде сдачи торговых площадей в аренду (субаренду) в период, в течение которого отсутствовал доступ в помещения общества «Вэлта» в торговом центре в связи с противоправными действиями общества «Промис» (в течение 19 месяцев обратились в суд с исками о взыскании с последнего убытков в виде упущенной выгоды на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).
При проверке факта наличия упущенной выгоды судам следует оценить фактические действия истцов, которые подтверждают совершение ими конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным должником нарушением. При оценке поведения сторон судам следует исходить из принципа добросовестности сторон (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса), в частности в отношениях арендаторов и субарендаторов, оценить фактор их аффилированности и его влияние на разумность и соразмерность взыскиваемых неполученных доходов, проверить использовали ли истцы такие формы отношений в период, предшествовавший нарушению, в том случае, если оформление отношений аренды (субаренды между аффилированными лицами истцы использовали только в спорный период, оценить не являются ли такие действия злоупотреблением правом со стороны истцов в целях увеличения размера упущенной выгоды.
Ответственность за нарушение условий договора аренды, изменение и расторжение договора
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.
Дело № 302-ЭС14-735
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» разъяснено, что к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Павловой Н.В., выслушав объяснения представителей заявителей, поддержавших доводы кассационной жалобы – Мешалкиной Е.Е. (представитель Лаврищевой Т.Н.), Ламма Г.А. (представитель общества «Вэлта» и Панькиной О.М.), возражения представителей ответчика – Капустина П.А., Мыленковой Е.В., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации,
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
При смене арендодателя в связи с переходом права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного (наследуемого) владения новая сторона договора приобретает не только право на получение арендной платы, но и иные предусмотренные договором права, например право пересматривать размер такой платы (постановление АС Северо-Западного округа от 23.12.2022 по делу № А42-2158/2022).
Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2022 № Ф10-2597/2022 по делу № А64-7402/2014).
Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда
Поскольку на момент разрешения спора имелись доказательства, подтверждающие, что спорное имущество на момент его удержания обременено ипотекой в пользу ОАО «Сбербанк России», а также в отношении этого же имущества Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (определение от 20.06.2013), суду следовало по смыслу статьи 342 ГК РФ и для устранения неопределенности по исполнению судебных актов по настоящему делу, а также делу N Т-15-12-1009 Третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Центр третейского разбирательства» установить первоначального и последующего кредиторов в отношении спорного имущества.
«. Однако, как установлено, на момент удержания спорного имущества: маломерного судна — мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924, — последнее являлось предметом залога по договору ипотеки от 28.04.2012 N 701120027-1, заключенному между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель, кредитор) и ООО «Пасифико Марин» (залогодатель). Обременения по ипотеке зарегистрированы 17.05.2012 в разделе «Государственный реестр маломерных судов и прав на них» судовой книги Владивостокского отделения ФКУ «Центр ГИМС МЧС России по Приморскому краю» от 02.10.2012.
Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»
ОАО АКБ «Пробизнесбанк» предъявило самостоятельные требования к ООО «ОЕ Атриум» об обращении взыскания на имущество ООО «ОЕ Атриум», заложенное по договорам от 14.10.2013 N 270-810/13ю и от 20.11.2013 N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте, в счет погашения задолженности по кредиту из кредитных договоров от 17.09.2013 N 270-810/13ю, 20.11.2013 N 313-810/13ю.
Возможность взыскания убытков в связи с неполучением арендодателем дохода от сдачи имущества в аренду
В частности, суд счел доказанными все необходимые условия для применения к арендатору меры ответственности в виде возмещения убытков (противоправность, убытки, причинная связь и вина арендатора) и взыскал неполученные доходы в виде арендной платы, которую мог получить Истец при сдаче имущества в аренду с момента возникновения обязанности по возврату арендуемого имущества у первоначального арендатора.
01.06.2010 г. Арендодатель заключил предварительный договор аренды на спорное помещение с иным арендатором с намерением до 01.11.2010 заключить основной договор аренды. Последний во исполнение условий предварительного договора перечислил на счет Арендодателя авансовый платеж в размере 209 900 рублей. Впоследствии, после фактического возврата имущества в 2011 г., сторонами был заключен основной Договор аренды.
Утрата арендатором имущества арендодателя ->
Арендатору было передано имущество, которое им было утрачено о чем составлен акт.
1. Правомерно ли рассмотрение возмещения арендатором денежными средствами стоимости утраченого имущества как реализацию с переходом права собственности.
2. Допустимо ли составление арендодателем Накладной Торг-12, счета-фактуры на утраченное имущество в адрес арендатора.
3. Необходимо ли арендодателю восстанавливать НДС со стоимости утрраченного имущества, если по факту утраты имущества им выписывается счет-фактура на стоимость утраченного имущества в адрес арендатора, т.е. возмещение утраченного имущества облагается НДС (имущество участвует в деятельности облагаемой НДС).
4. Допустимо ли в данной ситуации применение выводов ИФНС приведенных в письме (Письмо Управления ИМНС по г. Москве от 26 ноября 2004 г. № 24-11/76331)
Нет! Все возможные случаи прописаны в п.3 ст.170 НК РФ.
В решении от 23.10.2006 г. № 10652/06 арбитры признали недействительным положение письма ФНС России от 19.10.2005 г. № ММ-6-03/886, обязывающее восстанавливать НДС в отношении товаров (основных средств), которые пропали или были похищены. Судьи указали, что все случаи восстановления налога перечислены в Налоговом кодексе РФ. Иных оснований чиновники выдумывать не вправе. Минфин России ранее поддерживал налоговиков в этом вопросе и неоднократно высказывался об этом (письма от 18.11.2005 г. № 03-04-11/308; от 31.07.2006 г. № 03-04-11/132).
По пункту 4 подумаю сегодня вечером.
Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда
Действие договора аренды нежилого помещения, в котором размещалось производство Истца прекратилось 20.02.2022 г. И до 10.06.2022 года Истец не предпринимал каких-либо действий на возобновление договорных отношений, поиск иного помещения, вывоз принадлежащего Истцу оборудования и инструментов.
Одновременно, согласно ст. 614 ГК РФ: «Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды…». В соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок».
Несет ли ответственность арендодатель за имущество Арендатора, в случае аварии или пожара
ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Вот пример судебного решения, когда арендатор обратился в суд с иском о взыскании ущерба имуществу от пожара, но в удовлетворении иска ему было отказано, вышестоящие инстанции поддержали решение суда первой инстанции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2022 N Ф05-2727/2022 по делу N А40-34550/14):
