Договор Долевого Участия В Строительстве На Что Обратить Внимание 2022

Содержание

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2022 году

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание 2022

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Пока рынок переживает переходный период. Чтобы его пройти более или менее безболезненно, были приняты поправки в легендарный закон о долевом строительстве № 214, регулирующий отношения покупателя и строителя. По этим переходным правилам банки начинают контролировать финансы застройщиков, в связи с чем компании должны были до 1 сентября открыть специальные счета, куда перечисляются деньги дольщиков. В противном случае Росреестр блокирует сделки. Но не навечно — запрет снимается, после того как компания откроет счет.

Это видео недоступно

Здравствуйте, меня зовут Владимир Шестак, и я являюсь руководителем юридического отдела строительной компании АСК. Сегодня мы поговорим о регистрации договора долевого участия.
Регистрация договора долевого участия — это обязательная процедура, поскольку подписанный сам по себе договор долевого участия без регистрации юридической силы не имеет. В данном случае, если будут какие-то споры между участником долевого строительства и застройщиком, либо иными лицами, то договор долевого участия, не прошедший регистрацию, я так уже сказал, юридической силы не имеет, соответственно стороны не вправе будут ссылаться на его заключение. Поэтому регистрация долевого участия в росреестре — это необходимая процедура. При этом, чтобы договор обрел юридическую силу после получения договора из росреестра либо мфц, вы должны обратить внимание на то, что на последней странице договора долевого участия, который прошит соответствующий образом, есть достаточно места для проставления всех необходимых отметок, которые производит росреестр.
1. печать самого росреестра
2. печать регистратора, который произвел непосредственно там регистрационную запись
3. номер регистрационной записи о том, что произведена регистрация и этот договор включен в единую базу реестр недвижимости
Если регистрация производилась путем регистрации электронного документа, вы в дальнейшнем вправе обратиться в органы росреестра для проставления соответствующих печатей и удостоверения в том, что регистрация сделки прошла в росреестре.
Договор, прошедший регистрацию в электронной форме имеет ту же юрилическую силу, что и договор, прошедший регистрацию на бумажном носителе. Если Вам, для собственного успокоения, хотелось бы иметь надлежащий документ в бумажном виде, вы его можете распечатать и соответственно обратиться в росреестр для проставления необходимых печатей и подтверждения, что данная сделка прошла надлежащим образом.

Читайте также:  Заявление На Приватизация Дачный Участок В 2022 Году Пошаговая Инструкция

Договор долевого участия нуждается в регистрации. Почему первым гарантом ДДУ является регистрация, для чего она нужна, а также
✓ чем отличается договор на бумажном носителе от электронного
✓ какую юридическую силу имеет регистрация ДДУ

Заключение договора долевого участия в строительстве в 2022 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2022 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве

Не забывайте о том, что если какие-то пункты в договоре не прописаны, и дело дошло до судебного разбирательства, то будут учитывать пункты, которые регулируются законом о защите прав потребителей. Именно поэтому юристы рекомендуют не всегда настаивать на том, что абсолютно все нюансы были прописаны в договоре. Также помните, что существует и федеральный закон о долевом строительстве, в котором прописаны многие важные моменты.

Не стоит забывать, что любая строительная компания старается свести свои риски к минимуму. Соответственно, застройщик может постараться снять с себя ответственность не только за сроки, но и за качество квартир. Например, в договоре может быть указано, что если дом сдан в эксплуатацию, то дольщик не может ничего требовать от застройщика. Однако в данной ситуации у покупателей есть некоторая защита. Согласно федеральному закону, застройщик всё-таки обязан устранить имеющиеся недостатки за свой счет в гарантийный срок.

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

«Дольщик обязан исполнять свои обязательства точно в срок и в полном объёме» – незыблемое правило дольщика, который будет иметь объективные основания для отстаивания своих интересов в любой ситуации в любое время и выиграет любое дело у любого самого искушённого в долевом строительстве застройщика.

Первый этап представляет собой юридический механизм повышенной сложности и трудоёмкости в реализации. Лучше потратить больше времени на заключение договора долевого строительства и провести с официальным представителем застройщика больше времени, пройдясь по каждому пункту договора, чем тратить время, деньги и нервы в конце строительства.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2022 году — на что обратить внимание, подводные камни по ФЗ-214

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

Читайте также:  Если Признали Физическое Лицо Банкротом Может Ли Кредитор Требовать Займ

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание

В общем, наличие такого условия в договоре — это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды.

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности. Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков. Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.

Договор долевого участия в строительстве в 2022 году

Как уже отмечено выше, подобные соглашения попадают под действие 214-ФЗ, который, собственно, и регламентирует вопросы долевого строительства. Заключаются такие соглашения между покупателями и компаниями-застройщиками. Во многом, такое соглашение можно рассмотреть в качестве достойной альтернативы ипотечному кредитованию. Предметом договора выступает планируемый к возведению объект недвижимости. Суть договорных отношений сводится к выполнению взаимных обязанностей потенциального покупателя и застройщику, в рамках которых:

Немаловажен и момент того, на что обратить внимание в договоре долевого строительства при его заключении. Среди наиболее значимых моментов можно выделить следующие пункты и положения текстуальной части соглашения:

Договор участия в долевом строительстве: на что обращать внимание при заключении

Однако, как показывает практика, застройщики часто просто требуют подписания дополнительных соглашений, пользуясь юридической неграмотностью дольщиков и пугая их утратой прав на объект, если такое соглашение подписано не будет.

Срок передачи объекта привязан к сроку завершения строительства дома, который застройщик указал в проектной документации и который был заявлен при получении разрешения на строительство. Этот срок устанавливается одинаковым для всех дольщиков, приобретающих помещения в одном строящемся доме. Срок может быть указан как в виде точной даты, так и в виде периода времени, в течение которого будут передаваться объекты долевого строительства.

Заключение договора долевого участия в строительстве

Российское законодательство не устанавливает какую-то единую форму для такого договора, но существуют определенные пункты, отсутствие которых сделает ваш договор ничего не значащей бумажкой:

Так как большая часть населения не обладает необходимыми юридическими познаниями, перед заключением договора на участие в строительстве многоквартирного дома, запишитесь на консультацию к опытному юристу.

ДДУ в новостройке — что это

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Читайте также:  Едв Инвалидам 3 Группы В 2022 Году Какая Сумма

🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2022 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Что нужно знать о долевом строительстве в 2022 году

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ №214 и его образец, актуальный на 2022 год

  1. Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ №214.
  2. Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
  3. Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдаче объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недочеты в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ №214, либо дольщик должен получить денежную компенсацию.
  4. Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.

Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании п. 1 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

Елена - Дежурный юрист
Профессиональный юрист. Составляю любые правовые документы: договоры, претензии, исковые заявления, отзывы, жалобы и т.п. Специализируюсь на защите прав потребителей: спорах с застройщиками, страховыми, продавцами, банками и пр. Осуществляю представительство в судах. Большой опыт работы, высокое качество составления правовых документов и ведения дел.
Оцените автора
Бюро юридического и адвокатского консультирования - Адвокатариус